觀點直擊 | 合景悠活：物業已經成為一箇中樞行業
觀點網近年來，頭部房企分拆旗下物企上市已經成為一種趨勢，但與此同時，業績過於依賴關聯方輸血成為了部分物企難以迴避的問題。
3月29日，合景悠活集團控股有限公司舉行2021年業績發佈會，這家背靠合景泰富的廣州物企似乎走出了一種相對獨立的發展模式。
截至2021年12月31日止年度，合景悠活收入約32.55億元，同比增長114.6%。毛利約人民幣12.26億元，同比增長92.0%，毛利率37.7%。
同時，母公司擁有人應占溢利6.75億元，同比增加108.88%；利潤約人民幣6.84億元，同比增長111.4%；每股基本及攤薄盈利為人民幣33分，同比增長73.7%。
期內，合景悠活總在管建築面積達約2.06億平方米，總訂約建築面積達約2.78億平方米，分別同比增長395.4%和420.4%。
值得注意的是，在管建築面積中，第三方項目佔比達88.2%，在一眾物企呈現較高的業務獨立性。
“市場年”
經過2021年多次大舉併購後，合景悠活在管面積從年初4200萬平方米激增到年末的2.06億平方米，同比增長395%；合約面積達到2.78億平米，合管比為1.35，在管城市數量達到139個，項目數量超過2000個。
2021年內，合景悠活新增外拓項目數量272個，新增外拓在管面積約為1981萬平方米，同比增長225%，在管面積和合約面積第三方佔比達到88%。
就如管理層所説，2021年是合景悠活的“市場年”。
2021年1月開年之際，合景悠活就以13.16億元收購雪松智聯科技集團80%股權，後者在管面積超過8600萬平方米，而合景悠活2020年在管面積僅為2220萬平方米。這次被外界稱為“小魚吃大魚”的大手筆收購，讓合景悠活一躍成為億級規模物管公司。
2021年6月，合景悠活發佈公告稱，擬以4.98億元收購上海申勤物業管理服務有限公司80%股權；截至2020年12月末，上海申勤物業在管項目超過120個，在管面積約1800萬平方米。
今年1月，合景悠活再次以1.65億收購廣東環衞企業特麗潔50％股權。
從三個收購標的來看，雪松智聯在管物業以學校、市政工程等非住業態為主，申勤專注於政府機關物業，特麗潔則主要從事城市及鄉村環境清潔服務業務，三家都以非住業態見長。
合景悠活2021年新增的外拓在管面積中，非住業態佔比為48%。非住業態成為了合景悠活對外擴張的重要方向。
整體在管面積中，合景悠活住宅與非住業態在管面積佔比為48：52。與之對比，2021年該公司住宅、商業、公建的收入貢獻分別約為60%、20%、20%。
而住宅板塊收入中，預售管理服務、物業管理服務，以及社區增值服務佔比分別為20%、49%、31%，毛利率35.2%。非住板塊中，預售管理、商業物業、公建管理、商業營運及其他增值服務佔比分別為2%、32%、49%、10%和7%，實現毛利率41.3%。
與傳統住宅物業管理相比，發展非住板塊或存在更廣闊空間。
資料顯示，截至2021年末，合景悠活賬面還有12.3億元現金及其等價物。
管理層表示，今年還會更加堅定在外拓上發揮多品牌優勢，貫徹市場化路線。意味着在“市場年”之後，合景悠活的收併購或將繼續。
消化過程
過去一年，每當合景悠活傳出重大收購傳聞，資本市場都會出現“能不能吞得下”的疑慮。收購事項塵埃落定後，這種疑慮又會轉化成“能不能消化掉”。
成立於2004年的合景悠活在物業市場已不算一家生面孔，但直到2019年該公司才對外承接第三方業務。準確來説，是始於對佛山星譽和廣州宜家創生的收購。
在管規模激增後，公司內部在治理層面如何消化？第三方業務目前基本依靠收併購，未來如何通過外拓實現穩定增長？這些都是合景悠活未來面臨的問題。
對此，合景悠活投資者關係及資本市場部負責人李明明表示，被投項目整合落地以後，合景悠活會將更多資源、業務和服務類型導入到被投企業當中，提升增值服務收入以及滲透率。
融合節奏上，他表示，針對基礎物業服務力求雙方短期內磨合適應，中期內資源導入及聯動挖掘增值服務提升空間，長期內實現業務協同，“成員企業相互之間可以導流協同，也可以資源複用。”
關於併購進來的企業如何繼續外拓，李明明則表示，會以機制鼓勵各方實現增量創造。
據李明明介紹，合景悠活2019年收購的宜家創生淨利潤年化增長達到70%，悠活智聯（原雪松智聯）以及上海申勤在納入集團旗下後，亦成功外拓了廣州邊檢總站、清遠市中醫院等項目。
儘管如此，2021年合景悠活毛利率仍從2020年的42.7%下滑至37.7%，其中新增的公建和城市服務板塊毛利在25-28%之間，部分外拓業務使得毛利率有所攤薄。
管理層解釋稱，首先2020年42.7%毛利率已經為2021年收併購和整合預留空間，目前毛利率仍處於行業優秀水平。未來隨着項目密度增加，規模效應提升，非住板塊價格和服務內容提升，毛利會保持在相對穩定且較高的水平。
由於合景悠活的收購標的本身均具備一定規模和成熟的運作模式，因此並未出現“消化不良”的情況，但能否實現管理層所説的協同效應，目前還有待觀察。
以下為合景悠活2021年度業績發佈會問答實錄：
現場提問：在當前政策及經濟環境下，物管公司人工成本上行趨勢明顯，公司如何看待相關政策及對公司的長遠影響？
王中琦（副總裁）：首先我們覺得政策的基本面對行業是鼓勵和支持的。
從長遠上來看，我覺得物業管理已經成為了一箇中樞行業，上連接政治、經濟，包括社會發展的總體指引，下接居民居住環境，包括生活文化等，這種中樞型行業有非常強的商業價值，而且與民生就業等社會價值密切相關。
未來行業邊界會不斷拓展，最開始是提物業服務，進而是生活服務，目前是城市服務，相信未來會進一步上升到社會服務。
人工成本的問題，第一可以通過自動化，物聯網包括人工智能等方式去降本增效，當然這不能替代人力資源的作用，更多是賦能。第二從業務屬性來看，在堅守基礎服務品質的前提下也可以進一步挖掘客户所需的其他服務需求，以社區為場景構建增值服務。
現場提問：全業態戰略下，公司重點發力的領域是什麼？相比競爭對手，主要優勢是什麼？
楊靜波（執行董事及首席財務官）：重點發力的航道有中高端住宅，商寫物業及運營，公建及城市服務，為此會優化全國佈局，深化優勢區域佈局。
現在公司規模已經邁上新的台階，今年會更加堅定在外拓上發揮專業以及多品牌優勢，貫徹市場化路線。
同時，我們會深度融合被投企業推進管理投後進度，以機制鼓勵各方實現增量的創造；同時會持續通過數字化轉型提升客户體驗，提質增效。
相對其他競爭對手來説主要優勢在三方面：業務、資源、人。
在業務方面，悠活擁有差異化運營能力，在住宅領域具有多個區域多個條線的品牌服務經驗，不單是高端豪宅服務體系自承一脈，而且在剛需和改善型住宅服務能力上有具有多個市場認可的品牌。
在商業領域，悠活已經擁有成熟的商業的產品條線，同時我們還有輕資產輸出的成熟的案例跟經驗。在寫字樓方面，包括ISP、INP、ICP這些在一二線城市核心地段的運營經驗。悠活在外拓的時候經常藉着標杆項目的口碑獲得大家認可，因此形成了區域性地標的輻射。
第二部分就是資源驅動方面的能力。悠活是一個開放的平台，跟成員企業渠道以及資源拉動，實現在特定賽道的能力深化，以及在重點區域密度補強。還有一品多牌的佈局，相互之間可以導流協同，也可以資源複用，一體化服務複雜的項目，把握新的增長點。
第三方面是人方面，也就是組織文化的能力。
現場提問：集團去年毛利率有所下降，包括住宅及非住分佈，原因是什麼，預計今年毛利率是否會回升？
李明明（投資者關係及資本市場部負責人）：我們2020年毛利率是42.1%，其實給今年收併購和整合留足了空間，本年度有一系列收併購整合，同時對現有項目進行了品質提升，經過這些動作以後，2021年公司毛利潤37.7%，是業內優秀水平。
我們去年的時候提過，可能會有一個回調的過程。因為隨着第三方項目不斷拓展和轉化，第三方收入逐步提高，基礎物業服務毛利率會略有回調，同時通過優勢區域深耕，項目密度增加，規模效應會進一步提升，通過集團整體數字化賦能，業財一體化，中後台一體化，實現標準化，精益化的管理。
被投項目整合落地以後，我們會將更多的資源、業務和服務類型導入到被投企業當中，提升增值服務收入以及滲透率。同時隨着客户滿意度的提升，非住板塊的價格和服務內容也可以進一步提升，帶來更多的收入和利潤空間。
總的來説，未來毛利會保持在相對穩定且比較高的優秀水平。
現場提問：公司如何看待消費趨勢對於商業的影響，新開項目的開業計劃如何，有什麼措施確保開業，已有項目的運營提升目標及舉措如何？
楊靜波：在消費趨勢方面我們看到線上跟線下渠道的選擇是商家跟消費者的雙向選擇，兩者是互為補充，但是不矛盾的。
我們線下作為典型的消費場景，在體驗型的業態及社交型的功能上不可缺少。公司融入當地特色文化及創新場景，打磨差異化內容與消費者互動並共創活動，引發社交認同進而帶來二次傳播，實現線上線下優勢互補。
第二個問題，一般來説商業項目會匹配節日來把握開業時間，下半年節日會比較集中，像中秋、國慶、雙十一，還有元旦春節這些連續假日可以帶動商場人流實現連續旺季以及銷售額突破。
開業只是一個結果，前面有非常多的準備工作，譬如像主力店的招商，一般在開業前會完成較高比例的招商以保證開業當天就非常火爆。今年我們會更加嚴格管控項目的整體節點，把地產與商業，環境與設計更密切的有機結合。
已有項目商場分為兩類，一類是核心地段的商場，另一類是其他。針對已有項目中位於城市核心位置的項目，我們小步快跑，在運營中小比例的進行店鋪升級，這些項目確保它的整體租金，以及出租率水平高過行業。
以成都悠方作為例子，作為開業三年的區域地標，主要有以下三個方面的升級思路。
第一方面是以大牌、潮牌重塑首城門面，升級高化，譬如像迪奧、蘭蔻這些，還有泡泡瑪特的品牌形象店，帶來高端消費體驗。
第二方面，我們會挖掘周邊白領以及高端租客的生活需求，重點上一些都市潮流女裝品牌，獨立的設計師以及多品牌買手店、集合店。
第三方面，我們會結合當地的城市地標屬性以及成都的夜經濟文化。成都的交子大道的城市名片之前在央視還有成都都已經上過電視，通過悠吧酒吧街運營把整個商業業態及網紅打卡點有機融合，實現全時段消費場景營造。