来源: 风财讯
(作者|王婷婷 来源|风财讯)
6月3日晚间,祥生控股(集团)有限公司(简称“祥生控股”)向港交所递交招股书,建银国际、农银国际为联席保荐人。
祥生控股为祥生实业集团通过境内、境外重组后,于红筹架构下在开曼群岛注册的境外公司。
招股披露,意味着房地产TOP30榜单中,唯一一家尚未上市的企业——祥生,终于踏出的港股IPO的一步。
祥生控股也成为2020年在港交所排队的第9家内房企(不含已失效),其也是规模最大的。
数据显示,祥生近三年2017年、2018年、2019年营业收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元,三年复合年增长率为137.6%。近三年已确认建筑面积为83.9万平、142.3万平、348.8万平,复合年增长率为104.0%。
伴随汇景控股、中国天保等“蝇量级”房企成功上市,在实行注册制的港市场,只要材料通过审核,祥生控股基本能成功上市,但关键是募资规模、以及股价是否达到预期。
那么,祥生控股是否具备超倍认购的潜力?风财讯详解这份768页的招股书。
主业能力:净利涨超6倍 毛利率待提高
根据祥生招股书的披露,截止2020年3月31日公司物业权益总价值约为1208.6亿元。2019年营业收入355.2亿元,其中99.6%来自于物业开发与销售,占比逐年提升。
此外祥生涉及酒店服务、管理咨询服务、物业租赁、物业管理服务四项板块业务,贡献率逐渐式微。
此次上市,募资所得款计划用途也为物业项目开发、偿还项目信托贷款、一般业务经营及营运资金。
可见公司策略,倾向集中做大地产开发销售主业。
而就主业能力而言,祥生近三年录得毛利率13.2%、21.1%及23.9%;除税后溢利分别为-2.86亿元、4.28亿元、32亿元,2019年净利润的增幅明显,带动净利润率也从3%上升至9%。
而溢利的提升,主要源于销售溢价提高,以长三角项目为例,招股书显示近三年区域销售均价分别为8528元/平、11660元/平、13592元/平。
对比2019年TOP80房企的盈利情况,毛利率处于24%~36%,净利率处于7%~17%区间,祥生的净利率涨速明显,毛利率有待提高,在过去一年冲刺上市,可谓奋力一搏,拉升盈利能力。
布局策略:浙江收入超6成 继续长三角渗透
在布局上,祥生控股同样表现出“集中”的态势。
招股书显示,截至2020年3月31日,祥生拥有195个处于不同开发阶段的物业项目,项目应占总建筑面积为约2304.5万平,其中约1156.2万平位于浙江省(占比50.2%)。
而浙江也支撑了祥生收入的“半壁江山”,近三年收入占总额分别在51.8%、71.4%及62.5%。2019年祥生的合约销售位列浙江省房企第三位。
祥生控股承认,公司的业务、财务及经营业绩,尤其容易受到浙江房地产市场不确定性的影响,较竞争对手所面临的地域集中风险更高。
不过,客观上,6成以上收入来源浙江一省,却将销售规模突破了千亿,长三角的市场容量可见一斑。
在目前TOP40房企中,除建业、滨江、华发几家企业,大多数房企仍是依靠不同程度的全国化布局,实现规模扩张,祥生的策略呈现出差异性。
而据招股书显示,祥生控股的策略依然采用「1 1 X」的扩张路径,即以浙江省的为基础,主要渗透泛长三角区域,基本覆盖浙江地级市,布局高潜力城市。
同时匹配产品组合优化、服务升级、品牌价值提升;进一步提高运营效率;多元化融资渠道、改善资本结构及降低成本;及继续建立人才队伍及制定具竞争力的薪酬制度。
财务状况:狠降借款 结构待优
为递交一份相对好看的招股书,财务方面,祥生下了一番力气。
尤为明显的是,在2019年,在继续扩张的情况下,祥生强压下了5.3亿的借款金额,近三年借款总额分别为258.7亿、290.6亿、285.3亿元。
加之盈利能力相对提高,使得权益总额增加,带动净资产负债比率整体减少,祥生近三年录得净资产负债比率为1380%、740%及360%,下降的趋势较为明显。
不过由于借款总额绝对值大,以及先前累积亏损而导致总股本相对较小,祥生的上述指标,在目前排队IPO的内房企中,仍处最高位。
“压融资、控投资、放销售”在资金端表现得更为明显。
祥生经营性现金流净额到2019年转正,为35亿元;投资性现金流净额增幅微小,融资性现金流净额由正转负(为-12亿元),截止2019年末现金及现金等价物为24亿元。
截止2019年祥生流动比率保持在1.2倍,另利息覆盖率提升到1.4倍。
总资产回报率从0.4%提升到2.5%,股本回报率从16.6%提升到50.1%。
从借款结构来看,祥生的借款主要来源计息银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据。其中非标融资,祥生有意大幅压缩,但基数不小。
在2019年12月31日起的融资中,额外信托融资金额约52.7亿元,银行贷款金额约16.14亿。
另外,祥生在2020年1月23日、3月16日、5月20日发行的3亿美元优先票据,利率为12.5%,在今年的行情下偏高。
负债结构方面,截止2019年末祥生的流动负债107.4亿、非流动负债172.6亿,短期风险相对可控。
上市分析:好处昭然但要点勇气
中银国际分析师刘对风财讯表示,相对来说,祥生的规模已经到了一个程度,在冲刺规模的过程中,杠杆必然增加。
2019年祥生有意在大力控制,所以盈利和财务能力虽然有限,但呈现出明显的改善趋势,上市对其而言,最紧迫和直接的意义,就是获得便宜的钱、拓展融资渠道。
如果成功上市,公司的财务结构预计能继续改善。
目前港股市场给房地产的估值普遍不高,今年伴随阿里巴巴、网易等明星企业回撤港股,在市场存量资金有限的情况下,房企IPO有压力。
祥生IPO在规模上,可能是港股今年(房企)最大的,会否超倍认购、超多少、股价上扬空间有多少尚不明朗,不排除虹吸效应。
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