新股前瞻︱停牌11年的天然乳品(00462)，能否靠房地產翻身？

最近，一隻停牌11年的公司，有了新的動態。

智通財經APP獲悉，天然乳品(00462)於8月31日向港交所提交招股書，申請在主板上市，Raff Aello為獨家保薦人。

通過招股書瞭解到，天然乳品希望通過重組的方式，停止現有的食品及飲料、保健品及乳製品相關業務。等收購事項完成後，將進入房地產市場。

轉型加更名，這次瞄準房地產

天然乳品的股票代碼最早屬於福茂控股，主要從事影音廣播系統以及廣播設備的相關業務。但行業的不景氣使得公司發展不順，上市第二年便出現虧損。為改善經營狀況，公司開始了第一次轉型，進軍鐵礦開採。

在2008年改名為中國金匯礦業。但金匯礦業其實主營的卻是，光碟儲存媒體生產行業的工程系統整合項目業務。可能是行業的跨度較大，這次轉型也沒有為金匯礦業帶來良好的發展，出現連續虧損，同時現金流不足。這使得公司開始了第二次轉型。

當時“三聚氰胺事件”在我國影響很大，正在尋求改善的金匯礦業，將目光投向了乳製品行業。於2009年收購在新西蘭擁有4個農場的UBNZ Assets，隨後改名為天然乳品。完成收購後，天然乳品看中了新西蘭最大的私人牧場Crafar，旗下擁有22塊農場。

結果事與願違，這項收購併沒成功，至此天然乳品從2010年9月7日開始停牌。2017年12月13日，天然乳品被港交所列入除牌程序第三階段，旗下多家子公司處於經營異常或者清盤階段。

但天然乳品仍不放棄，在2018年發佈公告，擬收購一家房地產商，並向港交所提交復牌建議。今年2月，港交所上市上訴委員會推翻取消天然乳品上市地位的決定。

這次轉型進入房地產行業，計劃收購的目標集團如何?下面來具體分析。

開發及銷售業務為主，業績穩定

智通財經APP瞭解到，此次收購的目標集團位於河南省周口市商水縣，是一家資深的住宅及綜合用途房地產開發商，已經有14年的行業經驗。周口市是一座新興的三線城市，也是河南省人口第三大城市。

現如今提倡綠色環保，目標集團也專注於建設綠色社區。同時，實行“我家住在公園裏”的理念，為消費者帶來便利和附加價值。例如，主要房地產開發項目之一融輝城，其總綠化率超過35%。並且逐步建立了“融輝”的品牌形象，同時市場知名度也得到提高。

目標集團的主要業務可分為兩部分，一是住宅房地產及其配套商業及綜合用途房地產的開發及銷售，二是出租自身開發並持有或收購作投資用途的房地產。簡單來説就是，房地產開發及銷售，還有房地產投資。

通過業績可以看出，兩項業務的收入均在2018至2020年保持連續的增長。其中可以明顯的發現，房地產開發及銷售佔到了總收入較大的比例，截至今年前四個月佔比達到97.92%。房地產投資收入雖佔比較少，但即使因為疫情也沒有過分的減少，可謂是穩定的收入來源。

作為集團收入的主要來源，開發的住宅房地產主要有，底層及高層建築、雙拼及獨立別墅。而商業及綜合用途房地產則涵蓋了，學校、購物中心、醫院、診所和其他配套設施。另外，也有與住宅房地產整合或鄰近的配套商業及房地產。例如，體育館、游泳池、會所、超市、銀行、餐廳、便利店等。從而滿足住户的生活需求。

除了房地產的開發與銷售，目標集團也保留其開發項目中的一些房地產，同時收購心儀的物業用以收租。這些物業因為是集團的長期投資標的，所以被視為投資物業，豐富集團的收入模式。

投資物業的出租率截至今年前四個月，為64.3%。之前2018至2020全年的出租率分別為54.7%、72.5%、62.3%。出租率也正在向疫情前的水平恢復。

除此之外，該集團也對業務中的項目進行了分類。包括完工項目、在建項目、持作未來發展項目以及投資物業。其中的完工項目和投資物業，可以理解為已經帶給集團收益的項目，分別擁有87682和55811平方米。另外兩個項目是未來為集團帶來收益的，在建項目以及持作未來發展項目，分別有19.10萬和25.91萬平方米。

其中在建項目預計將在2022至2023年完工，持作未來發展項目預計在2024至2025年完工。可以看出集團並不侷限於當下，也在規劃着以後的發展，那未來行業的發展能否為目標集團提供持續的動力?

市場發展前景向好

根據弗若斯特沙利文的報告，我國房地產市場的推動力來自於以下幾點。

首先，是城市化進程的加速。2015至2020年，我國城市人口從7.93億增長至9.02億，複合年增長率為2.6%。同時，城市化率增長了6.6%。隨着持續的發展，2020至2025年，城市人口複合年增長率預計為2.7%。人口的增長必將提升房地產市場的需求。

第二是可支配收入的增長。在宏觀經濟與城市化發展的帶動下，這些年城鎮家庭以及農村居民的平均收上升。2015至2020年，城鎮家庭人均可支配收入，由3.12萬元增加至4.38萬元，複合年增長率為7%。另外，農村居民的人均純收入也從1.14萬元增長至1.71萬元，複合年增長率達到8.4%。收入的增長也讓居民更有可能投資於房地產。

最後是各種貸款渠道的可用性。2015至2020年，房地產投資從95979億元增長至141443億元，複合年增長率為8.1%。我國當前的房地產抵押市場比較成熟，此市場的發展幫助土地開發商以及買家，擁有了各種融資渠道。例如銀行、非銀行金融機構以及民間小額貸款公司。不同種類的貸款渠道將滿足更多客户的需求。

前面提到目標集團位於河南省，全國房地產市場的向好發展，也會為河南當地的房地產市場帶來推進力。

河南相比於其他發達省份，城市化率較低，去年達到52.4%。2015至2020年，河南的城市人口複合年增長率為3.3%，高於我國的整體水平。未來城市化率的提高，也會帶動房地產市場需求的增長，幫助市場持續發展。

另外，河南自身的經濟也取得較快發展，2015至2020年，名義生產總值的複合年增長率為8.3%。宏觀經濟的發展與房地產密切相關，這也帶動了河南當地的房地產市場發展。同時，政府也在支持市場發展。例如，棚户區改造政策，不僅加速了河南的城市化進程，也提高了土地的利用率。地方市政府也推出優惠政策，支持農村轉移人口城市化，提升對房地產的需求。