来源： 奇点商业地产
用“不合时宜”来形容万达商管出（港）市入（A）市或许比较恰当，资本就是这么的令人费解。
图/官方声明 来源/企业官网
3月24日早间，万达商业在其官网宣布，基于对自身战略的研判，大连万达商业管理集团股份有限公司决定对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。因此公司决定，撤回万达商业A股IPO申请。
这场超过5年之久的A股IPO排队之旅，终于迎来了“战略性撤退”，万达商管还有一个选择——再战港股。但资本终归是个捉摸不定的变体，等万达商管成功登陆联交所，谁也无法预知它能否赢得更好的发展机会。
万达商业漫漫回A路
很难不说，万达商管成功在A股上市，已经成为王健林的执念。
彼时正是2009年底，万达商管还没改名。据当时的媒体报道，万达商业地产开始着手准备A股上市，打算在半年左右的时间，完成上市辅导及辅导验收、招股说明书等上市申报材料、证监会发行审核和内地A股挂牌上市等一系列的上市动作。
不过2010年，国家进行楼市调控，几乎堵死了房地产企业上市之路，万达自然也不例外。
无奈之下，万达商业地产选择2014年在港股上市，不过万达地产的价值并不被港股投资者认可，上市首日即破发，此后长期在低位徘徊。2016年3月，万达商业发布退市公告，并于当年9月完成私有化。
值得注意的是，万达这次任性退市付出的机会成本不可估量。前脚刚一离开，香港证券市场就迎来了大牛市，恒生指数从23000左右暴涨到2018年2月份的33000多点，一众地产公司股价直接翻倍。有人估测如果万达没有从香港退市，其市值至少翻至7倍以上。
不管怎样，登陆港交所637天的万达商业正式退市，并全力谋求在A股上市。为了回A，万达商管做了很多努力。
一是，签署了新的对赌协议。2018年，万达引进腾讯、苏宁、京东、融创4家战投，后者340亿元入股万达商业。A股上市时间也延后5年，要求万达商业在2023年10月31日前完成上市。
二是，有了资本借力，狠心剥离房地产业务。改名万达商管，在1～2年内消化房地产业务，进行全面轻资产化，成为纯粹的商业管理运营企业。
但万达商管的内地IPO之路并不好走，距离对赌协议规定的上市时间，剩余2年多。2020年3月，证监会最新披露的首次公开发行股票企业基本信息情况表显示，万达商业管理状态为“中止审查”。
截至2021年3月22日，万达商业管理审核排在第三位，但状态仍为“中止审查”。
“跟随者”先撤退了？
不过，在万达商管还没撤回A股IPO申请前，就有跟随者先撤退了。
日前，天津产权交易中心官方信息显示，万达商管4200万股股份遭到挂牌转让，拟转让比例占总股本的比例为0.9277%，转让底价为21.84亿元。信息披露截止日期为2021年4月21日。此次交易为一次性支付，需缴纳保证金4300万元。
值得一提的是，本次股份的转让方为天津银元嘉股权投资基金合伙企业和嘉兴银宏永初投资合伙企业。天眼查显示，二者的大股东均为西藏天珺生物科技有限公司，后者的实际控制人为陈春梅。而陈春梅正是有着“股神”“中国孙正义”“A股套现王”之称的龚虹嘉的妻子。
此番龚虹嘉夫妇退股，或是对万达商管回A之路有所顾忌。
事实上，龚虹嘉退股并非个例，也有不少股东进行了股权质押。
图/股权质押情况 来源/企查查官网
企查查官网显示，目前万达商管股权出质“有效”状态的就有37项，其中就包括大股东之一的孙喜双向中国光大银行股份有限公司大连软件园支行出质300万股和向渤海银行股份有限公司大连分行出质2200万股；还有董学林向上海浦东发展银行股份有限公司大连分行出质700万股。
IP Global首席经济学家柏文喜认为，股权出质是股东融资时的自主行为，可能与万达自身无关。“股东退股属于正常的股权投资退出，有可能与万达长期无法回A上市有关，是投资人经过长期等待之后认为万达上市无望之下的‘止损’决定。”
资深地产评论员严跃进则表示或许跟到期的对赌协议有关。“万达商业撤掉回A申请多少有些无奈之举，A股等待的时间比较长，耗费了大量的时间成本。股权出质有很多种情况，不过通过股权出质，能够缓解一定的资金压力。”
踏错节奏就会打脸
5年漫长等待下，万达商管的现金流或是耗不起了。
资料显示，2020年1-9月，万达商挂营业收入为270.53亿元，较同期下降44.9%；净利润为107.2亿元，较同期下降42.14%。
此外，万达商管及其下属子公司待偿还中期票据、公司债和资产支持证券余额人民币合计622.45亿元，其中中期票据人民币300亿元、公司债人民币296.66亿元、资产支持证券25.79亿元，中期票据与公司债的兑付主要分布在2020年至2025年，如果外部融资环境出现不利变化，可能对公司的资金流动性产生一定影响。
快速推动港股上市，一定程度上也解决万达商管的燃眉之急。有媒体消息称，目前万达商业的再次上市正在筹备中，公司内部已经开始进行重组了，计划最近一到两年内推动万达商业再次上市。“在万达商业成功上市后，万达集团方面或将进一步推动万达地产上市。”
不管怎样，这或许是万达商管吹响全力冲击港股上市的号角。
柏文喜也认为，万达此次主动撤回A股申请的背后，是谋求轻资产物业服务概念重回香港上市的综合考虑，万达商业撤A股再战港交所，是当下最明智的选择。
“万达商业这样的轻资产物业服务型公司，恰是港交所颇受关注的板块。万达商业撤A赴港，顺理成章。当然也未排除更换概念A股上市的可能。”
优淘网总裁薛建雄则告诉奇点君：“资本是不理性的，风向一阵阵的。五年前，港股市场不太认可内地这种商管服务业，而疫情爆发物管股市值暴增，股价也比较高，但一两年后市场如何变化还是个未知数。”
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