重磅！基础设施REITs来了！聚焦7大领域，对房地产有何影响？

4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称《通知》)，并出台配套指引。根据《通知》，基础设施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。

具体来看，涉及仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理、信息网络、战略性新兴产业集群、高科技园区和产业园区等方面。

聚焦新基建等七大领域

先来看看什么是REITs？

华泰证券表示，REITs是通过募集投资人资金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。其中，主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施类REITs。

证监会有关负责人指出，基础设施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发，是贯彻落实党中央国务院关于深化投融资体制改革、积极稳妥降低企业杠杆率、保持基础设施补短板力度等决策部署的具体步骤，也是支持国家重大战略实施、深化金融供给侧结构性改革，提升资本市场服务实体经济能力的举措。

《通知》对基础设施REITs试点项目提出如下要求：

华泰证券表示，由于基础设施资金投入量大，回报周期长，对政府和企业而言，大量的存量资产无法及时变现，沉淀了大量资产。通过推行基础设施公募REITs，可以盘活基建领域的存量资产。通过将缺乏流动性的基础设施存量资产转化成流动性强的金融产品，提高资金的利用效率，从而形成一个良性循环，基础设施资产的流动性和盈利能力都可以得到较大提高。

疏通储蓄转化为投资的通道

招商证券表示，目前房地产状况加大居民对第四类资产(REITs)的需求，急需引导不动产投资进入价值投资通道、提前建立对冲未来住宅市场需求下行带来资产贬损风险的机制。

首先，股票和债券市场具备一定的流动性吸附能力，但显然难满足居民资产配置多样化需求；

其次，REITs持有的不动产更多是经营性物业，具备创造现金流能力，有利于引导不动产投资进入价值投资的通道，对房地产行业长期稳定发展具备重要意义；

再者，推进REITs有利于倒逼开发商提升资产管理能力和往存量运营转型，降低和提前对冲未来城镇化进入成熟阶段后住宅市场需求回落带来的资产贬损风险。

REITs指数将成为重要的资产价格指数

REITs是资本市场最重要的工具之一，直接体现为链接最根本的实物资产(土地、固定资产)与资本市场的工具，为固定资产提供定价，为银行最根本的抵押物(土地)提供价值锚定。REITs指数未来将成为中国最重要的资产价格指数。

与此同时，REITs具有被动投资属性，不依赖于频繁交易来获取主动投资收益，而强制性高比例分红也抑制了REITs利用留存资金进行扩张的冲动。

与投机型投资者“追涨杀跌”模式不同，REITs更具备长期价值发现能力，即当不动产因价格大幅下跌或上涨导致投资价值变化，在内部治理与投资驱动下，REITs的收购或处置不动产的行为会起到有效平衡不动产二级市场供需关系的作用，从而稳定不动产价格。

不会对房地产构成影响

证监会有关负责人指出，从基础设施领域突破REITs是比较好的选择，中国形成了大量优质的基础设施项目；通过REITs进一步拉动投资；尤其在当下房地产调控的前提下，REITs不会对房地产构成影响。

中信证券资产证券化业务条线执行总经理俞强表示：“对于公募REITs和房价、房地产调控到底是什么关系，我们必须要理清楚。”

首先，从底层资产来说，商业物业、基础设施、租赁住房与居民住宅毫无关系；

其次，公募REITs专业的管理人一定是低买高卖的，能够做到平抑市场波动；

第三，房地产体量非常大，早期的公募REITs体量相对有限，不会对房地产市场，特别是住宅市场构成实质的扰动；

最后，即使没有公募REITs，一些有住宅开发业务的企业，也会拿商业物业销售到市场，公募REITs恰恰为市场提供了途径，为监管提供了量化、透明化、体系化管理的渠道，对于市场的规范和发展更有帮助。（昝秀丽）