本文来源：时代财经 作者：陈伟纳
3月31日早上，万科（00002.SZ，2202.HK）召开2021年度线上业绩推介会，董事会主席郁亮，总裁祝九胜，开发经营本部首席合伙人张海，万物云CEO朱保全，执行副总裁、财务负责人韩慧华，执行副总裁刘肖，以及董事会秘书朱旭等管理层出席会议。
此前一晚，万科发布2021年度业绩报告。报告期内，万科实现合同销售金额6277.8亿元，同比下降10.8%；实现营业收入4528.0亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.24亿元，同比下降45.7%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为223.82亿元，同比下滑44.38%；持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%。
业绩会上，万科一方面表达了歉意，一方面也传达出信心。郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心，他表示，将正视问题、对症下药、快速行动，期待明年给大家交上合格的答卷。
非开发业务向好
业绩报告指出，2021年是万科上市31年以来，第三次出现净利润下滑，前两次分别是1995年和2008年。
面对业绩现状，作为老大哥的万科拿出了自己的担当，这既是诚意，也是底气。万科推出历史上最高比例的分红派息预案，以保障股东的利益。分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于3月30日的股价，股息率5.1%，是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。
“交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。” 对于净利润下滑的原因，郁亮反思称，主要有三个方面的原因，包括毛利率下降、投资收益减少以及市场下行带来的计提减值。
正视问题，郁亮的表现透露出了万科的诚意。郁亮坦言，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，因此要“始终保持对市场的敬畏之心，正视问题，对症下药，迅速行动”。
郁亮在业绩会上坦诚道，过去三年里，万科在管理方面具有充分授权、分布式管理的特点，这造成了离散度大的问题。而在业务层面，多赛道探索的同时，万科也为此交了一定的“学费”。2014年，万科开始进行业务转型探索，尝试的赛道比较多，因为在万科看来，以公司的规模体量如果只开展一两条赛道，不足以支持未来的可持续发展。但多赛道探索所面临的难度和付出的成本，远远超出了最初的预估。
“过去开发业务增长速度快，承担了部分有关成本，但市场环境变化之后，这些学费对业绩的影响就显露出来。”郁亮表示，万科自2014年开始布局多个赛道，为发展新业务付出了比预想更多的成本。他举例“万村计划”，谈到深圳城中村存在人流量大、社会治安隐患等问题，万科便以机构牵头的“二房东模式”进行集中改造，但带来的结果是，万科长租公寓业务至今仍处于未盈利的状态。
有观察人士告诉时代财经，随着业务深耕和市场向好，万科的经营性业务不断向好，以泊寓为例，其经营状况将在今年有显著提升。
时代财经留意到，目前万科长租公寓业务处于行业领先地位，旗下长租公寓品牌“万科泊寓”已成长为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。过去三年的复合增长率超过了40%，2021年实现收入28.9亿元，同比增长13.9%，全年出租率达到95.3%。
“非开发业务走向高速路”，这一点在万科的业绩会上也被提起。郁亮表示，探索这些业务的学费，大部分已经交完。万科一直坚持追求有现金流的利润，因此采取成本法对这些业务进行计量，折旧摊销在成本费用里进行列支，2021年合并报表范围内此部分费用已达80亿元，客观上对报表利润存在影响。“今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。”
万物云上市在即
近八年时间的新赛道探索，万科已成功布局包括空间服务、长租公寓、物流仓储、商业等为主的四大赛道。
业绩报告显示，万物云在业内率先完成“住、商、城”全域空间服务覆盖，2021年收入首次超过200亿元，同比增长32.1%；泊寓已在国内26个城市布局开业，除自身资产外，还为294家企事业单位的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务，总规模达到20.87万间，2021年营运净收入（NOI）同比增长193%；万纬物流已做到冷链仓储规模国内第一，近三年收入复合增速超过50%，并获得淡马锡、GIC等知名机构战略投资；印力管理规模、收入、轻资产管理输出保持业内第一阵营，在商业最发达的长三角地区，印力在管面积处于前列，近五年收入复合增速为20%。
郁亮在业绩会上表示，2021年度，公司经营服务类业务的收入总和超过了400亿元。“这些业务营运净收入（NOI）率都表现出了良好势头，物流稳定期项目达到6.5%，其中冷链超过7%，公寓业务2019年后获取的项目超过了6%，印力近两年的重要新开业项目的首个完整年超过6%。”
而作为当前万科旗下最受关注的板块之一，万物云自计划上市以后，与其相关的动态便少之又少。在万科业绩报告公布的前一天，即3月30日，万物云赴港上市已获得中国证监会受理，这意味着万物云距离正式登陆资本市场只差“临门一脚”。
朱保全在业绩会上坦言，“公司分拆万物云上市，主要是觉得这个‘儿子’已经是个成年人了，需要通过引入国内外的机构投资者进一步提高万物云的综合实力，奠定行业的领导地位，吸引和保留人才，公司的既定战略不会以捕捉资本市场的窗口为主要考虑因素。”
同时，郁亮还谈到，相对于2020年，万物云在现在这个时间节点上市更合适，“因为市场估值更加趋于理性。”