出品：大眼楼管
作者：肖恩
4月12日晚间，中洲控股发布2020年度报告，期内实现营业收入约106.97亿元，同比增长48.30%，其中房地产业务收入约102.68亿元，同比增长54.73%。
房地产开发业务仍是中洲控股最重要的业务，不过增收不增利的情况严重。归属于上市公司股东净利润2.81亿元，同比减少64.26%，净利润率仅有1.5%。
增收不增利 净利润率仅1.5%
中洲控股过去一年的房地产业务营收102.68亿元，同比大增54.73%，这一方面是由于公司结转恢复良好，增速较快，另一方面则是由于2019年的基数不高，当年的营收同比下滑了9.18%。
即使如此，中洲控股的利润同比大幅下滑64.26%。其在年报中披露，这主要是由于2019年完成中洲置业有限公司股权交割形成投资收益基数较高所致，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为2.75亿元，同比增长208.26%。
但事实上，即使是在2019年卖资产获得收益的大年，公司的净利润率也仅有9.34%，而今年的净利润下滑至1.5%的极低水平，几乎处于盈亏线的边缘。
近十年来，中洲控股的利润率呈现出趋势性下滑的走势，从2011年的16.65%下滑至2020年的1.5%。如果将2019年完成中洲置业有限公司股权交割形成投资收益排除在外，仅仅考虑扣非情况，公司2019年9.35%的净利润率也是不可持续的。
今年销售预计负增长
盈利能力下滑只是结果，究其本质，还是土地成本、建安投入以及销售价格的差价。这其中就涉及到公司的拿地竞争力、设计建筑施工的管理以及销售及品牌的竞争力，可以说利润率是房企的综合竞争力的体现。
2020年，公司通过摘牌、股权收购等方式拓展项目，已获取或签署合作意向项目涉及计容面积约95万平方米，盘活存量土地储备计容面积约20万平方米。相较于全年72万平米的销售面积来说，中洲控股的拿地力度不小，但诸如迪亚项目的2840元/平米的土地成本来说，公司去年在惠州的约1万每平米的均价来说，并不算便宜，如果管理粗放的话，项目盈利空间依然堪忧。
截止年底，中洲控股的总土地储备为239.1万平米，相较于2020年实现房地产销售面积72万平方米来说，满足3年左右的销售。不过，中洲控股对于今年的销售目标却表现的非常谨慎。
2021年，中洲控股计划实现房地产销售面积61万平方米，销售金额134亿元，较于2020年139.91亿元的销售额还有所下滑。此外，预计房地产开发投资60亿元，新增土地储备计容积率面积40万平方米，较去年也有明显下滑。
事实上，中洲控股不得不谨慎，因为到去年底，其仍踩着2条红线。
定增融资遥遥无期 踩两条红线
此前，中洲控股3月10日公告，宣布拟将非公开发行A股股票股东大会决议有效期及相关授权再延期一年。早在2016年3月29日，中洲控股股东大会审议通过《关于公司向特定对象非公开发行A股股票方案的议案》。
当时资料显示，中洲控股拟以不低于14.51元/股非公开发行不超过3.79亿股，募集资金总额不超过55亿元，拟用于推动公司房地产项目建设及偿还金融机构借款；其中公司实际控制人黄光苗旗下公司前海阳诚认购比例不低于15%。
但定增方案迟迟没有获得证监会的批准，因此中洲控股的资金一直处于并不宽裕的状态。截止年底，总债务为151.71亿元，其中短期债务48.06亿元，账面货币资金为51.16亿元。按照“三道红线”的要求算下来，中洲控股剔除预收款后的资产负债率为77.0%，较上年同期提升约1.5个百分点；净负债率为135.2%，较2019年末提升约16.1个百分点；现金短债比为1.87，较上年同期提升约0.52。
中洲控股依然脚踩两条红线，此外杠杆率还有所提高，由此，中洲控股2020年平均融资成本达到了8%的水平。
在亟需降杠杆的压力之下，中轴控股不得不减缓拿地，放慢节奏。不过由于内生盈利及增长能力较差，中洲控股光慢下来还不行，还需提升从拿地、开发到销售的综合竞争力，而这些都需要资金。而在当今行业内卷严重，竞争管理红利的时代，中洲控股的胜算能有几成呢？