擔心“老來伴”騙走房產？居住權讓大家“都挺好”

● 民法典新增居住權是為老百姓增加一個住有所居的渠道。

● 居住權有着十分嚴格的設立條件。

● 居住權的最終目的就是為了讓老百姓實現“住有所居”的美好願景。

2019年熱播劇《都挺好》中，晚年的蘇大強想和保姆小蔡結婚，小蔡提出房產證上須加上自己的名字，遭到了蘇大強子女們的強烈反對。民法典正式實施後，也許蘇大強可以通過在住房上設立居住權，讓大家“都挺好”。

“通俗來講，居住權就是權利人在他人住宅上設置一個自己長期居住的權利。”西北政法大學副教授王麗美説，例如蘇大強面臨的困境——喪偶老人黃昏戀，最大障礙是子女擔心老人財產尤其是房產“被騙”。有了居住權，老人可在將房屋所有權留給子女的同時，為“老來伴”設置居住權，保障其居住權益。又如居住權可以使“以房養老”政策有效落地，老人可將自己住宅轉讓給融資機構取得對價的同時，在該住宅上設置居住權，保證自己的居住權益，實現“以房養老”安享晚年的目的。

華東政法大學法律學院副教授吳一鳴也表示，民法典新增居住權是為老百姓增加了一個住有所居的渠道。“相比於取得房屋所有權，居住權的取得以無償為原則，而且相比於承租權，也沒有最長20年的期限限制，使居住權人有了更為穩定的居住利益。在居住權的期限內，如果沒有法定或約定的事由，不但房屋的所有權人不能要求居住權人搬離，即使該房屋被賣掉或者被繼承，購買或者繼承取得該房屋的人也不能要求居住權人搬離。”

吳一鳴進一步向記者舉例強調，成年子女贍養父母時也會提供住宅給父母居住，夫妻離婚後一方也可能將自己的住房提供給另一方居住。但這些場合中的“居住權”並非民法典中規定的居住權，因為它們並無對抗效力。但假如上述場合中住在房屋中的父母或者離婚後的另一方擁有居住權，除非居住權消失，否則誰都不能請求其搬離。“換言之，與其他被稱作居住權的權利相比，民法典規定的居住權賦予當事人的是一個能避風雨的城堡，而非弱不禁風的茅草屋。”

當然，居住權也有着十分嚴格的設立條件。王麗美説，居住權的設立有“三個注意”——設置居住權，除了要有書面合同或遺囑為依據之外，一定要到登記機構申請居住權登記；居住權不得轉讓、繼承，除非另有約定，否則也不能出租；居住權期限屆滿或居住權人死亡，居住權消滅，須辦理註銷登記，之後住宅所有人享有完全支配權。

“居住權雖然是民法典新增設的權利，但和咱們老百姓日常生活息息相關，大家理解起來也並不難。它的最終目的就是為了讓老百姓實現‘住有所居’的美好願景。”最高人民檢察院第六檢察廳檢察官助理趙格説，為了方便讓人們理解記憶，她還專門編了一段順口溜，“依法設立居住權，有償無償可約定；合同得是書面訂，遺囑設立也可行；申請登記不可缺，轉讓繼承不可取；買房需查居住權，賣房不破居住權；合法佔有加使用，住有所居不是夢。”

來源：檢察日報 最高人民檢察院微信（ID：zgrmjcy01）

作者：鞏宸宇

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來源:檢察日報正義網