原创： 一号地产
作者： 海哥
一号说：
既是金科，如何不守玉律？
去年12月14日，金科地产（000656.SZ）搞了一场发布会，在会上金科地产总裁方明富放了一颗大卫星，发布五年战略规划，2025年销售额要达到4500亿，甚至还要冲击更高目标。
战略规划中，金科给出的依据是年复合增长率15%的目标能很容易完成。
彼时，金科地产刚刚对外宣布销售达到2200亿，提前完成了2020年的目标。
换言之，金科地产要用5年时间，再“造”一个金科。
怎么大风越狠，我心越荡。
在市值管理上恐怕也只有贾跃亭的PPT能配得上金科的战略企图心了。
海哥看了这份蹩脚的战略规划，实在想笑，都什么时候了，还在主观的拼规模？随后就写了《金科地产欲5年猛踩到4500亿，黄红云哪来的底气？》一文，用详尽的数据质疑了金科地产主观性极强的所谓战略规划。
除了金科地产目前孱弱的家底，战略规划中根本没有考虑房地产宏观调控，特别是融资三道红线的影响。
在靠天吃饭的房地产行业，出台一份这样外行的战略规划，这不是忽悠投资者吗？不能刚实现个2200亿的目标就飘得没边了。
面对海哥的质疑，或许金科地产自己也知道，论客观数据、亮家底确实没这份勇气，随后铺天盖地发稿，说在疫情肆虐的2020年金科逆势招聘1000人，这就是金科的底气。
以海哥的认知，一般千亿级房企，员工在1万人以上比较常见，2000亿级的一般在2-3万人，每年招聘1000人再正常不过了。
01
暴跌的股价：四个月接近腰斩 员工持股浮亏2.5亿
事后来看，金科出台5年销售额达到4500亿的战略规划，实际上就是做给二级市场看的，管理层的如意算盘或许是，只要卫星放出去了，肯定会有一波韭菜蜂拥买入，那么股价肯定能有一波蹿升，到时候再来一发减持或者质押，那比年终奖那点钱可爽多了。
因为金科近年来的股价表现不仅没跑赢大盘，也没跑赢房地产行业的平均水平，甚至还大跌了一波。
金科地产的股价自从2020年8月24日走出年内高点11.27元/股之后，就开启了一路下跌的进程，截止到12月15发布所谓5年发展战略时，股价已跌至7.35元/股，较年内高点已跌去34.7%。
只是没想到，经历了泰禾集团黄其森“放卫星”闹剧之后，韭菜们的自我修养提高了不少，这次不仅没相信金科管理层画的4500亿的大饼，反而用脚投票，纷纷卖出金科股份。
就在5年战略规划发布后的第二天，金科股份的股价就掉头下降，在2021年的第一个交易日创下了6.52元/股的低点，较战略发布日股价跌去了11.3%。
这么一算，金科股份在四个多月的时间里不到股价已跌去46%。显然资本市场的眼睛是雪亮的。
韭菜的自我修养也跟上来了。
不过最可怜的应该是金科地产的持股员工了，2020年4月21日金科股份发布公告称：
一期持股计划已通过“国信证券金科股份卓越共赢员工持股1号单一资产管理计划”，在深圳证券交易所以集中竞价方式累计买入金科股份股票共计约5939万股，占公司总股本的1.1123%，成交均价6.7535元/股，经计算所得总市值约4亿元。
金科股份员工持股计划第一期买入了4亿元，平均成本是6.75元/股；
在随后的5月份，金科发布公告称，一期员工持股计划累计增持金科股份股票共计约2.09亿股，成交均价约7.65元/股，这次增持了差不多16亿元。
紧接着，6月18日金科发布公告称，二期员工持股计划累计买入公司股票共计127.81万股，成交均价7.818元/股，这一笔增持金额约1000万元。
这么一算吧，金科地产的员工持股计划目前持股2.6967亿股，按照目前的股价表现，差不多浮亏2.5亿！持股的员工真是哑巴吃黄连有苦说不出。
02
频收监管函：金科还能信任吗
相较于两年前泰禾黄其森脱口而出“2019年销售额要达到2000亿”之后，收到交易所问询函不同，这次金科地产估计是接受了这种信口开河的教训，转而以战略规划的方式对外发布了5年销售额达到4500亿的目标，形式上做的公开透明，但实质上仍然构成业绩预期和业绩承诺。
特别是仔细研读这份战略规划，主观性极强，对政策调控、投融资环境等决定房地产大势走向的客观因素考虑极少，因此海哥一直认为这是一份“忽悠式”的规划。
或许，交易所的问询函正在路上。
而翻阅金科近两年的历史，发现也是频“吃”监管函。
就在2020年4月20日，深交所向金科股份发问询函，一连问了9个问题，内容涉及金科股份员工持股计划、存货情况、联营、合营企业往来款和合作方经营往来款以及分红情况等。
深交所在问询函中表示，2017年至2019年，金科股份归属于母公司股东的净利润同比增速分别为43.67%、93.85%和46.06%。
同期，金科股份少数股东权益分别为25.97亿元、145.86亿元、247.84亿元，均呈现持续增长态势，而归属于少数股东损益分别为2.81亿元、1.91亿元、7.60亿元。
少数股东损益与少数股东权益、公司归母净利润增长趋势出现不一致，对此深交所要求金科股份解释。
事实上，这是交易所对房企存在的“明股实债”问题的问询，显然，金科地产是被当作典型拉了出来。
同样，在2019年5月20日，深交所针对金科地产发布的2018年年报发出了问询函。涉及净利润增幅原因、财务费用合理性、短期偿债风险、项目跟投以及企业未来一年经营发展计划等11个问题，主要关注的是两个方面：
一是利润增长趋势有疑问，比如为何增利远大于增收；二是金科股份的控制情况等。
频频收到交易所的问询函，实际上代表了监管层对企业经营异常的一种关注，是一种软性的监管提醒，也向资本市场发出某种谨慎的提示信号。
显然，金科地产在财务报表中的腾挪，监管层还是看得很仔细的。另一方面，也反映了金科财报和真实经营情况的隐忧。
03
后劲乏力之下：拿什么去增长15%
海哥对于金科战略规划的质疑，除了主观性极强之外，也没有顾及到自己孱弱的家底。
对于金科来说，尽管在去年12月中旬就在吹风提前实现了2200亿的销售目标，而据2021年1月10日发布的经营简报显示，2020年全年销售金额为2233亿元。
令人费解的是，难道最后10来天仅完成了33亿的销售吗？
更何况在12月份，还被财经媒体《商学院》杂志爆出，金科湖北区域的员工爆料称，“不买房降职降薪，不买房开除，不买房不让出门”、“赚20万年薪，买公司上百万房，金科所谓的‘安家投资计划’在收割员工”。
而据克而瑞的数据显示，2020年金科地产销售额2233亿元，权益金额1586亿元，销售面积2240万平米，这样算下来销售均价为9968元每平；
而2019年金科地产的销售情况是实现销售金额1860亿元，销售面积1905万平方米，这样算下来，销售均价为9763元每平。
一年时间，销售均价仅增长200元。
而同期的拿地均价，则从2019年的拿地均价2681元每平，增至2020年的4180元每平，拿地销售比达到了42%，请问金科未来的利润空间在哪里？
显然，金科未来两年的利润会很难看。
再看看金科地产未来的规模冲动是否可持续。今年金科实现了2200亿的销售额，是基于2019年大举拿地的情况下。
中国指数研究院的拿地数据显示，2019年拿地金额660亿元，拿地面积2461万平米，拿地金额行业排名第16位。
而2020年，拿地金额456亿元，行业排名第20位，拿地面积1091万平米。
不过根据经营简报的数据，金科2020年的拿地金额是892亿元，新增突出2364万平米，缘何会相差那么大呢？
海哥在金科的2020年三季报中找到了答案，三季报时，金科2020年前三季度拿地金额为740亿元，新增突出1995万平米，但权益拿地金额是433亿元，权益占比仅为58%。
至2020年12月底时，尽管经营简报未披露拿地权益占比情况，参考中指院披露的数据，拿地权益占比肯定是低于三季度的，估计在51%左右。
而2020年全年的销售的权益占比在71%，这么说来，金科为了5年4500亿的目标，拼命在往全口径销售里面注水。
只不过摊子铺的越大，管理成本越高，将更进一步消蚀利润，但真正能为公司带来现金流和利润的，恰恰是权益销售金额。
如果按照业内拿地金额与销售金额1：3的一般比例来看的话，2021年金科的权益销售金额甚至将会低于2020年，或许全口径的数据很好看，但这种注水的虚胖、虚假的繁荣，有什么意义呢？
因此，刨去水分后，金科地产无论从拿地金额还是拿地面积均出现了大幅下滑，请问，2021年拿什么去实现战略规划里15%的增长？
如果再考虑到金科地产关于“三道红线”的相关数据，如截止2020年9月30日，金科股份剔除预收账款和合同负债后的资产负债率为72.71%、净负债率121.52%，现金短债比1.02，三道红线中踩中了两道，那么可以预见2021年金科举债扩规模的可能性不再。
哦，对了，在三季报时，金科管理层曾表示公司争取在2020年末实现三道红线满足监管要求。
看看这个目标能否实现。
End.