长跑者新城控股：2020年营收同比增七成 双轮驱动战略优势凸显

作为长跑者，以“沙漠骆驼”形象自居的新城控股在2020年穿越疫情的影响，保持了稳健的发展。

根据新城控股2020年财报显示，2020年，新城控股实现营业收入1454.75亿元，同比增长69.46%，归属于上市公司股东的净利润152.56亿元，同比增长20.56%；扣非归母净利润130.56亿元，同比增长30.80%。截至报告期末，公司总资产达5377.53亿元，同比增长16.37%。

在“住宅+商业”双轮驱动战略之下，2020年，新城控股实现销售金额2509.63亿元，累计销售面积约2348.85万平方米，并且超额完成年初制定的全年新开业30座吾悦广场的目标。2020年，新城控股商业运营总收入增长至57.21亿元，其中吾悦广场商业运营总收入增长至56.70亿元，超额完成55亿元租金的目标，同比增长超过30%。

对于今年的目标，新城控股管理层在业绩会上表示：“2021年，公司房地产开发合约销售目标是2600亿元，新开业的吾悦广场30座，到2021年底开业总数达到130座，全年商业总收入目标为85亿元。公司充分考虑到行业的变化，结合内部的战略，有信心完成2600亿元的全年销售目标。”

2021年销售目标2600亿 孵化百亿地区公司

财报数据显示，2020年，新城控股实现销售金额2509.63亿元。在去年疫情的影响下，依然超额完成年度2500亿元的目标。

在地域深耕策略之下，2020年，新城控股内部孵化出8个百亿量级的地方公司，包括苏州、上海、苏南、南京、北京、天津、浙南、山东，不仅覆盖深耕的长三角区域，还包括环渤海经济圈。

在土地市场竞争日趋激烈的环境下，新城控股错峰拿地，以纯住宅地块和综合体地块并行，实现了土地成本可控。根据年报信息，2020年新城控股新增土地储备共120幅，新增总建筑面积4139.41万平方米，平均楼面地价仅3031.11元/平方米，其中商业综合体项目新增2478.92万平方米。截至2020年末，新城控股总土地储备达到1.43亿平方米。

截至目前，在新城控股的土地储备结构中，一二线城市占比40%，长三角强三四线城市占比30%；从区域划分层面看，长三角区域占比达38%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比62%。

对于2021年的发展计划，新城控股将销售目标审慎地定为2600亿元。“公司充分考虑到行业的变化，结合内部的战略，有信心完成2600亿元的全年销售目标。公司年度可售货值达到4200亿元，其中3600亿元为2020年末已获取，500亿～600亿元左右为计划2021年当年获取。”在谈及今年的发展目标时，新城控股管理层在业绩会上表示。

“双轮驱动”战略优势凸显 吾悦广场实现“百店百城”

长期以来，新城控股坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，这也成为新城控股的核心竞争优势。商业地产领域，吾悦广场规模持续扩大。年报显示，截至报告期末，吾悦广场已开业面积超940万平方米，2020年新城控股商业运营总收入增长57.21亿元，其中吾悦广场商业运营总收入增长至56.70亿元，同比增长超过30%，平均出租率达99.54%。

截至2020年12月30日，新城控股旗下已开业吾悦广场及委托管理在营商业项目达到100座。截至2021年3月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到163座，进驻全国122个城市。

对于2021年的发展计划，新城控股将销售目标审慎地定为2600亿元，全年计划新开业吾悦广场30座、到2021年底开业总数达到130座，全年商业运营总收入目标为85亿元。

“公司充分考虑到行业的变化，结合内部的战略，有信心完成2600 亿元的全年销售目标。公司年度可售货值达到4200亿元，其中3600亿元为2020年末已获取，500亿～600亿元左右为计划2021年当年获取。”在谈及今年的发展目标时，公司管理层在业绩会上表示。

事实上，随着越来越多的房企在住宅开发业务以外布局商业地产，“住宅+商业”模式也成为更多开发商的选择。在竞争日趋激烈的情况下，较早践行“住宅+商业”双轮驱动战略的新城控股优势愈加明显。

据了解，新城控股内部已经形成自循环体系，其中，住宅开发事业部是为公司提供现金流；商业开发事业部是现金流的补充，以及大比例覆盖自持吾悦广场的成本，减少资金的沉淀；商业管理则有稳定利润来抗周期，这三大事业部协同开发，相互促进，稳步扩张。

对于新城控股在商业布局方面的优势，公司管理层表示：“我们已经利用过去的10年做好全国化布局，截至目前于28个省份、98个地级市布局吾悦广场163座，精准卡位，具有较大先发优势，包括吾悦广场的品牌影响力、连锁式大型项目运营能力、深入不同地区不同级别城市的全国化布局能力。此外，公司拥有从商开到商管完整的商业地产开发运营产业链，有助于实现公司的快速稳健发展：针对不同城市的特点精准优化商业定位，打造吾悦广场的经营特色；“总部-区域-项目”的三级架构，拥有一支具备全面的商业资源统筹及管理能力的专业商业运营管理团队。”

而随着吾悦广场达成“百店百城”的布局，新城控股方面表示，未来将坚持轻重并举的发展思路，其中轻资产方面，计划2021年新增轻资产项目达到15个以上。

净负债率降至35.61%，融资成本进一步降低

作为沙漠长跑者，骆驼更为隐忍，定力更强。同样，作为行业长跑者，新城控股坚持长期主义，致力于稳健经营，在财务表现上持续稳健。

2020年，新城控股进一步优化负债结构，降低负债水平。年报数据显示，其剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为74.12%，相较去年同期下降0.78个百分点，净负债率为35.61%，现金短债比2.61倍。此外，2020年新城控股的加权平均净资产收益率（ROE）达33.89%，位于行业前列。

截至报告期末，新城控股经营性现金流净额为3.82亿元，经营性现金流连续三年为正；在手现金余额624.24亿元，短期债务239.13亿元，其中43.99亿元公开市场融资为含权到期。在手现金能够覆盖短期债务。

2020年，行业融资环境前松后紧，随着“三道红线”的新规出台，融资监管持续收紧。面对融资难度不断攀升的局面，新城控股在强化现金管控的同时积极融资，缓解资金压力。公告显示，新城控股在2020年采取多元化融资的策略，在交易所平台先后发行公司债、CMBS和应收账款ABS，募集资金80.94亿元；在中国银行间市场完成多笔超短期融资债券的发行，共募集资金30亿元；在境外通过发行高级美元债券，募集资金8亿美元。

对于如何进一步降低融资成本，新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬表示：“对于降低融资成本，未来将从三个方面入手：第一，坚决优化公司资本结构，包含对公司负债端、资产端的探讨，优化评级指标成为公司进一步发展方向。第二，拓宽融资资源和渠道，寻找更多投资者。第三，与投资者充分交流，公司将加大信息透明度，保护所有投资者的利益。”

【来源：中国经营报v房产】

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