中国金茂回购公司股份的动作已经持续了三个交易日。
2月1日晚，中国金茂公告称，其公司于当日回购454万股公司股份，回购价介于3.11港元至3.21港元，耗资1446万港元。
1月28日、29日，中国金茂分别回购1200万股、626万股公司股份，分别耗资3632万港元、1906万港元。由此，上市公司累计回购2280万股，总代价为6984万港元。
连续3个交易日的回购，终于扭转了中国金茂近期下行的走势。2月2日，在经历一个上午的震荡后，中国金茂午后翻红，以1.87%的涨幅收盘，报3.27港元。
中国金茂这番股价下行的起点是2020年度业绩预警公告。
1月25日晚，中国金茂发布盈利预警，预计2020年公司股东应占利溢利较2019年同比下降40%-50%。受此影响，1月26日，中国金茂股价低开逾13%，并持续走低，以16.54%的跌幅收盘。
中国金茂表示，这是由于房地产市场调控等原因，导致其项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。据国泰君安估算，若毛利率按照2020年前三季度下滑至20%左右，该减值预计在30亿-40亿元。
市场普遍认为，中国金茂此次一次性计提的原因是其此前大手笔拿下的地王埋下了“雷”。
国泰君安证券分析师谢皓宇认为，中国金茂近两年销售增速（2020年增长44%）和均价（2万元/平以上）优于同梯队房企，但依然计提减值，说明并非销售端问题，而是历史公开市场拿地价格过高碰上严格限价。
公开信息显示，在地市火热的2016-2017年间，中国金茂在包括南京、深圳、厦门等在内的各地频繁拿下地王项目。如2016年5月时，中国金茂在南京以约3.7万元/平方米、3.69万元/平方米的楼面价，抢下河西两个地王，而当时周边二手房销售均价则仅为3万元/平方米出头。
而紧随着火热市场而来的是一轮严格的调控，“限价”等政策相继出台，中国金茂面临的利润空间被压缩问题也逐渐显现。
数据显示，2016年-2019年，中国金茂净利润分别实现25.36亿元、39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元，同比增速分别为-16.75%、56.88%、31%、23.82%，净利润增速在2017年触顶后开始下滑。
利润增幅逐步收窄的同时，中国金茂的毛利率也出现震荡。2018年，其整体毛利率达到38%的高点，2019年就不可遏制地大幅下挫了9个百分点，整体销售毛利率为29%。
而这主要是城市运营及物业开发板块毛利率下降所致。年报显示，2019年，中国金茂的城市运营及物业开发毛利率较2018年下滑9个百分点至27%。
西南证券研报分析称，中国金茂过去的高地价项目结算，拖累了毛利率。2017年，中国金茂拿地成本10729元/平方米，对应结算到2019年的这一部分隐含毛利率估计在26%左右，从而对2019年整体毛利率形成拖累。
2020年中期，中国金茂毛利率下滑态势得到暂时缓解，整体毛利率32%，较2019年底增长有所上涨，但截至2020年9月末，其整体毛利率再度下滑至22.47%，较2019年同期40.69%的毛利率水平则几近腰斩。
值得一提的是，中国金茂开辟了多元化拿地方式，逐步拉低拿地成本。据国泰君安研报，2016-2020年上半年，城市运营模式在金茂的拿地占比由7%提升至50%，带动楼面价由17274元/平方米降至8024元/平方米；金茂累计土储高达9069万平方米，其中31%由城市运营模式贡献。
不过，这又能给中国金茂未来的业绩增长带来多少空间，仍需要时间检验。
据悉，中国金茂的城市运营项目选址多为长三角的三四线城市，较其过往的城市布局出现下沉。
有资深地产分析师向记者表示，城市布局下沉也是造成金茂销售均价降低原因之一。公开数据显示，2020年中国金茂的月均销售单价为2.05万元/平方米，而2019年为2.15万元/平方米，2018年为2.55万元/平方米。
上述分析师向记者表示，城市运营的项目，未来金茂可以通过导入资源、完善配套等方式，把房价卖上去，但未来利润空间提高能有多少，不确定性还是很大。