中國樓市降温? 未來商品房銷售數據增速將會繼續收窄
摘要：前三季度全國房地產開發投資80644億元，同比名義增8.1%，增速比1-8月份提高0.2個百分點。
在因城施策、因地制宜的樓市調控大背景下，前三季度全國商品房銷售增速繼續回落，房地產開發投資保持平穩增長。分析人士預計，樓市降温下，未來商品房銷售數據增速將繼續收窄。
商品房銷售面積增速繼續回落
國家統計局數據顯示，前三季度商品房銷售額91904億元，增長14.6%，增速回落2.6個百分點。其中，住宅銷售額增長11.4%，辦公樓銷售額增長25.2%，商業營業用房銷售額增長31.8%。
同時，商品房銷售面積同樣呈現回落態勢。1-9月商品房銷售面積116006萬平方米，同比增長10.3%，增速比1-8月份回落2.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長7.6%，辦公樓銷售面積增長32.7%，商業營業用房銷售面積增長23.7%。
“房屋銷售數據繼續走低。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進説，今年來，商品房銷售面積同比增幅大體按照一個月下滑兩個百分點的走勢收窄，如此計算，第四季度將繼續收窄，預計年底會維持在5%左右的同比增幅。
地產開發投資市場謹慎平穩
前三季度全國房地產開發投資80644億元，同比名義增長8.1%，增速比1-8月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資55109億元，增長10.4%，增速提高0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.3%。
“受‘金九’影響，開發商投資增幅略有上漲，但在多地調控加碼、政策收緊的情況下，投資總體增幅走勢波動不大，房地產投資市場依然處於謹慎平穩的態勢，中西部投資力度或將繼續加大。”安居客分析。
今年9月，樓市調控再掀一輪小高潮。據中原地產統計，9月多達45個城市發佈了樓市調控相關政策52次，政策密集程度甚至超過了去年10月。截止日前，年內全國房地產調控政策已接近180次。
“房地產市場開發投資數據好於預期，充分體現了當前房企投資並未受到銷售市場降温的影響。”嚴躍進説，9月份，A股房企土地儲備規模連續增長17個月，投融資規模保持逆勢增長。“這表明當前房企依然看好開發投資市場。”
房地產市場風險得到有效化解
對於長達一年多的樓市調控，有人擔心，會不會對未來的經濟發展產生影響?“前三季度房地產投資增長是比較平穩的，對經濟發展依然起到了積極作用，同時，房地產的風險也得到了有效的化解。” 國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長邢志宏在19日舉行的新聞發佈會説。
從官方公佈數據看，一線城市房價經過調控後，市場預期比較穩定，投資投機性的需求得到了有力遏制。8月份，15個一線和二線熱點城市新建商品住宅價格環比都在下降和持平;同時，北上廣深四個一線城市同比漲幅連續11個月回落;二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續9個月回落。
中原地產首席分析師張大偉認為，本輪調控最成功的一點是在抑制一二線市場局部高燒的同時，房地產行業依然支撐了經濟的平穩發展。
美聯儲近日宣佈，從10月份開始正式啓動“縮表”。用BBC的話講，美聯儲開始為量化寬鬆的刺激措施畫上句號！這會對全球市場，比如中國股市樓市帶來哪些影響呢？
(2017-09-27)
在因城施策、因地制宜的樓市調控大背景下，前三季度全國商品房銷售增速繼續回落，房地產開發投資保持平穩增長。分析人士預計，樓市降温下，未來商品房銷售數據增速將繼續收窄。
商品房銷售面積增速繼續回落
國家統計局數據顯示，前三季度商品房銷售額91904億元，增長14.6%，增速回落2.6個百分點。其中，住宅銷售額增長11.4%，辦公樓銷售額增長25.2%，商業營業用房銷售額增長31.8%。
同時，商品房銷售面積同樣呈現回落態勢。1-9月商品房銷售面積116006萬平方米，同比增長10.3%，增速比1-8月份回落2.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長7.6%，辦公樓銷售面積增長32.7%，商業營業用房銷售面積增長23.7%。
“房屋銷售數據繼續走低。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進説，今年來，商品房銷售面積同比增幅大體按照一個月下滑兩個百分點的走勢收窄，如此計算，第四季度將繼續收窄，預計年底會維持在5%左右的同比增幅。
地產開發投資市場謹慎平穩
前三季度全國房地產開發投資80644億元，同比名義增長8.1%，增速比1-8月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資55109億元，增長10.4%，增速提高0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.3%。
“受‘金九’影響，開發商投資增幅略有上漲，但在多地調控加碼、政策收緊的情況下，投資總體增幅走勢波動不大，房地產投資市場依然處於謹慎平穩的態勢，中西部投資力度或將繼續加大。”安居客分析。
今年9月，樓市調控再掀一輪小高潮。據中原地產統計，9月多達45個城市發佈了樓市調控相關政策52次，政策密集程度甚至超過了去年10月。截止日前，年內全國房地產調控政策已接近180次。
“房地產市場開發投資數據好於預期，充分體現了當前房企投資並未受到銷售市場降温的影響。”嚴躍進説，9月份，A股房企土地儲備規模連續增長17個月，投融資規模保持逆勢增長。“這表明當前房企依然看好開發投資市場。”
房地產市場風險得到有效化解
對於長達一年多的樓市調控，有人擔心，會不會對未來的經濟發展產生影響?“前三季度房地產投資增長是比較平穩的，對經濟發展依然起到了積極作用，同時，房地產的風險也得到了有效的化解。” 國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長邢志宏在19日舉行的新聞發佈會説。
從官方公佈數據看，一線城市房價經過調控後，市場預期比較穩定，投資投機性的需求得到了有力遏制。8月份，15個一線和二線熱點城市新建商品住宅價格環比都在下降和持平;同時，北上廣深四個一線城市同比漲幅連續11個月回落;二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續9個月回落。
中原地產首席分析師張大偉認為，本輪調控最成功的一點是在抑制一二線市場局部高燒的同時，房地產行業依然支撐了經濟的平穩發展。
看好中國經濟前景的五大理由：樓市降温 債務風險可控
中新社北京10月19日電 (記者 王恩博)中國經濟是否保持穩健增長？官方19日公佈的三季度經濟數據給出了肯定答案。在接受中新社記者採訪的多位經濟專家眼中，看好中國經濟未來前景的理由還有不少。
經濟增長韌性足
根據國家統計局數據顯示，今年三季度中國國內生產總值同比增長6.8%，經濟連續9個季度運行在6.7%至6.9%區間，保持中高速增長。這一回暖勢頭能否持續？
國務院發展研究中心產業經濟研究部研究室主任魏際剛分析説，從外部看，全球經濟已經復甦，中國外貿形勢將迎來較好環境；從內部看，農業基本穩定，製造業温和擴張，服務業、高技術產業保持良好增長，結構調整將推動經濟增長。
經濟的韌性還來源於開放。魏際剛指出，中國將進行新一輪大規模開放，開放將集聚人流、數據流、信息流，在此情況下到2030年中國有望成為全球貿易中心，甚至全球樞紐。
營商環境持續優化
中國開放程度幾何，營商環境是一個參照。據統計，中國引進外資已連續25年位居全球發展中國家首位，外資營商環境也不斷改善。
中國貿促會研究院國際貿易研究部主任趙萍表示，中國投資環境總體上是不斷向好的。政府非常重視優化投資環境，對外資開放程度不斷提高，並且在投資環境改善舉措方面，也不斷有政策落地。
樓市“降温”着眼長遠
一年來，中國各地樓市調控政策密集出台，市場漸趨平穩。隨着租售並舉、加大共有產權房供應等措施逐漸落地，更清晰的長效機制越來越近。
中國房地產業協會原副會長朱中一認為，當前中國房地產市場正在向“住有所居”和平穩健康的方向發展，調控效果逐步顯現。隨着官方明確房地產市場定位，有關部門在長效機制建設方面將加快動作。
至於具體制度安排，朱中一認為，相關方面應首先完善住房制度，完善多主體共贏、多渠道保障，租購併舉的住房供應體系，加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。並在此基礎上，建立與之配套的土地、金融、税收、法制及市場監管等制度。
債務風險依然可控
防風險是當前中國經濟工作的重點之一。風險不僅來自金融領域，也來自地方、企業債務等領域。
國家發改委國際合作中心首席經濟學家萬喆指出，中國總體槓桿率雖然在合理範圍內，但仍有國有企業槓桿率相對高等結構性問題，對此，中國在較早便提出多項政策和舉措，進行去槓桿、清理地方債務平台、優化政府財政預算方式方法等。
她表示，在國內債務結構下，國有企業雖然槓桿率較高，但正因為相關特色，目前中國在這方面還不會有類似債權人和債務人之間喪失信任，而形成的強制與無力清償間的矛盾危機。而且其中藴含的信用危機、效率危機等已經受到了深切關注，並在防範系統性金融風險、加強金融監管的推進下逐漸得到糾正。
民間投資活力復甦
民間投資乏力，一度困擾中國經濟。去年，民間投資一度大幅下跌。各方面出台多項刺激政策，提升民間投資者信心。
“從現在的經濟發展態勢來看，(刺激政策)已經有一些成效。”華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康表示，當前中國經濟增速整體提升、多項指標向好，支撐這一局面的，不僅是大企業，也包括許多中小微企業。
匯豐銀行(中國)有限公司副行長兼工商金融總監方嘯亦指出，據該機構調查，多數中國中型企業看好未來業務前景，並致力於開拓國內市場。在宏觀經濟環境穩步向好的環境下，依靠在技術上的持續投入和生產效率不斷提升，這些企業將隨市場機遇擴展而更加壯大。
(2017-10-20)
國慶省城未開新盤 業內人士：不能判斷樓市大降温
國慶長假結束，省城樓市格外冷清，整個假期零開盤，部分售樓處放假輪休。而去年國慶節當天就有四五個住宅項目開盤，成功搶頭條。業內人士指出，樓市調控已滿一年，市場正在迴歸理性，樓市逐步降温，政策因素最為關鍵。
“平時沒空兒，放假逛逛樓盤看看房子。”購房者李先生趁假期轉了幾個樓盤，發現多數售樓處都比較平靜。他先到東部一個即將入市的大型樓盤，假期裏的售樓處沒有想象的那麼熱鬧，為了吸引客户，開發商精心準備了一系列的嘉年華活動，相當一部分市民是為了帶孩子來玩，置業顧問則向等候的家長們推介房子。
李先生帶孩子離開售樓處時，遇到了兩撥拉訪的“小紅帽”。免費送到指定售樓處，配合看完房，有衞生紙、指甲剪等小禮品相贈，在這些攔截人員的精準“勸導”下，他又去了雪山片區的兩家樓盤。“前幾年房子不好賣的時候，經常在路口遇到，現在怎麼又冒出來了？不是説房子得靠搶，還用到處拉人湊數麼？”不過，李先生注意到，這些小紅帽只承諾免費接送到售樓處，前兩年往往還能額外再給看房者20元左右的“補貼”。
樓市旺季地產圈休假
“原來都説，國慶放大假，地產人除外。今年可算正兒八經地歇了一個完整的假期。”10日，濟南一家房地產開發公司的高管告訴記者，昨天剛自駕游回來，到青海、內蒙古遊玩了一圈。“現在沒房賣，你想加班都沒戲。乾脆跟幾個朋友痛痛快快地出去玩一圈。”他説，前一段時間擔心國慶節前後再出台新的調控政策，能賣的都賣了。目前工地的工程進度趕不上來，再像往年一樣指望假期賣房沒啥意義。連置業顧問都安排輪休了。
“去年國慶節加班到凌晨兩點，今年在民宿睡到下午兩點。”在省城一家大型房企做銷售的王先生在朋友圈秀出幸福，沒有開盤、加班的壓力，徹底放鬆休息。他的朋友圈裏，整個假期打廣告賣房的信息少了，曬度假遊玩照片的多了。
真有樓盤賣不動了
在假日期間，英雄山立交橋附近很多市民看到附近一樓盤打街頭活體廣告，4個人一組，穿着統一的綠馬甲，在路口和公交站牌等人流密集的地方舉牌子，“交房早”“位置好”“有房賣”等字樣格外顯眼。
“這到底是唱哪一齣？有房子還愁賣麼？半夜排隊搶都搶不上。”市民鞠先生看到這一幕，覺得有點搞笑，不知道開發商賣什麼關子。三年前，英雄山路與二環南路附近，這類四處遊擊的廣告牌數不勝數，各個樓盤都拉隊伍“搶地盤”。樓市走牛之後，售樓處擠破頭，這一現象很快絕跡。
據業內人士介紹，這家樓盤負面消息不斷，在沉寂了接近一年之後，於9月30日新推出一棟樓，總計不到100套房源，單價在2.3萬元左右，但銷售情況並不理想，因此把之前用的招數重出江湖。據悉，整個長假結束之後，該樓盤一共賣出去40多套，大部分仍然尚未消化掉。
8天長假竟然零開盤
據山東世聯等第三方機構監測，國慶節8天長假，濟南主城區沒有一個住宅項目開盤或者加推房源。整個假期成了一個樓市的空窗期。而在往年，作為“金九銀十”傳統旺季，黃金週可謂是重中之重，通常是賣房高峯期。
以2016年國慶黃金週為例，10月1日當天，恆大御峯、恆大濱河左岸、萬象新天、魯能泰山7號等多個樓盤扎堆開售，搶佔了當天的頭條新聞。此後，又有三盛國際公園、綠城玉蘭花園等項目加推，7天長假省城樓市熱鬧非凡。
相比之下，今年國慶長假各個樓盤都很“低調”。不過，在放假前一週，至少有12個樓盤密集加推房源，從9月25日至9月30日，每天都有開盤，其中29日就有5個樓盤不約而同地放量出貨。去年國慶節第二天濟南開始限購限貸，今年9月底，外地大批省會城市加碼調控，
樓市降温？有待觀察
“十一長假沒有開盤，不能就此斷定樓市要大降温。畢竟這個市場不是天氣，説冷就能冷的。”濟南房地產市場的一位資深人士認為，雖然國慶節期間出現了少見的“零開盤”現象，但就此下結論不免有失偏頗。在9月最後五天內，濟南12個樓盤扎堆賣房。也可以説，提前釋放了。
仔細來看這12個開盤的項目，其中6個全部售罄，分別是魯能泰山7號、綠地城、龍湖春江悦茗、新城香溢瀾庭、中海華山瓏城、綠地香榭麗。萬科城市之光、綠地CBD項目、綠地新裏城等項目基本上所剩無幾，去化率接近100%。只有中國MALL等少數幾個樓盤銷售得不理想。
國慶節之後到供暖季開始前，預計還有一大波新房入市，比如萬達文旅城、唐冶、雪山、新東站等區域，北部的華山片區、小清河沿線。如果多數新房開盤還能維持較高的去化率，説市場降温就為時尚早。
限售城市繼續擴大
據第三方機構監測，到目前為止，包括濟南在內，全國已經有46個城市執行了不同年限的限售政策，要求所有新購或者部分新購房源，鎖定一定年限（一般為2-5年）後才可以再上市。而且，仍然不斷有城市在跟進，10月9日，海南省三亞市出台新規，在海南省無住房的非本省户籍居民家庭，在三亞市中心主城區範圍內購買住房的，需提供從購房申請之日起在海南連續繳納2年及以上社會保險繳納證明；同時商品住宅施行5年限售。
業內人士認為，限售事實上就是樓市的去槓桿，購房者必須要以自用為目的。否則，按照3-5年的鎖定週期來算，高槓杆的高成本資金不太可能進入樓市。
樓市調控一年來，各地樓市政策持續收緊。限購、限貸、限售、限價等政策抬高了住房交易成本，使得樓市交易頻率放緩。如果市場逐步降温，政策因素無疑是首要的。
這個國慶節，多數熱點城市的樓市都遭遇了“寒流”。北京新建住宅前7天網籤116套，二手房網籤27套，均是2009年來的歷史最低值，同比跌幅達到了65%。國慶8天長假北京合計新建住宅簽約222套。中原地產研究中心統計數據顯示，上海前7天網籤新建住宅178套，同比2016年同期的784套，跌幅達到了78%；深圳前7天簽約445套，同比2016年同期的508套下調了13%；南京前7天簽約457套，同比2016年同期的905套，下調了50%；福州前7天簽約345套，同比2016年同期的540套下調了36%。
廣州中原地產監測，今年十一假期前後，廣州11區總共有19個樓盤開盤加推，總推貨量2090套，比去年十一假期（5979套）大跌65%；總成交貨量872套，比今年五一假期大跌51%，比去年十一假期大跌78%。
(2017-10-12)
華爾街見聞 作者 孫建楠
全國多地正“圍剿”流入樓市的消費貸。
多家機構測算，流入中國樓市的消費貸規模在3000-4000億元，90%流向廣東、福建、江蘇、上海、四川、河北。
截至9月28日，六省市監管層先後發文，要求嚴查個人非按揭貸款違規流入房地產市場。
“消費貸”現場排查
消費貸“悄悄”流入房地產市場陸續得到各地監管部門重視。近一個月以來，南京、北京、廣州、深圳、浙江、江西等六省市監管層先後發文，強化對消費貸的檢查和監管，嚴控流向樓市。
值得注意的是，監管部門已經陸續開出罰單。今年6月，大連銀監局連發10張關於消費貸的監管罰單。郵儲銀行浙江省分行因“個人消費貸款資金流入股市的行為”被罰款20萬元。
9月6日，浙江泰隆商業銀行有貸款資金被挪用於購房，接到了台州銀監局的罰單。
9月14日，中國郵政儲蓄銀行杭州市分行因違規操作個人消費貸款被用於購房，接到了中國銀監會65萬元的罰單。
時間
地點
調控內容
8月20日
南京
全面開展個人消費貸款違規流入房地產市場的自查自糾工作。
9月5日
北京
自查問題包括協助購房人以辦理“消費貸”、“經營貸”、“個人信用貸”、“房抵貸”等方式套取資金，作為購房首付等行為。
9月13日
江蘇
嚴禁用户購房首付款的個人消費貸款；無法證明首付款來源的購房人需提交未使用商業性借款資金充當首付款的書面誠信保證，違規行為記入徵信記錄。
9月15日
深圳
除個人住房貸款、汽車貸款、助學貸款以外的其他個人消費貸款，期限最長不超過5年； 不得以未解除抵押的房產抵押發放個人消費貸款。
9月20日
廣州
嚴禁個人消費貸用於購房首付款或償還首付款行為；房產在未償清貸款之前，不得作為抵押用於追加貸款；原則上不發放100萬元以上或期限超過10年的個人綜合消費貸款。
9月25日
浙江
嚴查個人消費貸信用卡大額透支等違規流入房地產
9月26日
江西
核查單筆貸款金額10萬元及以上的個人消費貸款業務（個人住房按揭貸款、購車貸款除外）、單筆貸款金額50萬元及以上的個人經營性貸款以及單筆貸款金額10萬元及以上的信用卡透支交易的資金流向和實際用途，重點核查是否存在違規進入購房領域問題。
綜合財新與《經濟參考報》消息，北京銀監局將聯合央行營管部、北京市住建委對銀行發放消費貸進行現場檢查，不排除其他熱點城市也將跟進。北京多家銀行要求貸款20萬元以上額度客户補交材料。
今年消費貸突顯“爆炸式”增長，由於銀行自查和監管偏向事後管理、存量業務管理，因此會存在部分執行層面的諸多難點。華爾街見聞綜合各方面信息，總結如下：
消費貸分為抵押貸款（30萬以上）和信用貸款（不超過30萬），抵押貸款要以住房做抵押，只能通過刷卡或委託支付，銀行可以監控與銀行卡有關的交易動態。而信用貸款提供相應資料即可直接提款，如果貸款人取現、多次轉賬、跨行轉賬，貸款行較難掌握貸出去的資金的最終真實用途。因此，30萬以下的信用貸款是最難監管的。 有些違規使用消費貸的貸款申請人會找到一些企業（中介公司），偽造消費合同或經營合同或虛假貸款用途材料，貸款人給企業一定的返點並繳納税點。銀行將貸款資金轉入合同對手方的企業賬户後，企業再通過其他渠道把錢轉給貸款申請人，貸款行則無法有效進行貸後追蹤。 比如消費貸中的裝修貸款管理過程中，如果房子是期房，比如一兩年後交房，再用半年至一年完成裝修入主，再加上兩三個月的放款週期，整個監控流程可能長達兩三年。 近期出現了一些中介機構為了應對銀行審查，幫客户開具證明材料進行“包裝”，將房貸識別難度“調高”，以通過審查的情況。
中信證券明明估算，在監管對短期貸款進行限制的情況下，可能進一步產生大約3400億的資金缺口，佔2016年9月至12月新增中長期消費貸款18%。
更為嚴峻的問題是，雖然激增短期消費貸放大居民槓桿率，但居民部門槓桿繼續增加的空間已不大。可以想見，未來房地產市場會進一步承受壓力。
掐斷爆炸式增長“鏈條”
今年3月份多地從需求端上限購限貸，這成為了消費貸猛增的“分水嶺”。3月17日，北京為了加強樓市調控，特別是提高了二套房認定標準和首付比例、暫停發放25年以上房貸。同一天，廣州也發佈調控文件，完善商品住房限購和差別化信貸政策。
據瞭解，居民中長期貸款包括技術改造貸款、基本建設貸款、項目貸款、房地產貸款等，但主要由房貸構成。居民短期貸款分為消費性和經營性，其中短期消費貸款指要用於留學貸款、房屋裝修、購買耐用品和買車等方面的個人貸款。
根據國家統計局數據，1-8月份全國房地產開發投資同比名義增長7.9%，商品房銷售額增長17.2%。今年1-8月，新增居民中長期貸款增速持平，但短期貸款大幅增長180%。
可以看出，今年前八月房地產數據仍然保持較為穩定走勢，但中長期貸款並未明顯增長，説明可能有其他來源的資金支撐中國樓市。
中信證券明明認為，以房貸為主的中長期貸款在政策限制下的顯著回落卻並未充分拉低房地產市場走勢，表明可能存在其他來源的資金進入房地產市場，短期消費貸款異常增加充當了中長期貸款的補充。
換言之，“317”樓市新政後，貸款額度受到限制，部分作為需求端的居民無法通過政策渠道獲得足夠資金，因此借道消費貸湊足全額房款。
對於按揭買房者，無法湊足首付款時會使用銀行系、地產中介或網貸金融機構提供的首付貸、消費貸等產品。2016年上半年，北京、上海等互聯網金融管理部門嚴查首付貸等高槓杆房貸產品，首付貸業務被紛紛叫停。
因此，銀行系的消費貸成為了今年房屋需求端的“救命稻草”。據華爾街見聞了解，消費貸可在銀行線下網點申請，也可通過銀行信用卡官網或者手機APP在線申請。多家銀行的信用卡中心也會不時致電持卡人推廣消費貸，告知信用貸款提現額度和還款週期。
消費貸暴增的“三大原因”
海通姜超認為短期消費貸高增可能有三大深層次原因：
1）近兩年購房開支驟增對居民部門整體消費能力有一定透支，部分居民消費只能依賴貸款來實現。
2）新一代 80 後、90 後、甚至00後居民的消費觀念與老一代有很大不同，借貸消費的意向要更強一些。
3）銀行放貸產品和途徑也在創新，在整體利差處於低位的情況下，有動力投放收益 更高的消費信貸，而 P2P 監管趨嚴也會促使部分消費貸回到銀行系統。
數據顯示，今年1-8月居民新增短期貸款累計同比多增8231億。而去年全年新增消費性短期貸款總額僅8305億,今年前8個月新增短期貸款已達到去年全年的1.5倍。
對此，多家機構測算，流入中國樓市的消費規模在3000-4000億元。德意志銀行報告指出，預計流入中國樓市的消費貸高達4000億元。
德銀認為，今年1.4萬億消費信貸中約有2/3用於購買汽車、房屋裝修，旅遊等正當消費，1/3用於購房，消費者使用消費貸款做二套房融資。
易居房地產研究院測算，今年3月以來，新增異常短期消費貸款金額中至少有3000億流向樓市，約佔新增短期消費貸款總額的30%，90%流向廣東、福建、江蘇、上海、四川、河北。
值得注意的是，部分消費貸產品更被直接改造成“房貸化產品”，比如出現了還款期限可達40年的“氣球貸”，即先貸滿25年後再申請續貸。另有不超過10年期的消費貸經過期限變向延長至30-40年。
短期消費貸的異常激增存在難以預測的隱患。民生銀行首席研究員温彬認為，消費貸違規流入樓市降低了樓市調控效果，由於消費貸期限短、利率高，若房價回落很容易出現資金鍊斷裂，更進一步斷供會將風險導致銀行體系。
[作者：孫建楠](編輯：文靜)
(2017-09-29)
導語：
如果你是炒需，那就要慎重考慮要不要買房了！如果你是剛需，那還是現實點吧，該上車就及時上車，別再猶豫了，能買一定要買，不能買也要創造條件買！
1.“路徑依賴”
今年上半年，房地產對經濟增長的貢獻率是6.2%，雖然同比去年稍微有所下降，但是整體來看，房地產對國家經濟的增長的貢獻仍然佔較大的比重。目前沒有哪一個行業能取代房地產來支撐中國經濟，樓市一旦有個風吹草動，都會引起舉國上下的關注！
很長一段時間，各個地方政府都依賴於土地財政，包括土地收入、税收等在內的房地產行業收入將近佔某些一二線城市政府全年收入的六七成！
舉個例子，截止今年9月，杭州的土地出讓已達1743.8億！在資金充裕的情況下，杭州的峯會、運動會都辦的熱火朝天，令人稱讚。既然這條路走得好好的，為什麼要換一條路走呢？
其實，地方政府心頭都有一本明細賬：只要房子交易越來越頻繁，房子價格上去了，政府的財政收入就不用擔心了，所以他們會通過金融、土地、財税等途徑讓樓市“活”起來。
2.無底的“炒需”
中國的房子造得實在是太多了，忽略新農村的“農改居”不計，就正規的商品房而言，舉國上下都開足了馬力，加入到“搭積木式”的造房運動中。這種瘋狂造城的行為並非一朝一夕之事，即使從1998年實行全面住房制度改革算起，也已有20個年頭了！
為何長達20年的高歌猛進的建造，直至今日，還要來個限購、限貸、限售政策來調控，貌似房子永遠無法滿足需求。其實，這根本不是房子不夠住，而是“炒需”遠遠不夠！
有一句話，想必耳熟能詳：“房子是用來住的，不是用來炒的！”這句話恰恰反映了一個現實，那就是很多人加入到炒房的行列中來了！
改革開放以來，一部分人先富起來了，但投資領域受限，導致“有錢就買房”成為固定的投資思維。
這些人房子一旦買入後，就不會轉手了。市面上不斷傳出房價上漲的信號，刺激着他們的神經，也讓他們更加堅定了有錢就買房的信念。這些炒房客，撐起大半個中國的樓市！
3.新“大癲狂”
正因為如此，支撐中國樓市的並非“剛需”的市場，而是一個龐大的“炒需”市場存在！
但現在的房價很高，且高到離譜了！陷入了“非同尋常的大眾幻想與全民癲狂”之中。
關於房價的預測有很多，但永遠預測不準。近20年來，中國的房價就保持一飛沖天的姿勢，至於能再飛多久，估計永遠是個未解之謎的！
正因為如此，有人形容中國房地產就像無肩帶胸罩，一半人在疑惑：到底是什麼支撐了它？而另一半人則在盼着它掉下去，等待機會的來臨！
也許你會説，現在又是限購又是限售，難道還不管用嗎？
其實，不管有用沒用，至少很多人對房價上漲依然保持着信心，“信心比黃金更寶貴”，最終還是體現在了中國的房地產行業上。
現在依然還有人不顧一切地加入到這個大癲狂的遊戲之中！
中國樓市的分水嶺近了
1.最慘黃金週
這個“十一黃金週”樓市成交量出現嚴重“跳水”的現象，堪稱“最慘黃金週”，很多人會問房價是不是要跌了，我覺得這就是簡單的“量縮”罷了。
而這種“量縮”恰恰可以量身定製的，要想樓市變得正常化，那麼必須做到：房價漲跌自由、房產交易自由、房貸政策穩定。
以上三者中有兩者是由我們的政府牢牢控制的，所以在房價漲跌面前，不是限制房貸政策（限貸），就是限制交易自由（限購和限售），我們的政策操控自如，早就是玩了一手好戲。
現在出現“量縮”只不過是一種應景的需要，要實現這個目標，手段很簡單：一部分原因是政府行為，延長一下審批時間，有意留到國慶節後辦理；另一部分原因是市場行為，市場上房子不多且價格漲上天，沒房可售，也沒錢可買了；還有一個原因就拋出“限售”和“限購”，幾相作用，自然有了“跳水”的效果！
那為何要這麼做？原因很簡單！有二個應景要點綴：
一是為了呼應去年930最嚴樓市調控一週年，二是十月中旬有個重要的會議要召開，這意味着樓市控調不僅是例行動作，而且變成一項政治任務！
所以也不奇怪，現在政府會出限售和售購併舉的調控政策。
但是，這並不説明現在的房價停漲了，而是恰恰處於漲停狀態。更直白地説，目前樓市處於“政策休市期”！
2.政策休市期
為何現在樓市處於很明顯的“政策休市”狀態？大家有必要先要搞清楚限購和限售的區別：
限售是為了減少供給，説明價格下行的風險很大，需要用“物以稀為貴”的方式來托住價格；限購是為了減少需求，説明價格上行的可能很大，需要用“減少競價”的方式來抑制價格。
如果大家認可上面的觀點，那就是要理解以下的幾個政策的組合了！把限購與否和限售與否組合在一起，也就四種組合了：
第一種是不限售也不限購，這是正常狀態下的樓市，純粹靠市場來調節供需。
第二種是限購但不限售，也就是“誰都可以賣，但符合條件的才能買”，説明這時價格繼續上行的可能性很大，不能再縮小供給了，但必須壓縮需求，尤其是要把炒房者的購房需求排斥在外，給真正有住房需求的購房者上車機會。
第三種是限售但不限購，也就是“誰都可以買，但符合條件的才能賣”，説明這時的供應量太大了，到處都是房子，存在踐踏拋盤的很大風險，所以必須通過壓縮供給量來托住價格，但絕不能壓縮需求量了，否則還有可能出現踐踏拋盤的慘狀。
第四種是限售也限購，説明這時已經進入不可理喻的“癲狂”狀態了，明明供應量太大，存在巨大的“去庫存”壓力，隨時可能陷入踐踏拋盤的絕境，但現狀卻是瘋狂搶盤，價格仍在持續地非理性上漲。政府不得不一手抑制需求，另一手抑制供給，給癲狂狀態降降温！
目前很多城市就是第四種組合的調控政策，也就是“沒有買賣就沒有傷害!”
3.大分水嶺
從今年開始，我們聽到最多的一句話就是“房子是用來住的，不是用來炒的！”，國家已經叫你不要炒房了，你還要堅持入市的話，到時是哭是笑，就看你的造化了！
如今，樓市已經進入大分水嶺了！ 但是國家也從來沒説過要讓房價降下來，現在的具體的落實措施就是：讓真正有住房需求的人購買昂貴的一手房，使得政府繼續有賣地和税費收入；買不起一手商品房的就引導他買共有產權房或租廉租房，實在買不起的就租房；嚴防炒房者把二手房在高位套現，進而防止擴大系統性金融風險。
如果你是炒需，那就要慎重考慮要不要買房了！如果你是剛需，那還是現實點吧，該上車就及時上車，別再猶豫了，能買一定要買，不能買也要創造條件買！
(2017-10-20)
最近幾天，由於新一輪的樓市調控開啓，受此影響地產股全線受挫，蒸發市值超過千億。從某種程度上來説，股市是一個行業的風向標，也就是説這預示着，樓市或將發生重大變化。
與此同時，昨日傳來的最新消息，合肥有銀行大幅上調房貸利率，在基準利率的基礎上上調了30%，這也是目前我國房貸利率上調幅度最高的城市；而作為典型代表之一，五大行的深圳支行早已上調房貸利率，首套房房貸上調了10%，二套及以上購房房貸上調了20%。除此之外，有的銀行甚至直接停辦了房貸業務或無限期延長放款時間。
此外，還有一個信號也十分驚人。據最新統計數據顯示，40個重點監測的一、二、三、四線城市樓市交易數據呈現同比全面增速下降。截止到目前為止，在統計對象中，成交數據的平均增速同比下跌超過20%。
對於這樣的情況，可以説既在情理之中也在意料之外。大家應該還記得，在持續近一年的本輪調控中，小編多次提及，“分類調控”是總思路之一。因此，對於調控趨緊的一二線城市而言，總成交量有所下降是在情理之中的；但到了這個月，市場反饋的最新數據是有的三四線城市也開始呈現成交下滑的態勢，這算是意料之外。
不過，如果仔細分析，這也是符合預期的。關於這點，今天小編就不多做分析，最近都有聊這個話題，有興趣的朋友可以關注本人往期發表的文章。
在小編看來，種種跡象表明，樓市將發生重大變化，所謂的拐點或將出現。可以説，從去年年底調控開始，到現在房地產行業的上漲預期基本宣告結束，房價的漲勢也基本見頂，接下來將會進入深度調整階段。
我們可以看到，樓市上漲的慣性在經歷了將近一年時間迎來結束，各地號稱史上最嚴的相關限購、限售、限貸、限房價等等舉措取得了明顯的成效，雖然有點滯後，但總歸已經起效。
因而如果此時再來聊房價未來走勢，相對來説比較簡單明瞭。其實歸根結底，高房價反應的是貨幣現象。過去往往都是房價先於貨幣出現變化，今年則比較合理，貨幣現象作為了先行指標。那麼，也就是説我們可以通過當前的貨幣情況，來看接下來的樓市走勢。
首先，從全球層面來看，美聯儲持續加息，全球貨幣環境正在逐漸轉向收緊。而受大環境的影響，國內的貨幣環境必將發生改變，被動轉緊。
其次，從國內層面來看，金融監管進一步加強，整頓各類業務，特別是對於流入房地產領域的貨幣監管，全方位的減少了湧入樓市的熱錢。
同時，從最新發布的經濟報告中，我們看到當前的GDP與M2的增速都降到歷史低點，房地產領域對於經濟的拉動影響也持續減弱。
最後，貨幣的收緊導致了房貸利率的顯著上浮，而利率對於資產的價格而言是最為最要的因素之一，所以一切的預期都是以此為根據。回到房地產上來説的話，就是限購、限售、限貸是短期的調控手段，影響一時；貨幣的變化，造成的利率變化，是長期的調控手段，影響是持續性的。
而當前我國的房地產已進入“五限時代”，未來也只會越來越嚴，短效調控效果顯著；同時，貨幣的供應增速也在回落，房貸利率因此大幅度上浮，長期的持續影響也越來越大。
所以，小編認為，在這兩方面趨勢維持不變的情況下，國內的房地產行業可以説是真正的告別了黃金的十年，開始進入到一個關鍵轉變期。這種變化無疑是向好的，對經濟也好，對行業也罷，哪怕是對於我們普通老百姓都是件好事。
不過，不管如何變化，調整是一定的，但是期望房價暴跌，市場崩盤那就是在做白日夢了！
(2017-09-27)
近日，深圳土拍系統發佈土地拍賣預告，11月份將有一宗位於龍華區民治街道的居住用地掛牌交易。據系統公告內容顯示，該地塊拍賣建房70年之內不能對外出售。那麼，買地建房不能賣，對房地產行業有何影響？開發商以後是否只能做“包租婆”了呢？
據瞭解，此次掛牌出讓預告的宗地編號為A811-0323，位於龍華區民治街道，總土地面積超過2萬平方米，按照其規劃容積率計算，總建築面積超過9萬平方米。起始價接近8億元，最高限價為10億元。根據掛牌土地信息，該地塊在建成項目以後，開發商需要自持70年。期間允許出租，且單次出租年限最長不能超過20年，租客不能二次出租；同時，還需要配備近3萬平方米的人才住房。
對此，小編認為，這至少預示了3個信號：一是，探索新的土地供給模式，從而引導開發商謀求新的盈利方式，為租賃市場的發展注入更多活力；二是，進一步深入解決當前樓市調控的一些問題，因為目前已處於調控的關鍵時期；三是，各地對於人才吸引力度越來越大，正所謂科技是第一生產力。
有業內人士表示，此次深圳土地掛牌出讓的“只租限售”其中特別提出的一些細則十分值得我們思考。例如：單次出租年限最長不能超過20年，租客不能二次出租，這無疑是確保鼓勵發展租賃市場的措施真正得以落實，防止開發商通過長期間的出租變相進行房屋銷售。總體而言，此次的土拍信息表明，大力發展租賃市場的政策導向不變。可以預計，未來將有更多的類似土地問世，新建商品房的房源供給較之過去將大概率會有所減少。這樣一來，將為租賃市場的發展注入更多動力，從而間接緩解房價上行的壓力。
在小編看來，一方面，大力發展租賃市場是告訴我們當前樓市調控重點之一是結構性的調控，改變我國居民長久以來對於安家樂業的固有觀念，藉此解決樓市供需矛盾；另一方面，歸根結底各類租憑政策的出台都可以視為管理層在對於建立樓市長效機制的一種探索方式。
事實上，今年以來，全國各地越來越的土地拍賣環節規定了掛牌地塊的自持年限。早在上半年業內就有分析認為，“只租限售”未來或許將成為主流模式。而深圳此次跟進掛牌的“只租限售”的這宗地，在一定程度上透露出管理層將加快租賃市場培育的態度，或許不久以後，該類地塊將成為拍賣常態，那麼，能否依仗“只租限售”地塊探索樓市長效機制的出路，讓我們拭目以待。
(2017-10-20)
眾多悉尼地產經紀人正瞄準下週從中國飛來、為買房而觀光的購房者們。下週是中國的一大長假——國慶黃金週，每年10月全中國有760多萬工人能夠連續休假一星期。
對中國富人而言，黃金週是出國度假、購物、參觀大學以及海外置業的絕佳時間。
中國人十分看重可繼承性投資，而房產被認為是一項安全且持久的資產、能夠世代傳承，特別是在像澳洲這樣房產繼承免遺產税的國家。
根據在線旅遊門户攜程網預測，從明天開始到10月8號節假日期間，出國度假的遊客將超過600萬人。澳洲是中國人出國度假的第五大目的地，前四位分別是泰國、日本、美國和新加坡。房產網站居外網認為，新的飛行航線、針對中國出境遊客便宜便捷的簽證都讓澳洲更受歡迎。
近些年來，中國人的收入持續增長，今年估計有135萬遊客選擇出國遊。陽光沙灘、碧海藍天、令人震撼的自然風光和野生生物：觀賞鯨魚，與海豚共遊，擁抱考拉，這些都澳洲遊客數量持續增長背後的吸引力。
中國遊客每年赴澳數量高達140萬左右，因而即便我們接收的中國遊客只佔中國全部出境遊客很小一部分，數量也足夠影響澳洲的房市。
2015年黃金週期間，一對中國夫妻斥資1050萬澳幣買下了Maroubra的一套房子，他們專門飛來澳洲簽訂購房合同。2014年富人區Point Piper的一套房子賣出了3900萬澳幣。
中國國內房價很高，相比之下澳洲的城市更具價值。
這些中國買家在國內面臨購房限制政策，因而他們當中許多人轉投國外、進行房產投資，即便中國政府對限制資金出境有所限制。限制資金出境阻擋不中國的房地產投資者，他們去年在全球住宅地產和普通地產上的投資高達1010億澳幣，創下了記錄。
美國是中國房產投資人士的第一目的地，這也解釋了為何中國買家花費500億澳幣用於在美國置業。居外網注意到，澳洲緊隨美國排名第二，之後是中國香港、加拿大和英國。
鑑於中國是一個看重名譽和地位的國家，因而買房是跟親朋好友炫耀財富和投資敏鋭度的最佳途徑，在海外擁有房產則聲望更甚。
(2017-10-04)
進入10月，持續至今的樓市調控已經滿了週歲。遙想從調控之初就有人認為本輪調控時間不會太長，會和過去一樣由緊變鬆，再來一波報復性上漲；特別是恰調控好滿又碰上了“金九銀十”，所以斷言這個時候就是開始鬆綁的節點。不過，現在看來一切可謂是不攻自破，根本沒有的事。就像小編之前多次表示看好本來調控一樣，或許這次真的不一樣了，在“房子是用來住的，不是用來炒的”這一總原則之下，期待已久的長效機制將要建立。
所謂樓市“金九銀十”的説法在房地產行業由來已久，按照季節來看，秋天是收穫的季節；放到消費者身上來説就是經歷了一整個夏天的努力，是時候到了買點東西的時候了，不然賺錢幹嘛類！而且，臨近年底開發商又面臨衝刺年終業績的壓力，自然會有大量的促銷手段問世。加之我國國慶假日的安排，讓大家有了充足的休息時間。
因此，就算是人為的包裝出來的營銷節點，還是符合自然規律的大勢所趨，大多數時候每逢九月和十月，樓市的銷售的確十分火爆。但是，在小編看來，今年的“金九銀十”成色恐不足，説是“銅九鐵十”也不為過。
談及新一輪的密集調控期，小編聽到一種聲音：當前的樓市調控政策誤傷了剛需，呼籲鬆綁。他們的理由是：近幾個月，首套房及二套房的房貸利率不斷提高；相關數據顯示，
8月，全國首套房利率創下自2006年以來的新高，已突破5%的大關。這還只是平均數據而言，在一線城市和二線熱點城市，上調幅度普遍為20%。
對此，本人認為，調控措施要避免誤傷剛需沒有毛病，但就此輪調控而言，這絕不是敢走投機炒房行為的擋箭牌，時不時的拿來説事。畢竟對於我們大數人來説，一線城市並不是我們的“剛需”。即便是真的想一線城市的真實購房者，如果樓市泡沫存在，那麼房價也是無法承受的。所以，説什麼調控誤傷剛需，純屬拿着雞毛當令箭。
就新開啓的這輪調控來看，“限售”是各地新政的關鍵詞之一。在小編看來，這無疑是對於投機炒房者的最致命的打擊。
眾所周知，炒房的錢是無限加槓桿，能借多少借多少用以囤房。可是，按照目前的情況來看，一個月利息上十萬，背個三五年，誰吃得消？9月底開始，超過10餘城先後出台樓市調控新，其中限售最長年限達到了5年。
因此，在過去的一年中，小編説過，炒房客將消聲滅跡。想要通過炒房致富的朋友要慎重進場，看看金融大佬和有錢人（此前央行發佈的經濟報告提及我國高淨值人羣出資樓市資金明顯減少）的動作你就明白該何去何從了。
回到“金九銀十”的話題上來，沒有了囤積的炒房泡沫，金和銀是很難出現的。對於真實購房者而言，其實無所謂什麼“金九銀十”這類的營銷噱頭。我們應該理性的分析目前的市場現狀及未來的趨勢，身處在樓市之中的各位真沒必要此時選擇加入恐慌性購房的大軍。要小編來説，買房看的是自己的需求和經濟能力。不要盲目的相信商家宣傳的促銷政策，這個道理假如放到普通的日用商品相信大家都懂，其實房市何嘗不是如此呢？
(2017-10-03)