近日，中国金茂发布公告称，建议分拆附属公司金茂物业发展股份有限公司（以下简称“金茂物业”）的股份并在联交所主板独立上市。
随着“三道红线”政策的落地及再融资压力的增加，房企拆分物业上市的热度居高不下。仅今年7月以来，就有5家物管公司登陆港交所。背靠中国金茂，金茂物业也正式加入待上市物企行列。
招股书显示，2018年至2020年，金茂物业实现营收年均复合增长28.2%，归母净利润年均复合增长110%。公司业绩主要依靠中国金茂，其中逾九成物业收入来自于母公司相关开发项目。值得关注的是，公司虽定位高端物业管理，毛利率仍低于港股物企同行。此外，相较于龙头企业，金茂物业规模略显不足。
业绩增速较快 规模略显不足
招股书显示，金茂物业主要业务为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。截至2021年3月31日，公司合约建筑面积约为4130万平方米，在管总建筑面积约为1810万平方米，包括67项住宅物业及34项非住宅物业项目，其中71.4%位于一二线城市。
规模增速方面，金茂物业过去三年合约建筑面积复合年增长率达36%，高于同期18.9%的行业平均复合年增长率；在管建筑面积由2018年的1020万平方米增至2020年末的1770万平方米，复合年增长率为31.7%，高于同期14.6%的行业平均复合年增长率。
地域布局方面，公司重仓华东地区，在管建筑面积占比从2018年的29.7%上涨至2021一季度末的47.2%，对应在管物业项目达50个。
2018年至2020年，金茂物业收入分别为：5.75亿元、7.88亿元和9.44亿元，复合年增长率为28.2%；同期，归母净利润分别为1748.7万元、2262.4万元和7712.4万元，复合增长率为110%。
图1：2018-2021一季度金茂物业营收、归母净利润
虽然金茂物业增速较快，但规模上略显不足。根据克而瑞统计的2020年中国物业服务企业在管面积排行榜，金茂物业1770万平方米的在管规模仅处在80-90位间。
毛利率低于同业
报告期内，金茂物业在管物业的平均物管费、住宅和非住宅物业收取的平均物管费均高于中指研究院公布的行业平均水平。2020年，金茂物业在管物业的平均物管费为5.4元/平方米，而同期行业均值为3.8元/平方米。
值得关注的是，尽管主打高端物业管理服务，金茂物业的毛利率在行业里偏低。招股书显示，金茂物业的综合毛利率由2018年的20.0%跌至2019年的19.2%，随后又上升至2020年的24.9%。截至2021年一季度末，公司毛利率为25.1%。
图2：2018-2020金茂物业及同业均值毛利率
根据港交所物业服务及管理分类，2018年-2020年，港股物业企业平均毛利率分别为29.06%、30.24%、31.12%。今年上半年，47家已发布中报的港股物业企业平均毛利率约为31.93%。
图3：2018-2021一季度金茂物业营收结构
研究发现，公司主要营收来源物业管理服务的毛利率偏低。2020年，公司基础物管部分毛利率仅为17.8%，而该部分营收占比达60.1%。
与此同时，毛利率相对较高的社区增值服务板块收入占比呈下降趋势。2018年至2020年，该板块收入占比分别为10.6%、9.6%、8.7%，毛利率也从48.6%下降至39.6%。
第三方外拓性不足 上市或将反哺母公司回笼资金
与大多数物管企业相似的是，金茂物业较为依赖母公司及关联方的收入。
2018-2020年间，公司物管收入中金茂集团及中化集团（以及彼等各自的合营企业及联营公司）开发的物业占比分别为92%、93.3%及92.5%，比重均超过90%。从在管面积来看，截至2021年3月31日，88.0%的在管建筑面积与上述关联方相关，公司独立造血能力略显不足。
此次赴港上市，金茂物业将募资用于战略投资及收购、升级智慧管理服务系统、智慧社区以及智慧城市解决方案、开发公司社区增值服务及用于营运资金及一般企业用途。
在房地产行业持续调控的大环境之下，物业服务已成为众多房企新的价值点，而拆分物业板块上市也成为“降负债”的融资手段之一。面对着“三道红线”的重压，金茂物业母公司中国金茂公司从2020年以来，便频繁通过出售股权的方式回笼资金、降低杠杆，2020年中国金茂成功从“黄色档”降至“零踩线”房企行列。
值得关注的是，进入2021年，这种股权转让还在继续。虽然“三道红线”全部达标，中国金茂仍存在高昂的永续债等情况。在此背景下，中国金茂发布公告称，建议分拆附属公司金茂物业的股份，在港交所主板独立上市。预计分拆及上市完成后，分拆公司仍是中国金茂的附属公司。