乐居财经张丹 发自深圳
“大湾区商务物管第一股”，卓越商企服务（06989.HK）的上市首秀展现了切进商管赛道的强劲竞争力。
从规模外拓到业态发展，从收入到净利润，到毛利率，再到现金流，卓越商企服务都在快速增长。截至2020年底，卓越商企服务实现收入25.3亿元，同比增长37.5%；归母净利润为3.25亿元，同比增长82.1%；毛利率拉升2.7个百分点至26.3%。
从敲钟上市至今尚不足半年，卓越商企服务的业绩表现令人惊喜。
“第三方市场拓展取得了骄人的成绩”从年报中的用词中，足见管理层对去年第三方外拓成果的自豪。2020年第三方外拓输入管理面积占比进一步提升，2020年新拓项目中，来自大客户的业务贡献占比达到58%。业务规模持续高质量增长，在管全委物业面积3202万平方米，较上一年增长36%，其中管理第三方的物业面积占比达到61.3%。
增值服务增幅76%，拉升毛利率
在上市物企中，卓越商企服务是非常难得的聚焦商务的物业管理服务企业。去年10月进入上市之列，其在独具特色的赛道上展现了业务的快速增长。
2020年卓越商企服务总收入为25.3亿元，同比增长约38%；净利润为3.56亿元，同比增长约52%；归母净利润为3.25亿元，同比增长约82.1%。
增收又增利，且净利增幅高于收入增长。卓越商企服务的业务结构相对简单，主要分为物业管理服务、增值服务两大类。2020年，物管服务以21.1亿元贡献额，挑起收入重担，占总收入83.6%；增值服务则占到总收入的14.2%，较2019年上行3.1个百分点。
卓越商企服务的增值服务主要包括资产服务、企业服务和专业增值服务，增值服务的比重提升源自收入的大幅上涨。过去一年，增值服务的收入为3.59亿元，同比增幅高达76%，超出物管收入增幅一半之多，由此也就对毛利率形成了直接拉动。
在2020年，两大主营业务的毛利率均有提升，物管服务上行2.1个百分点至24.1%，而增值服务的毛利率拉升将近10个百分点，为34.6%。
此外，收入占比仅为2.2%的“其他业务”，毛利率格外吸睛，高达55.7%。三条线合力推动，致使卓越商企服务整体毛利率拉升2.7个百分点至26.3%。
第三方外拓加码，长三角占比上升
收入增长基于经营规模的扩大，2020年卓越商企服务通过内生增长与第三方外拓双轮驱动，在管面积增长明显。
截至2020年底，在管面积约3200万平方米，同比增长36.2%，在管数量406个，同比增长31.8%；合约建面约4473万平方米，同比增长约35%，合约数量459个。
在规模增拓过程中，卓越商企服务采取多业态组合扩张。其中作为核心主业的商务物业，2020年在管面积同比增加35.4%，约为1667万平方米；住宅物业在管面积952万平方米，同比增长28.8%。而公共与工业物业的在管面积占比虽不高，但增幅尤为可观，在三大业态中居首，同比增幅52.3%。
尤其在商务物业上，第三方外拓继续加码。其中来自第三方的在管面积占比进一步升至43.1%，来自卓越集团的面积缩至9%。
卓越商企服务在财报中用“骄人的业绩”来形容第三方拓展在过去一年的成绩。2020年，来自第三方拓展的商务物业管理业务在管面积同比增加44.5%，达到约1379万平方米。
而从区域布局也能看出第三方外拓的成效。2020年卓越商企服务在管面积仍以大湾区为主，41.8%位于粤港澳大湾区，聚焦大湾区、长三角，并不断寻找外拓机会的想法显现。
去年一年，长三角面积占比增幅最高，从2019年的20.8%增至25.4%，在管面积为814万平方米；长三角地区收入增长尤其迅猛，2020年收入为4.42亿，较2019年增长103%。其他地区的面积占比也在提升，从2019年的30.9%增至32.8%，在管面积约1049万平方米。
经营现金流净额翻增超1倍，资金充裕
物业管理服务是卓越商企服务的重头业务，也是贡献收入和现金流的关键。物管服务中所管理的物业主要包括三大类：商务物业、公共及工业物业以及住宅物业，其中商务物业又是核心中的核心。
2020年在21.1亿元的物管收入中，商务物业收入贡献15.63亿元，占比74.1%；公共及工业物业收入为3.27亿元，占比为15.5%；住宅物业居于第三，贡献收入2.21亿元，占比10.4%。
与2019年相比，这三项业务展现了较强的盈利能力，不仅收入出现不同程度的增长，毛利率也均有所提升。
2020年商务物业、公共及工业物业、住宅物业同比增幅别为30.7%、60.9%、25%，公共及工业物业的增幅领衔。财报中解释，公共及工业物业是多元业态的重要组成，助力于增加区域项目密度和重点客户全业态服务能力。
毛利率方面，三大业务同频上站，其中收入占比超七成的商务物业毛利率最高为27.9%，较2019年上升2.6个百分点；公共及工业物业毛利率上升0.2个百分点至14.8%；住宅物业毛利率为11.2%，较2019年上涨了3个百分点。
纷纷上涨的毛利率水平，也使得卓越商企服务的经营活动现金流净额大增。财报显示，2020年来自经营活动现金流量净额约为4.34亿元，同比增长135%。翻增超1倍的现金流净额，“加上IPO时募集的资金”，直接推高卓越商企服务的资金池。截至2020年底，卓越商企服务手握现金33.14亿元，较2019年增长614.2%。