撰文 | AI财经社 廖凯
编辑 | 董雨晴
“斥资180亿元拿地”，“试图收购恒大物业”，这些新标签让一家销售规模曾在百亿徘徊十多年的老牌房企重回大众视野。那便是1992年就进军地产行业，曾被称为华南五虎之一的合生创展。
11月2日晚间，合生创展公布了前十月的总合约销售金额，录得人民币363.36亿元，较去年同比上升约42.6%，已经超过2020年全年的358.34亿总合约销售额。
AI财经整理发现，合生创展这两年实现了此前15年都没有的突破，从100亿走到了200亿、300亿的规模。有媒体报道，合生创展创始人朱孟依曾暗自立下目标，要保持每年30%-50%的增长率，一改以往沉沦徘徊的业绩表现。
此后，合生创展在2018年开始崭露头角，2019年实现了突破。2018年，合生创展总合约销售额达到149.75亿元，同比增长62.27%，2019年首次突破200亿销售额，同比增长42%，去年实现358.34亿元的总合约销售金额，同比增长53.7%。
单从销售规模来看，这样一家去年才突破300亿销售规模的房企，今年甚至还试图上演一次蛇吞象的壮举--收购恒大物业。虽然现在交易存在分歧，一个想买，一个不想卖，但是根据此前两家公司签订的协议，合生创展曾意图以代价200.4亿港元(约164.47亿元)收购恒大物业50.1%的股份。
让外界感到好奇的是，这样一家“小”房企，为何有如此大的胃口?
关于合生创展，业内并不陌生，其身披隐形“地产航母”的名分多年。1992年，合生创展在香港成立，六年后就实现了港交所上市，并在2000年开启了全国化扩张之路。这一连串动作下来，合生创展也逐渐走上全国房企的顶端。
2004年，合生创展迎来了发展史上最为辉煌的一刻，成为国内首家销售额突破100亿的房企。当时与它并称“华南五虎”的恒大、碧桂园、雅居乐和富力，销售额分别仅有14.4亿元、32.4亿元、45亿元和64亿元。时任万科掌门人的王石，看着自己公司90亿的销售额，便脱口而出合生创展为“地产界的航母”一言。
不过曾经的“地产界的航母”，在“北伐”的过程中遭遇失利，曾在2003年耗资200-300亿元投入的京津新城沦为“空城”，大量的投入并没有换来足够回报，拖累了其在其它城市的发展。据了解，合生创展创始人朱孟依当时还卷入了黄光裕一案，被银行抽贷。种种因素叠加在一起，促使了他开始效仿港资房企“高溢价、多囤地、慢周转”的经营风格，但这个模式也让合生创展进入了沉沦，在规模上愈发掉队。
数据显示，截至今年上半年，合生创展的土地储备为3048万平方米，并且这些土地储备多集中在北京、上海、广州、天津、宁波等优质城市，有着增值的想象空间。
不过，改变经营策略的合生创展，债务规模稳定，“三道红线”保持在绿档范围，成功避免了“高周转”带来“高负债”的爆雷风险。当然，这并不足以支撑合生创展逆势高速增长，甚至拥有试图收购恒大物业的底气。从合生创展的收入构成来看，地产、商业、物业管理、投资，方方面面共同构成了其豪气的支撑点。
尤其是股权投资领域，自从朱孟依之女朱桔榕在2020年1月正式接班之后，其展现了对投资的极大热情。据了解，朱桔榕上任没多久，合生创展陆续投资了平安保险、平安健康医疗、汇丰控股、中国移动、小米集团等企业，收益颇丰。据了解，合生创展股权投资包括一级市场私人股权投资及二级市场股票投资，投资方向主要是高科技、医疗健康、新消费、物流及供应链等领域。简单来说，就是专挑热门板块投资。
据了解，合生创展背后还有庞大的商业投资帝国“珠江合生系”。拥有珠光集团、珠江投资、新南方集团等公司，产业也已经覆盖到医药、电力开发、能源开采和保险等方面。
数据显示，2020年合生创展录得了约194.4亿港元的净利润，其中有73.95亿港元是股权投资业务贡献的。朱桔榕曾表示，希望未来在资本、收益和利润结构上，住宅地产、商业地产、股权类投资能够各占三分之一。她还透露，整个非地产投资板块，现在约为200多亿元。按照去年合生创展净资产30%左右来算，今年的非地产投资储备将达到300亿元。
不过，近一两年来，在住宅地产上，也能够清晰感知到合生创展正在开启扩张步伐。其先是在去年以180亿元拿下北京分钟寺地块，今年仅用了10个月就达成了去年全年的销售额。股权投资方面，今年又试图花164亿元收购恒大物业，试图扩大其地产投资版图。
合生创展不显山不露水的十多年，在业内人士看来，或许其再也摸不到地产行业的铁王座，但它确是一家超赚钱的、安全的、小而美的企业。
不过，与合生创展扩张之路相伴的，是其逐年走高的负债情况。财报显示，其债务规模已经从2018年的581.41亿元，增至今年上半年的1837.36亿元，两年半增长近三倍。
今年上半年，合生创展债务推高尤为明显，债务规模较去年年底1091.73亿元增加了745.63亿元。这背后包括了合生创展今年1月一举拿下的总投资347亿元的广州天价旧改项目，以及以47亿元拿下的北京分钟寺土地项目，共计耗资394亿元。
当然，合生创展不仅仅只有债务规模的增加，虽然目前“三道红线”未踩，不过其暗藏的风险需要引人重视。数据显示，合生创展的少数股东权益已经从2019年的21.81亿元，增至今年上半年148.05亿元。少数股东权益的增长，在业内人士看来是存在“明股实债”的风险，也会构成未来的债务压力。
此前在传出合生创展收购恒大物业两天后，国际评级机构穆迪就将合生创展的评级展望从“稳定”调整为“负面”，表示对其高投资、快扩张带来资金紧张的担忧。
如今这艘“老航母”，开始放弃小而美的精致路线，重新开启扩张之路，未来能够走出什么新航线，仍旧是一个未知数。
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