观点指数ESG投资分析逐渐成为投资者衡量企业可持续发展的重要指标，不过由此产生的"洗绿"行为更需要仔细甄别。
"绿色金融"、"双碳"、"人才管理"等关键词愈发成为投资者观察住宅开发、物业服务、产业园区、商业地产等企业的重要指标。
以环境发展、社会责任和公司管治为导向的管理价值理念的ESG报告，也从年报中剥离并独立披露。近年来，这些理念逐渐成为衡量企业可持续发展水平的重要指标。
未来，ESG所衡量的发展质量及潜力将作为财务数据的重要辅助工具。
虽然规模上市房企及相关企业对ESG信息披露的重视程度逐年提升，但同时也存留许多无法忽视的局限性问题。
例如海外市场ESG投资逐年扩大吸引了全球监管机构的关注，鉴于围绕ESG术语的模糊性，后者担心部分企业可能会对建筑属性、基金储备进行"洗绿"，或过度强调这些产品的ESG特征。
数据来源：企业公告，观点指数整理
注：样本池为观点指数跟进的61家房企；标题中"ESG报告"指房企公开发行的"环境、社会及管治报告"、"企业社会责任报告"、"可持续发展报告"的统称。
观点指数发现，在2022年房企中报中，ESG成为必备的话题。但实际落地的项目却凤毛麟角，多数停留在计划层面，或作为品牌宣传。
是否设定明确可量化的减碳目标，是检验企业ESG体系的关键指标。
商业地产和产业园区落实ESG的力度更大，很大一部分原因是会计口径所致，住宅开发的能耗结转到建设方而非开发商自身，但对于商业和园区，降低能耗意味着更直接的管理费用。
仲量联行的一份报告调研了550家企业后指出，亚太区七成企业愿为绿色建筑支付更高租金，制定净零排放目标的企业租户数量至2025年将翻倍；50%的投资者将优先考虑投资具有绿色认证的资产。
数据显示，目前大部分租赁了绿色建筑的企业支付了约7%-10%租金溢价，这为未来可持续地产租赁提供了参考。
"绿色"融资框架逐渐生成，同受下行情绪影响
2021年，房企在绿色金融方面另辟蹊径，包括订立绿色金融框架和探寻更多绿色融资产品的可行性。作为构筑"绿色"竞争力的关键支撑，进一步为绿色建筑、节能减排项目、可再生能源应用提供支持。
但受到地产行业下行情绪的影响，绿色金融框架的发展受到制约，主要体现在产品品种较为单一，其底层资产似乎并不被资本所青睐。
截至2022年6月27日，内地公募基金现存ESG基金共有39支，发行规模682.5亿元。从投资标的来看，ESG基金并未涉及房开领域，即便是物流园区也只占不足2%的份额。现阶段，ESG公募基金第一大重仓的行业是电力设备、银行、电子和生物医药，合计占比达到69%。
许多房企选择发行的绿色债券以绿色建筑本身、绿色建筑建造材料、绿色建筑施工方式等为标的。
公开资料显示，当代置业是地产行业发行绿色债券的"先驱者"，随后愈来愈多的房企加入其中。据统计，观点指数重点关注的61家样本企业2019"绿债"发行规模约为52亿元；2020年130亿元；2021年为407亿元。
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注：汇率依据发行时汇率计算
房企发行的地产"绿色"题材逐渐丰富，并逐渐向多元化、均衡化转变。Wind数据显示，绿色公司债及绿色企业债的占比持续上升，分别从2016年不足10%上升至2020年33.0%和21.5%；绿色中期票据、资产支持证券的占比也逐渐上升，前者在今年上半年占比约30%。
据统计，2021年，房地产企业共发行绿色债券总额约608.98亿元，同比增长一倍，在房企发债总额中占比约为7.5%。然而，2022年4-8月数据显示，房企绿色金融产品的规模同比下降了约58%。不仅如此，所需的增信条件与产品类型也逐渐苛刻。
例如，南京金融城建设发展股份有限公司完成首批可持续发展挂钩债券发行，发行条款规定，该期绿色中票设置可持续发展绩效目标，假如至2024年末，南京金融城建设运营绿色建筑面积不低于140万平方米，则本期中票后两年的票面利率下调50基点，如未完成，则后两年的票面利率上调50基点。
环境（E）："绿色建筑"发展缓慢，受行业环境影响显著
根据住建部统计，2021年我国累计绿色建筑建成面积85亿平方米，全年新增绿色建筑面积18.55亿平方米，对全年新增房屋竣工面积的占比为45.44%，整体来看虽然新增建面规模巨大，但是相对于城镇新增建面100%为绿色建筑的目标仍有较大发展空间。
根据各家房企在2021年披露的ESG报告，重点房企在绿色建筑方面的布局相较规模而言偏小，新增绿色建筑面积突破5000万平方米的房企仅有14家。其中，万科和中南建设累计绿色建筑面积都超过了1.2亿平方米，断崖式领先。
第二梯队则是超过2000万平米的企业，包括龙湖、中国金茂和远洋集团等。整体来看，由于绿色建筑在行业内长期属于"选答"范畴，因此大多数房企出于规模和成本的考量，往往不会重点发展，基本是部分规模较大的行业龙头有所布局。
数据来源：企业公告，观点指数整理
从目前布局绿色建筑的房企来看，万科、远洋、朗诗较早，其中朗诗绿色地产早在2004年就开始探索绿色建筑的发展，目前开发项目中含有绿色认证的项目占整体开发的比例约为70%。
而远洋集团也自2006年开始探索绿色建筑的相关实践，目前已有超110个项目完成了国家绿色建筑标准的注册；另一家践行绿色战略的房企中国金茂，截至2021年底累计获得绿色建筑类认证或标识262个，智慧能源项目75个，供能面积达4000万平方米。
对于节能减排，已披露的数据显示房企间并未形成"代差"。整个行业的"碳排放量/营业收入"基本维持在相似水平，整个样本池中相同指标极大值与极小值之比约为1.7。
数据来源：企业公告，观点指数整理
央企披露的数据更为详实，但口径存在差异。定性来看，A+H央企涉及的内容篇幅很长且案例详实。民企披露则大部分不够详细，更多在环境政策给公司带来哪些业务机遇上进行重点陈述。
目前有少量公司参与绿色金融，建筑企业获得绿色金融支持的比例较去年提升但仍相对较低。
定量指标方面，主动披露环境数据的公司数上升，但各公司存在统计口径差异，因此自身纵向比较更有意义。
大建筑央企、部分地方国企民企的单位产值能耗、碳强度这几年在逐步下降，这体现了上述公司在工艺工法上的改变以及不断加深的环保意识。
社会（S）：房企将公益慈善事业融入自身发展
根据福布斯中国发布的2021中国慈善榜，上榜企业行业集中度方面，房地产行业捐赠企业数量最多，前100家中占了29家，榜单前十名中有6家均为房企。
据2021年房企ESG报告显示，可统计到房企向社会累积捐赠总额超过470亿元。其中，碧桂园累计参与社会慈善捐款超100亿元；龙湖集团累计捐赠17亿元；中南建设累计投入慈善资金超10亿元；远洋集团累计支持社会公益款项5.3亿元。
在ESG投资分析的实践中，房地产在享受资本红利的同时，也应认识到回馈社会的重要性，注重自身企业形象的构建，将慈善公益融入企业发展中。
近年来，房企在稳步发展的同时，承担了更多的社会责任，积极反哺社会，扶贫、助学、助孤、助残、赈灾等公益已成为房企一份持续性的重要事业。
管理绩效（G）：商业地产更为显著，可持续发展深入
房企针对技术研发的投入呈现出较为明显的分化趋势，样本池研发均值约为6.58亿元，占营收比例约为0.04%-0.70%，跨度区间较大。
相对而言，房企的ESG报告披露程度较差，企业往往会根据自己的优势进行选择性披露，公布诸如"资产总额"、"所有者权益"、"营业收入"等财务表现，而对于诸如"研发投入"、"出租率"、"满意率"等产品服务类项目的披露程度相差较大，约30%样本房企并未披露明确数据，亟待统一的行业标准。
数据来源：企业公告，Wind，观点指数整理
具体来看，不同规模的房企对于研发费用的支出存在较大差异，整体区间为600万至30余亿元，"研发费用/营业收入"的比值跨度依旧很大，为0.04%-0.69%之间。
碧桂园集团投入研发费用超过30亿元，在样本池中居于前列（招商蛇口投入3.32亿，万科投入6.42亿元，华润置地投入2.30亿元）。
房企ESG报告中的住宅/商业用户满意率与投诉解决比率，是ESG投资分析中不可忽视的两个因素。其中，满意度指标与续租率关联密切，进而影响未来对于物业与商业地产营业收入与经营性现金流的评估。
从目前的数据来看，尽管住宅与商业领域存在本质差异，诸如磨合期长短，前端销售签约等方面的不同，但商业楼宇项目的数据明显更为优秀，也同样得到了集团更多重视。
数据来源：企业公告，观点指数整理
上述图表显示，绝大多数房企的"商业地产租户满意度"明显高于"住宅地产租户满意度"。观点指数认为，商业楼宇项目为尽快恢复疫情的负面影响，拉动销售增长，营销与减免等活动层出不穷，伴随着相关服务也不断提升，客户满意度有所提高。
相对而言，住宅客户并未能享受到上述福利，高度竞争的商业地产市场中，如何提供优质的服务、进一步提升客户忠诚度是每个企业面临的问题。
具体而言，写字楼客户满意度最高达98%-99%，住宅客户满意度普遍分布在90%以下。以华润置地为例，住宅客户满意度为85.46%，商业项目租户满意度则为98.9%，差距较为明显。
同样存在明显区别的还有"住宅客户投诉关闭率"与"商业项目客户投诉解决率"，样本企业对于商业楼宇的解决力度与速度明显高于住宅领域。具体而言，办公楼客户投诉解决率基本接近100%，住宅客户投诉解决率则普遍分布在95%左右。