来源： 风财讯
（来源|风财讯 作者|王婷婷）
知道一个行业究竟过得算不算好、还有多好，不是看下游企业，也不是看平均值，而应该看处于行业头部的那一群企业。
尤其是它们的规模后劲、利润波幅、风险边际与业务延展性，这些“有效抛射范围”，界定了一个行业的统一趋势、发展可能性和问题最优解。
站在这个角度反观龙湖集团，千亿销售规模下给出28.4%的同比增幅；利润压缩行情下保住27.7%毛利率和13.6%的核心利润率；融资成本4.21%再创新低，连续五年“三道红线”全绿档...
从8月24日龙湖集团(HK:00960)发布的2021年半年报中，可以读出一家企业身上的更多行业性信息，以及行业带给它的变化。
直面“增速阈值”追求质量指标
上半年，龙湖集团实现营业额606.2亿元，同比增长18.5%；归属于股东的净利润为74.2亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润61.8亿元，同比增长17.1%。
期内，龙湖的地产开发合同销售1426.3亿元，同比增长28.4%；物业投资业务不含税租金收入增42.4%至47.8亿元。
龙湖的销售增幅，展示了房地产行业仍在追逐的一个机会——疫情后经济回升，城镇化仍在刺激住房需求。
这样的行情给一些房企保留了大幅增长的机会。中指研究院数据显示，今年1-7月百强房企的销售金额的增长率均值能达到36%。
不过，这个机会能看到的天花板，越来越明显。
近年，千亿规模以上房企的销售增长率，明显低于300亿以下规模的房企增速。今年上半年龙湖的30%左右销售增速，已是千亿房企的常规水平。
正是这种房地产的“头部速度”，揭示了后序企业未来发展至一定阶段，会进入的常态值范畴，即行业的“增速阈值”。
这意味着，单纯的规模增长，不仅空间有限，而且含义越来越弱。正如当前绝大多数房企主张的那样，大家开始更多追求质量指标。
扛住利润“行业性疲软”多手确保盈利水平
可以追求的质量，能到怎样的程度？龙湖的回答也颇有启发性。
截止今年6月30日，龙湖集团的毛利同比增长6.5%至167.8亿元，毛利率27.7%。核心税后利润率为13.6%，核心权益后利润率为10.2%。
海通证券统计显示，自2019年房地产的毛利率已经步入下行通道，重点房企的平均毛利率在2020年甚至低至26.2%，相比历史高位下滑超过10个百分点，而这一趋势还将继续。
实际上，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶直言，多重因素影响，房地产行业已经来到合理利润区间。未来，25%左右的毛利率，新房的销售毛利率保持在20%-25%，是合理水平。
在这样的行情下，确保集团盈利水平保持稳定、加快高周转保持不错的ROE，就显得对后期发展尤为重要。
就盈利方面而言，可以看到，龙湖集团在2021上半年保持着核心净利的持续增长，归属于股东的净利润74.2亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润61.8亿元，同比增长17.1%；同期核心税后利润率为13.6%，核心权益后利润率为10.2%。
实际上，风财讯留意到，今年龙湖的土地储备平均成本已降至5382元/平，低于2019年的5737元/平和2020年的5569元/平，且期间龙湖项目的品质逐年提升。
这意味着，今年销售端的毛利率一定程度，受到往年货值结转的影响，伴随购地成本的降低，龙湖未来1-3年（结转今年货值）产生的毛利率或能有所回升。
赵轶表示，未来龙湖也不会追高，拿地签约比保持35%。这给未来相关利润指标“保持稳定”送了一颗定心丸。
可以看到，在销售端，一方面控成本、一方面做溢价、一方面做ROE；在财务端，控制财务成本、少数股东权益等摊薄因素，确保母公司盈利水平。在利润空间压缩的趋势下，龙湖给了一道最优解法。
转型“低杠杆”进入财务正循环
客观而言，解出最优方程式，是有条件的。
龙湖之所以能够在毛利率受影响的情况下，扛住了净利润指标的疲软，财务端的能力，不容忽视。
数据显示，龙湖集团今年上半年净负债率46.0%，在手现金994.7亿元，现金短债比达到5.48倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91），一系列指标均维持行业内的较高水准。
龙湖连续五年满足“三道红线”指标要求，也是民营房企里为数不多的绿档企业。
更值得一提的是，及至今年上半年，龙湖的平均融资成本4.21%，再创新低，远低于行业平均线，且平均贷款年限在6.18年。
风财讯注意到，上半年龙湖集团发行的境内公司债券，规模60亿元，票息仅3.50%-4.40%，期限为5年-7年。同样5年至7年的境内公司债券，龙湖在2021年8月发行的30亿元债券，票息更低至3.35%-3.70%。没有最低、只有更低。
龙湖管理层表示，龙湖一直是“去风险、降杠杆”的监管逻辑，对财务盘面的管控强执行，这是公司今天能有稳步业绩的底气。
这也是龙湖成为国内唯一一家获得境内外全投资级评级的民营房企，在惠誉、穆迪、标普三大国际评级机构保持BBB正面、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级的原因。
而当资质分化越来越明显，评级信用越高的企业，能得到更多的资源倾斜，形成正循环。
这样的效果，门槛不低，却让外界看到一种趋势——
在宏观调控叠加，强制房地产去杠杆、去风险的环境下，曾经以高杠杆迎来高增长的房地产企业，完全能够转型至“低债、低息、高评”的状态，这也是长期性房企的“正确姿势”。