中国金茂年内降负债、强管理 2022年目标3000亿

观点地产网 过去两年，中国金茂作为房地产行业的“黑马”奋起直追，规模从700亿发展至1600亿。

过去这半年，跨过千亿的金茂，步伐越发稳健。

数据显示，2020年上半年，中国金茂收入约120.97亿元，公司所有者应占溢利为37.7亿元，同比增长2%，若扣除投资物业公平值收益（已扣除递延税项），公司所有者应占溢利为33.49亿元，同比增长2%。

疫情影响下，中国金茂的各项运营数据仍算亮眼。在营收渐稳、利润提升的同时，金茂还不断调整扩储策略、完善组织架构、提效降负，这些变化在中报里也有所体现。

截止2020年6月30日，金茂录得计息银行贷款986.47亿元，净负债705.19亿元，资金杠杆率由2019年末的74%下降至69%，融资成本降至4.68%。

在8月25日举行的中期业绩发布会上，金茂管理层表示，公司还是希望走一条平衡发展的路线。

“公司今年将维持2000亿签约额目标不变，下半年货值充足。另外公司2021年、2022年会保持强劲的增长动力，2021年2500亿，2022年实现3000亿的签约目标。”

三千亿目标

受疫情影响，上半年房地产行业发展经历了一段波折，但恢复的速度还算快。以中国金茂为例，前2个月销售业绩出现明显下滑，累计录得销售额130.1亿元，下降接近三成。

随后几个月，因复工复产、线下售楼处开放以及线上线下结合等举措，中国金茂的销售业绩逐渐得到恢复并逆势上扬。

2020年上半年，中国金茂累计取得签约销售金额共计1028.7亿元，累计签约销售建筑面积约547.8万平方米，分别同比增长31.12%以及53.06%。

截至前七月，中国金茂合共取得签约销售金额1243亿元，同比增长34%，对应签约销售建筑面积约667.88万平方米。按照全年2000亿元的销售目标来看，截止目前，该公司已完成了全年目标的62.15%。

今年2000亿目标不变，2020年实现3000亿，金茂的信心来源于稳健增长的销售数据，更来源于城市运营的潜力与土地储备的底气。

据观点地产新媒体获悉，前七月，中国金茂累计实现天津上东金茂智慧科学城、武汉方岛智慧科学城、苏州常熟智慧科学城，三个城市运营项目的土地获取，截止目前，该公司累计拥有23个城市运营项目。

土地储备方面，上半年，该公司新增二级土储583万平方米，剔除孵化项目，上半年，在新增土储中，城市运营面积贡献占比超过50%。

对比发现，中国金茂上半年在纳储方面的动作有所放缓，但由城市运营贡献的土储面积不断在提升，这也就意味着城市运营模式正逐步释放出高增长的内生动力。

首席执行官李从瑞提到，今年全国的土地溢价率有所提升，但手中有粮，心中不慌，金茂还是会走的比较稳健一些。

截至目前，中国金茂拥有的总土储9069万平方米，其中二级部分6431万平方米，剔除不可售后5630万平方米，城市运营项目大概占比31%。

“中国金茂在过去两年里面，通过城市运营和招拍挂的补充，我们还是有充足的资源来满足未来两年的发展需求。”

2020年是成本管理年

在实现三千亿的路上，金茂做了很多准备。除了加大土储、提升城市运营占比，2020年该公司还重新调整了组织架构。

据观点地产新媒体获悉，上半年，中国金茂年设立福州区域，成为继北京、上海、广州、长沙、重庆和南京6大区域公司之后，成立的第7个区域公司。新成立的福州区域公司，将覆盖包括福州、深圳、泉州、厦门、东莞、汕头等城市。

投资者会上，李从瑞也提到，目前，中国金茂已经孵化了七大区域公司，未来随着西部城市的发展，预计金茂可能会形成八个区域公司。

他还提到，八大区域出现之后，中国金茂的组织架构基本上已经定型，加上公司实行比较充分的权责体系，有利于充分的发挥基层的力量，所以总部区域和城市未来会是一个橄榄形的结构。中国金茂认为，这套体系能够满足未来3000亿规模的组织构架需要。

在提效的过程中，中国金茂还不断降负债，据悉，2020年被中国金茂成为“成本管理年”。

不同于降低产品标准，金茂的“成本管理”是通过降低营销费用、行政费用从而进行成本的管控，实现更加精细化的管理。管理层在投资者会上强调，“成本管理不能以牺牲品质做代价，我们内部也称作成本适配，希望降低管理、营销、行政的费用。但是客户所需要的成本，要坚决做足。”

据观点地产新媒体获悉，2020年上半年，中国金茂的销售成本录得81.71亿元，同比下降12.23%。李从瑞表示，“金茂已经勒紧裤腰带，过紧日子两年了。”

除了精细管理，降负债也成为本次投资者会的重点话题。

数据显示，截止6月30日，中国金茂资金杠杆率69%，相较2019年底下降了5个百分点。

李从瑞坦诚：“过去几年，公司看到了市场高速发展的机会。未来，我们会改进工作，逐步控制负债。”