银保监会有关人士日前表示，将再出手挤压楼市泡沫，提高挪用经营贷成本，对违规融资“零容忍”。
经济导报记者调查中发现，利率上调、放款时间慢等影响着房地产开发商的举动。为此，有开发商放缓了扩张步伐，甚至还在逐步收缩“开发版图”。
“今年现金流和债务问题让企业承受着不小的压力，所以我们把回款保证现金流作为重中之重。”济南一家房地产开发商项目部副总经理张凯接受经济导报记者采访时表示。
房贷延期
6月6日上午，经济导报记者赶到了位于济南东站附近的一新建楼盘，售楼处的销售人员介绍了公司推出的一些政策。在谈及贷款问题时，该销售人员表示，现在济南房贷审核比之前严了很多，尤其是对购房者“银行流水”的审核，“现在放贷的时间说不准，快则1个月，慢了就不好说了。”
济南市CBD片区一家楼盘的销售顾问介绍，该楼盘与多家银行都有合作，“首套房贷款利率是5.25%，二套房是5.35%。不过，听说已经有一家合作银行没有额度了，具体情况需在签订购房合同时再确认。”
“现在房贷挺难批下来，我都等了两个多月了，银行还没放款呢。”济南购房者李语告诉经济导报记者。
据经济导报记者了解，在今年4月初，李语购买了一套商品房，在提交了各种手续后，就等着银行放款。“当时销售顾问说，手续齐全的话，一般会在2-4周内放款，但没想到已经两个多月了，还没放款呢。”李语说。
实际上，李语最担心的是，款项按照什么样的利率执行，“要知道今年4月份的时候首套房贷款利率是5.15%，现在首套房是5.25%了，我担心等到放款的时候，利率还会高，毕竟差0.1个百分点，贷款100万元的话，每个月要多还100多元。”
对于为何放款时间长了，甚至出现停贷的现象，济南一家商业银行的个贷部主任高天琦给出了自己的答案。在他看来，央行给各家银行定下了硬性指标，限制信贷资源流入房地产，银行手中的房贷额度不够，房贷利率必然会上调，审批延期也是理所当然的事。
高天琦告诉经济导报记者，从4月起，多家济南银行的首套房贷款利率出现了不同程度的上调。“目前济南首套房普遍执行的利率为5.25%，此前是5.15%。济南二套房贷款利率水平在5.35%-5.4%。”
在房地产行业分析师苏鹏看来，此次房贷调控主要还是为了约束银行，避免房贷余额占比过高，并不是为了限制房贷额度的绝对值，“而且，个人房贷余额占比超过红线，银行也可以进行动态调整，扩大信贷余额总量。”
收缩战线
“前几天的‘两集中’土拍，我们公司只拿了一块地，不是没钱，而是要收缩战线。”张凯表示，“这是集团的要求，要求各地分公司减少拿地数量，只参加一些优质地块的竞拍。”
同样的情况也出现在另外一家房地产开发商身上。该公司项目经理冯泽瑞告诉经济导报记者，他们也只是有准备地抢了几块相对优质的地块，“有些地块太小，有些地块要配建租赁住房，算算不是很合适，就放弃了。”
在冯泽瑞看来，“两集中”土拍会减少开发商手中的土地储备，对开发商的资金实力是一种考验，毕竟现在土拍需要开发商自有资金来支持。
张凯告诉经济导报记者，虽然说土地储备是房地产开发商的命根子，但是土地储备也会使生产经营的成本提高，“如果土地和房价的上涨抵不过财务成本的增加，这时候土储会是身上的枷锁，而不是口中的蜜糖。”
“没有花不完的钱，只有买不完的土地。”苏鹏表示，“在房企负债三道红线（剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍）月度管控的前提下，只能是量力而行，在财务有限的弹性内做好安排分配，才能活下去。”
在冯泽瑞看来，今年土拍的土地项目明年或者后年会集中上市，大家的竞争肯定会很激烈。“与其大面积撒网，不如把产品做到极致，让产品和服务能被客户认可。要做强，而不仅仅是做大，要有利润和回款的销售，有可持续的增长。”冯泽瑞说。
苏鹏告诉经济导报记者，除了在拍地方面收缩，有些全国性房企也在运营上收缩战线。据他介绍，有家公司准备把山东各地的分公司全部裁撤，然后成立山东区域公司，降低运营成本。
回笼资金
“集团今年的首要任务还是保回款，抓现金流。集团要求降负债、降杠杆，而加大回款率和提高结转利润就来自加快项目的周转速度，我们的回款每个月都要考核，回款目标每个月都在递增，对我们的要求就是优先保证项目回款。”张凯说，“我们除了通过创新营销策略来提振销售，并利用专项折扣激励购房者加大首付款比例。同时从内部管理入手，实现管理和绩效的挂钩，借助信息化的方式加强回款管控以及成立回款小组协调工作。”
为了更快回笼资金，“以价换量”来实现“自救”成为不少开发商的制胜法宝。
在济南市北园大街的一个楼盘的售楼处，销售人员告诉经济导报记者，一次性付款可以享受9.5折优惠；贷款的话，首付低于80%的可以享受9.8折优惠，首付高于80%的可以享受9.7折优惠。
苏鹏说，大多数在售楼盘对一次性付款的客户都能给到9.5折左右的优惠，贷款9.8折的优惠。不过也有开发商给出的优惠政策相对比较大，贷款买房可以享受9.5折，一次性付款则可以享受到9.3折。
张凯告诉经济导报记者，除了上述办法，他们酝酿将购房尾款资产证券化来补充资金。
据了解，按揭的购房者在支付首付后，走完银行或住房公积金中心贷款审批流程仍需一段时间，也就形成了购房尾款。
“通过对购房尾款的资产证券化可以帮助提前回收资金，盘活资产，缓解房款积压的问题。目前购房尾款资产证券化已成为房企的常规手段之一。”苏鹏分析道。(经济导报记者 刘勇)
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