363萬買到的房子竟然是發生過命案的“凶宅”？
賣家在房產中介工作，卻隱瞞了身份和房屋信息。該行為是否構成欺詐？
買家能否退房索賠？
廣州市中級人民法院13日公佈了該案。
2017年12月9日，李賣（賣方）、王買（買方）（均為化名）以及廣州市番禺區某地產諮詢服務部（經紀方）共同簽訂一份房屋買賣合同，成交價為363萬元。各方依約交易後，王買取得房屋《房地產權證》。
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2018年3月，王買以李賣隱瞞其房產中介人員身份，隱瞞涉訟房屋曾發生非正常死亡案件構成欺詐為由，訴至法院，請求撤銷其與李賣簽訂的《房屋買賣合同》；返還已支付的購房定金、房價款、契税、中介服務費、按揭服務費等費用；參照成交價10%承擔違約過錯責任。
“李賣提出反訴，要求王買向其支付購房餘款及利息損失、違約金，賠償公開損失等。一審法院根據王買申請向房屋轄區派出所發函詢問，確認涉訟房屋原業主報案稱其兒子於2015年5月20日在涉訟房屋走廊處上吊自殺。
廣州市番禺區人民法院一審判決：
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撤銷案涉《房屋買賣合同》；王買限期將房屋交還給李賣管業；李賣向王買返還定金與購房款，支付賠償損失、中介服務費等；駁回李賣全部反訴請求。
李賣不服，提起上訴。
廣州中院二審認為，李賣作為房產中介公司工作人員，未能充分舉證證實其系按照市場價格購買涉訟房屋，並且結合其在房屋購買後半年左右時間裏，在明知自己已無購房資格的情況下卻將其自稱用於自住的房屋另行出售給王買，無法排除李賣對涉訟房屋曾發生非正常死亡案件知情的可能。
按照公序良俗以及交易習慣，涉訟房屋內曾發生非正常死亡的事實，足以影響當事人的交易意思表示，李賣作為出賣人，負有披露房屋真實情況的義務，應當披露而未披露，有違誠信原則，應認定實施了欺詐行為。駁回上訴，維持原判。
法官説法：出賣方負有“凶宅”及時告知義務廣州中院房產審判庭法官鄭懷勇表示，近年來，我國二手房市場出現較多“凶宅”退房的民事糾紛，引起了社會公眾的廣泛關注。
1.“凶宅”信息可顯著影響房屋交易意願
對“凶宅”概念的理解，通常認為，曾發生自殺或兇殺等人為因素致人非正常死亡的房屋即屬於“凶宅”，具體包括髮生他殺（主要是故意殺人事件）、自殺以及意外事件（如煤氣泄漏、突發火災、意外觸電）等情況，這在理論與實務中都已基本達成共識。本案中，所涉房屋發生過自殺事件，認定屬於“凶宅”是符合常識理解的。
對於“凶宅”的忌諱與中國人根深蒂固的民俗文化有關，客觀存在並有一定合理性。法律層面上，這種合理的習俗在法律上可歸為善良風俗，受法律保護。
在現實層面上，在一般民眾看來，購買房屋的目的是平安舒適，“凶宅”雖在物理性質上並無瑕疵，但顯然會影響人們的居住心理，使得房屋實際價值受到貶損。作為賣房人，如果為儘快變賣或謀求差價而故意隱瞞“凶宅”事實，則明顯違反了民事活動中的誠實信用原則，其行為構成對購房人的欺詐。
2.出賣方負有“凶宅”及時告知義務
違反“凶宅”信息披露義務的行為主要是故意隱瞞真實情況，即指出賣人雖未就合同訂立具有重要性的關聯信息做出虛構，但卻以一定行為（作為或不作為）掩蓋或阻礙對已知的關聯信息做真實披露的行為。
審判實踐中，多為以下三種情形：一是買受方有事先知道“凶宅”信息的可能性，因信息的不確定而向出賣方求證，出賣方予以否定回答，或者回答含糊不明確。二是出賣方認為或僥倖認為買受方可能知道“凶宅”信息，比如居住在同一個小區，或者媒體有所報道，買受方沒有主動詢問，出賣方亦不主動告知。三是非出賣方主動告知，買受方基本不可能知曉“凶宅”信息。
本案中，出賣方主張涉訟房屋是否發生有人自殺事件並不會影響買房人購買房屋，出於成交目的不聲明“凶宅”事實，亦未詢問或告知買受人相關情況。
但不管買受人是否事先知道、是否主動詢問，由於“凶宅”屬於物之瑕疵，按照誠實信用原則，出賣方作為信息優勢方，對於依民間習俗會影響物之交換價值的“凶宅”，在出賣時均應積極主動告知“凶宅”信息，全面履行合同義務，而不能以買受方有可能知道作為不予告知的抗辯理由，不能將“凶宅”信息的披露義務附加於作為信息獲取弱勢方的買受方。
買受方沒有主動詢問“凶宅”信息的義務，其詢問與否均不影響出賣方的告知義務。出賣方只要不積極主動告知即應被認為是違反了“凶宅”信息披露義務，屬於故意隱瞞真實情況，符合民法上欺詐的構成要件。
3.因職業背景所獲交易優勢應被規制
房屋中介公司及員工比外界掌握更多的房產市場行情和房源信息，其在從事業務時理應利用信息優勢最大程度地為客户謀利益，促成買賣雙方達成協議，從而發揮中介機構在市場經濟中應當起到的消除“信息不靈”障礙、降低交易成本、促進市場流通、優化資源配置的市場功能。
目前，我國關於房地產買賣居間如實告知的相關法律規章均要求房地產經紀機構和房地產經紀人員應當遵循自願、平等、公平和誠實信用的原則，遵守職業規範，恪守職業道德。
在本案中，本案李賣雖主張其不具備房地產經紀人資格，但並不能成為逃避全面履行房屋買賣合同義務的託辭。李賣以自身工作便利建立交易信息獲取優勢，對交易相對方隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進、高價賣出房屋賺取差價，侵害購房人正當利益，應當受到法律的規制。
法官後語：
房屋買賣作為普通民眾的大型資產交易，建議購房者在購買房屋時通過網上搜索小區相關新聞報道，對比房產證取得時間與房齡，留意購買價格是否明顯低於市價，走訪居委會、物業公司和鄰居，詢問中介公司是否已核實房屋情況，出具相關聲明等方式，儘量避免買到“問題”房屋。
【來源：廣州日報】
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