王炸! “共有產權房”問世, 買房子可能突然少花50%
每個時代都有每個時代需要應對的難題，就像時下中國的房子問題，誰能解決好這個問題，對於中國經濟來説，可能就是一次再造。
十天前召開的中共中央政治局會議強調，要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制，把房地產長效調控機制做細做實。而後，類似廣州等城市的“租售同權”，以及北京剛剛推出的“共有產權”等，細則公佈。
關於“租售同權”，我在“租售同權到底在保護誰的利益”一文中已有詳細介紹，今天主要講講“共有產權”。
什麼是“共有產權”？
通俗的來講，就是如果把買房子看成是要成立一家創業公司，政府（代持機構）出資佔股50%（具體佔股比例需要協商和進一步明確），民營資本（購房者）出資佔股50%，但公司的管理和運營權則由民營資本（購房者）支配。
具體來説，如果這個房子的總價是500萬，那麼按照各佔50%的份額算，有資格購買“共有產權房”的購房者，只需要花250萬就能擁有這個房子的全部使用權（政府將自己的使用權讓渡給購房者），如果購房者貸款200萬的話，也就是説，只需要首付50萬，就能獲得500萬的“共有產權”住房。
“共有產權房”是允許出租的，但獲得的租金是按照原始“份額”來分配，不過我個人覺得這個租賃市場不太好管理，具體落實存在難度，因為使用權掌握在購房者手裏，後期到底是自住還是出租，監督難度較大。
“共有產權房”五年之內是不允許買賣的，五年之後購房者可以從政府（代持份額機構）手裏按市場價格購買其他份額（股權），購買後這個房子就成購房者自己的了。購房者也可以在五年後，將自己的份額（股份），按照市場價格轉讓給政府（代持機構），也可以賣給有“共有產權房”購房資格的人。
還是拿剛才那個例子來説，假設購房者2017年以250萬獲得了一套佔50%份額的“共有產權”住房，五年後這個房子價格漲到了600萬，那麼購房者持有的份額，就價值300萬，比原來升值了50萬，如果按照300萬賣給其他“共有產權”資格購房者，或者回購給代持機構，增值的50萬（税前），依然屬於購房者所有。這跟賣掉某個公司股份獲得的收益類似。反之亦然，如果房價下跌，購房者在選擇拋售自己份額的時候，就會虧損。
從中可以明顯的看出，“共有產權”直接降低了首次購房者要付出的成本，但並沒有從價格的角度對房子做出“限價”，實際上這就是所謂的“市場化”調控方法。這個方法可能比“限價房”、“經濟適用房”等“自住房”要更符合市場自身運行模式。
從具體對購房者的影響來看，假設某“共有產權房”實際推出後規定購房者所佔份額為50%，代持機構佔50%，那麼對於購房者來説，購買後相當於擁有一套穩定的住房，但其所花的錢卻一下子少了50%。
“共有產權房”的目的是非常明確的，滿足自住性需求，抑制投資投機性購房，穩定房價（注意這個）。但由於購買“共有產權”的條件非常苛刻，從年齡（30歲之後），到具體家庭住房背景（家庭名下沒有住宅、沒有賣過房、沒有拆遷安置等協議、離婚後至少要三年等等），以及出售條件（五年）等都做出了明確的限制，“共有產權”畢竟難以滿足更多換房或有投資需求階層的家庭。真正的作用可能是，要把投資需求從最基本的保障性需求市場排擠出去。
按照規定，購買“共有產權房”，至少要年滿30歲，這個很有意思。實際上對於30歲的人來説，正是為社會做貢獻，創造價值的時候，也是事業發展的重要階段，但也面臨着結婚生子、子女教育等的重要問題，人生到了這個時間階段，上有老下有小，最需要穩定的住房，並且也有了一定的積蓄，如果用更低的成本能夠擁有固定住所，對於這部分人來説，是比較渴望的。
按照數據，在過去幾年，北京的自住房供給量超過7萬套。2016年北京全市保障房開工5.6萬套，保障房竣工6.4萬套，今年已經有接近2萬套的保障房供地，這些房子未來一旦投入到市場，都將變成“共有產權房”。“共有產權房”其中至少30%要留給非京籍常住人口，很多“北漂”也有機會購買“共有產權”住房。
房地產市場的長效機制，從宗旨上看，是以擴大供應、疏解需求為核心，疏解需求已經出台了很多辦法，包括限購限貸、租售同權等等，但擴大供給才是解決房地產問題的關鍵，“共有產權”另一個目的，是保證供給方面的積極性。
如果一味的限制需求，或者説用各種方法鼓勵租房，那麼新增供給就會隨着買賣市場被凍結而減少，沒有開發商願意再蓋房子，等到租房的人有能力買房的時候，房子依然會緊缺，面臨跟當下一樣的情況。
“共有產權”，實際上是刺激了很多滿足條件的人的需求，如果實施得當，這部分人反而會選擇購買住房，而不是租房，長期看也有助於降低租房市場的競爭，對更低的收入階層有利。對於開發商來説，“共有產權房”的建設，按照此政策明確規定，會有一定的利潤空間，這就保證了開發商還是願意去蓋的。
在國內，最早有很多經濟學家就提醒過，建設經濟適用房、廉租房等等，不如直接給符合條件的人發放住房補貼，這也是國際上很多國家通行的辦法。從“共有產權”這個政策來看，實際上就是變相的給購房者發放“住房補貼”，而且是一次性大額髮放，這種做法符合市場的邏輯。
“共有產權”從政府層面講，是解決房地產問題領域跨過的一個重要台階，之前的限購限貸、經濟適用房、廉租房、限價房等等，實際上政府並沒有付出太大的成本，而“共有產權”相當於是促使相關政府和機構，直接參與到了住房市場的持有環節，不怕詬病，也不怕承擔責任，這是目前解決房地產市場的一種戰略思路。要知道，多年以來，地方政府都是高價賣地，完了就拍屁股走人，什麼也不管了（除了收税），相當於地方政府在房地產市場獲得的利益最大，而承擔的責任卻最少，這是不正常的。
“共有產權房”很多人認為是回到了“公房”時代，是房地產市場走老路，這個問題有待商榷。但總體來説，單純的房地產行業並不產生過多的經濟價值，普通住宅本身就是民生問題，政府就應該多介入，參考德國、新加坡等。
況且，時至今日，日本、德國等主要經濟體，靠的不是房地產，而是真正的製造業和服務業，而美國等經濟，靠的是創新和對全球金融市場的控制。中國如果把所有的金融資源，以及這一代人的青春都浪費在房地產領域，對中國經濟來説，是一場不可挽回的經濟災難。
因此，我一點都不擔心房地產行業的國有化，其實從土地供給，再到大部分國有企業介入到房地產市場，房地產市場的發展，早就跟如何解決地方政府等利益息息相關，市場化反而成了政府在房地產領域只管收錢又推脱責任的藉口。