本文來源：時代週報 作者：忻奇琪
近期，上海中遠兩灣城小區因業委會起訴前物業公司獲賠的消息，火上熱搜。
2月6日，上海中遠兩灣城業委會發布公告稱，過去2年，在專業律師團隊和會計事務所的協助下，業委會代表小區居民，全面審計了小區過去20年賬目，倒查了小區多年以來的維修資金、水電費以及相關停車費數據，最終獲得有利證據。上海普陀區人民法院合議庭經過多輪庭審，判決小區前物業公司——上海中遠物業發展有限公司（下稱“中遠物業”），返還全體業主4000萬元。
2月8日，中遠兩灣城第三屆業委會主任韓先生向媒體表示，由於小區業主對物業管理不滿，第二屆業委會對物業公司監督不力，新業委會成立後，決定對選聘物業公司進行全面審計，期間因為原物業公司不配合，因此進入到訴訟程序。業委會舉證以後，提出訴訟賠償，法院最終支持了業委會的訴求。
賠償款或執行不到位
2月9日，一名接近上海中遠兩灣城業委會和中遠物業的知情人士李業（化名）向時代週報記者透露，訴訟成功對業主來説肯定是好事，在新物業公司競標成功後，小區物業費在財務上更加規範。但法院判決中遠物業的4000萬元賠償，很可能執行不到位，中遠物業已做好破產清算準備。
中遠物業成立於成立於2000年，企業註冊資本1000萬元，人員規模小於50人，參保人數為31。
時代週報記者查詢天眼查數據獲悉，中遠物業風險總量達到了794項。近年來，中遠物業共有10次因未按時履行法律義務而被法院強制執行。截至目前，中遠物業被執行總金額達53.45萬元。在當前228條法律訴訟中，中遠物業身為被告方，涉及案件金額為242.96萬元。
2月10日上午，時代週報記者致電中遠物業，一名對方工作人員表示，相關案件目前由委託律師進行處理。對於是否會提起上訴，該工作人員並未予以明確回答。此外，針對知情人士透露的“破產清算”一事，該名工作人員表示暫不清楚。
上海市尚法律師事務所房地產部主任律師唐震東和上海市光明律師事務所律師付永生均認為，該案中的訴訟請求及其對應的判決項有待進一步規範。
唐震東分析指出，本案中判決中遠物業向業主委員會返還公共收益，相關訴訟請求與判決內容與法律規定不符，給被告翻案留下了漏洞。業委會不是共有部分的所有權人，也就不是公共部分的收益權人。若業委會成為財產主體，不符合客觀事實與法律規定。
唐震東表示，根據《民法典》第二百四十條、第二百七十一條，業主作為小區共有部分的共同所有權人，依法對共有部分享有佔有、使用、收益的權利。而共有部分產生的收益作為公共收益，是以後對小區進行維修、改造翻新的重要資金來源和資金保障。
“本案提示業主們應當依法、理性、專業、積極參與小區共有部分的確權等合法維權活動，讓共有部分及其收益迴歸真正權利人手中，這種物歸其主其實也符合公平正義以及《民法典》第二百零七條關於物權平等保護的法律制度要求。” 付永生表示。
判決書節選
物業行業邁入競爭品質服務時代
早在2021年2月，中遠兩灣城的新物業公司——萬科物業已完成競標，正式進駐該小區。
在李業提供的萬科物業服務公司物業服務合同資料中，記者看到，目前該小區的高層住宅的物業費則仍為1.75元/月/㎡，商業用房物業費為3.80元/月/㎡，服務合同為期3年，從2021年2月1日起至2024年1月31日止。期滿後，如果業主大會沒有作出續聘或另聘物業服務企業決定，萬科物業將按照該合同繼續提供服務。
不過對一個有着96棟居民樓、累計近12000户、住户達60000名的超大型小區來説，不管由哪家物業公司負責物業管理，都面臨着不小的考驗。
圖源：圖蟲創意
2月9日，億翰智庫物業研究總監李豔傑向時代週報記者表示，大體量小區物業管理過程中，在停車、社區安全、衞生管理等方面都存在着眾多難管理的點。比如社區人員多，安全管理難度大；服務及管理決策難度大，業主意見多，難以形成統一意見等問題。
“此次案例中，業委會索賠物業費成功。對整個物業行業來説，物業企業應該要認識到業委會的話語權在提升，只有好品質才能換取項目服務機會。其次，公共收益的分攤被提到了重要地位。此外，物業公司還要加強對項目公司的管理與監督，儘量避免重大負面輿情出現，損傷公司服務品牌。” 李豔傑進一步表示。
據時代週報記者瞭解，萬科物業進駐該小區後，分別派出綠化、維修、土建專家，對中遠兩灣城在物業管理中存在的問題進行了全把脈，針對小區電力系統、電梯系統、消防系統等老大難問題梳理了一份長達400餘頁的評估報告。
李豔傑表示，如今，物業行業確實需要更多的專業且居於高服務品質的物業企業，這也是當前物業行業積極踐行的重要發展方向。值得注意的是，能提供品質服務的公司不一定只有大公司，也有不少地方性的品質物企在影響着當地服務質量。
在多位業內人士看來，“陽光透明”已經成為建立物業與業主間信任的基礎，目前整個行業的優勝劣汰已經開始，專業的物業公司應多倡議行業新風，通過制定更加明晰的管理規約才是破題之道。