房地产造富一去不返，股市一定会迎来春天吗?钱到底会流向哪里?

房地产市场和股票市场是我国资金的两大“蓄水池”，在经济生活中发挥着重要的作用。熟悉经济的人可能都听说过这样一种说法，楼市股市存在一个跷跷板的效应。通俗点讲，所谓的跷跷板效应，就是楼市在上涨的时候，钱都去投资房产了，导致购买股票的资金就减少了，股市就下降了;相反呢，楼市低迷的时候，资金就会转战股市，导致股市上涨。现在房地产凉凉了，钱到底会不会流入股市呢?我们普通人只有搞懂了未来钱会流向哪里，才能更好地顺势而为。这个趋势如果说你今天看懂了，就相当于你十年前在一线城市买了几套房。

当前，我国房地产调控政策的力度之大史无前例，全国房地产市场进入调整期，几乎没有人会认为房地产还会保持过去几十年的高歌猛进，房地产的黄金期显然已经过去了。那么，有人会认为，基于跷跷板效应，房地产的深度调整，必然引发资金从楼市大撤退，转战股市，从而给股票市场带来积极的影响，资金永远是逐利的，大量的资金需要寻找新的获利渠道，股票市场作为一个重要选择，将吸引到其中的一部分资金。

近20年以来，我国证券市场和楼市确实曾多次出现过这种跷跷板效应。例如，2001年后，投资性房地产市场的收益率迅速上升，吸引资金流入，与此同时，股票市场的收益率却在不断下滑，这两个市场上收益的相对变化，就导致证券市场资金大量流入到房地产市场中了，从而再次加速了房价的上涨。再比如，2003 年开始，全国房地产价格再度攀升，但同期的股票市场却仍然低迷。还有，2016年初开始股市大幅下挫，行情惨淡，但同期，大中城市的房地产市场却迎来了“春天”，房地产价格再度飙升。这些都是股市下跌--楼市上涨的案例。

同时也有楼市下跌--股市上涨的案例。例如2014 年，国内经济进行结构调整，房地产市场不景气，全国70个大中城市的房价陷入了负增长，国房景气指数同比也持续为负，但是从2014 年中到2015年底，股票价格却节节攀升，上证综指和深证指数同比一路上涨，这一时期，投资者对投资房地产持观望的态度，对股市交易则热情高涨。

但是要知道，楼市与股市之间并不是标准的跷跷板关系，这里面是有两个不确定因素的。

第一个因素，房地产市场上资金的流动性明显要低于证券市场，也就是说，如果房地产市场低迷，楼市投资资金想要撤出转战股市的话，变现的周期实际上会很长，并不会立刻流入股市，从做出决策到进入股市，一般至少需要几个月的时间。

第二个因素，从房产市场退出的资金，不可能全部进入股市。房产市场退出的资金，分为银行资金和自有资金。在我国，为了规避风险，银行资金是被严格限制进入股票市场的，而自有资金在这两个市场间的流动是不受限制的，因此，只有退出的自有资金才可以投资股市，这部分自有资金中，理论上数量应该是比较可观的。因为经过这么多年的发展，房地产业已经积蓄了大量的资金，但具体转入股市的资金到底有多大，我们很难去测算。这主要取决于投资者对股票市场风险和收益的评判，以及其他投资渠道的替代效应。所以，从楼市退出的资金只是其中的一部分有进入股市的可能，真正进入股市的可能就更少了。

另外，楼市与股市除了具有跷跷板关系外，还有联动关系。所谓联动关系，就是一涨俱涨、一跌俱跌。这是因为，不论股市还是楼市，都有财富效应，在股市上赚的钱，会带动楼市投资，在楼市上赚到钱以后，也会带动股市投资的热情。反过来也是一样的道理，如果投资楼市亏钱之后，也许未必有钱再投资股票了。

例如，从2000年至2001年，上证综合指数呈上涨的态势，与此同时，房地产的价格和房地产的开发投资也稳步提升。再比如，在2005年的时候，股市大幅下跌，股灾来临，当时的房地产开发同比增速也是回落的，股市楼市双双下跌。还有，2006年的时候，我国的股权分置改革初见成效，股票市场2007 年迎来了空前的繁荣，只用了短短两年时间就从2005年10月份的1093点飙升至2007年10月份的5955点，涨幅接近450%。而同一期间，伴随着我国新一轮的经济过热，大中城市的房地产价格也是一路攀升。随后，受2008年全球金融风暴的冲击，上证综指断崖式下跌至1821点，房地产市场也随之陷入寒冬，房价增长率大幅下降，甚至在2008 年末陷入了负增长。

从中我们可以看出，房地产市场和股票市场呈现的各种互动关系，其实并不是必然的，

有的时候呈现的是跷跷板效应，有的时候呈现的却是联动效应，各种政治因素、宏观经济因素、企业和投资者微观因素，都会产生影响。简单的根据楼市判断股市，并不科学也不准确。今天我们既然聊这个话题，就索性聊深点，给大家聊透了，以后也就不会再被别人忽悠了。下面保德全给大家从国内，国际两个角度来分析未来的货币政策导向。

首先我们来看看国内，疫情进入常态化之后，我国还会释放流动性吗?

我们是世界上最早遭受疫情冲击的国家，2020年上半年，我们向市场注入了大量的流动性。比如，2020年1月-2月份，人民银行采取公开市场操作、降低法定存款准备金率等举措，从而调节短期利率、基础货币、银行储备、货币供给量，进而降低融资成本，挽救受疫情影响经济衰退的市场环境，稳定物价、就业以及国际收支平衡。

但是，与应对2008年金融危机不同的是，此次明显吸取了教训，采取稳健的货币政策，避免大水漫灌导致货币政策过于宽松产生金融风险。2020年5月以后，货币政策力度就开始逐步恢复正常了，2021年已经基本回到疫情前的常态了。也就是说，我们避免了短期刺激带来的负面影响，并强化了结构性因素，使得经济在合理区间运行，基础牢固，结构优化。应当说，我们自新冠疫情暴发以来就进行了前瞻性的布局，坚持底线思维，积极防范金融风险，这里要给我们国家的高层点个大大的赞，当前我国金融市场运行平稳，业内的共识在于，未来稳健的货币政策仍将“以我为主、稳字当头”。

与流动性变化相对应的是，2020年A股曾一度跌至2646.8点，创年内新低。但是在流动性充裕的推动下，无论是上证指数、深证成指，还是创业板指，都创下了反弹以来的新高。截至2020年末，A股总市值较2019年末增加了18.36万亿元，沪指年线涨幅13.87%，创业板指全年更是大涨64.96%。到了2021年，我国的资本市场基本上保持了平稳的态势。那么未来，国内的流动性还会继续充裕吗?业内人士认为，会保持适当充裕，但期待像2020年上半年那样并不现实了。就国内经的济形势来看，我国的经济保持了较强的韧性和温和的增长，CPI也保持在合理的范围内，货币政策大概率仍将是维持稳健中性的，换句话说，不会大幅放水，而是将货币供应量与经济发展所需资金保持平衡。

其次我们再来看看国际情况，美国遭遇通胀，国外的流动性会不会进入我国呢?

2020年新冠疫情以来，美联储放开货币闸门，大搞“无限量化宽松”的货币政策。我们来看一组数据:从2020年1月到2021年1月，美国M2增长25. 8%;基础货币增长53%;美联储总资产增长了78%。

美联储放水导致全球流动性泛滥。全球宏观杠杆率(也就是总债务与GDP之比)从2019年4季度的243. 2%上升到2020年2季度的265. 6%，发达国家更是从273. 5%上升到300. 9%。即使在2008 年国际金融危机的时候，这种扩张态势都未曾出现。

全球流动性泛滥导致全球资本市场上涨。但是，2021年以来，经济形势发生了变化，美国遭遇了史无前例的通货膨胀。2021年4月份以后，美国的通胀率就一直在5%以上，10月份更是创下1990年后近31年的最高记录--6.2%。

下一步，美国为了应对通胀，唯一的出路就是收紧货币政策。目前看来，美联储收紧货币政策的脚步似乎越来越近了，美联储的相关声明也越发趋于强硬。历史上，美联储每一次收紧货币政策，都导致全球资金回流美国，给全球金融市场造成冲击。主要体现在三个方面:一是对楼市的影响。回收全球市场投机性资金，对于新兴经济体的楼市是巨大的考验。二是对企业的影响。将会加速新兴市场的资本外流，甚至引发金融危机。三是对汇率的影响。会对美元汇率形成升值压力，对其他货币则形成贬值压力。

所以，当美联储收紧流动性的时候，不但不会增加我们资本市场的资金，相反，还会导致部分资金外流。但业内专家们基本都认为，即使美联储收紧流动性，对A股的负面影响也是有限的。为什么这么说呢?

也有三点原因:第一，是我们与其他新兴市场经济体不同，当前我们外汇储备规模充裕、资本账户开放度较低，美联储收紧流动性，对我们资金流动不会产生太大的影响。第二，从宏观经济绝对增速、长期增长潜力的比较优势、币值稳定性、资本市场估值水平以及潜在投资收益率和人民币国际化的特殊背景来看，人民币资产对于全球资本而言仍是比较优质的选择。第三，我国在去年5月货币政策就已经回归正常，其他国家收紧货币政策对我们的溢出效应有限。

总而言之，当前的资金环境，是有利于股市的发展的。特别是11月15日，北交所正式开市交易，体现了国家对资本市场的高度重视，关于北交所的内容，我也做了两期内容了，感兴趣的朋友，可以点我头像关注一下，去看前面的视频或文章。未来我国资本市场的发展前景肯定是无限光明、值得期待的。

不过对于普通人，我还是那句话，不懂，可以多学，多看，谨慎下手。投资，绝对不是投机取巧。今天的内容到这里就结束了，没看懂的，收藏起来多看几遍，绝对没有坏处。#股市#