8月31日，讓千萬人糾結了大半年的房貸利率轉換，即將進入最後期限。
前天，工建農中郵儲五大國有銀行同時發佈公告，對於即將收官的房貸利率換錨事件進行調整，將於8月25日起批量轉換為LPR定價方式。
這是近階段大家最為關注的一件大事，直接關係到上億人的房貸和月供變化。
幾大銀行發佈的公告內容大致雷同，以中國銀行為例，總結為以下核心重點：
1、8月25日起，符合規定的原合同將強制批量轉換為LPR+基點方式，基點=原合同最近利率-2019年LPR的差值，基點可正可負，從此不變；
2、之後的房貸利率隨LPR浮動，重定價週期統一為12個月。
3、若想自己辦理，可於8月24日前通過手機銀行、智能櫃員機、貸款經辦行等渠道進行自主轉換；
4、若不希望轉換，可於-2020年9月1日-2020年12月31期前，去貸款經辦行協商處理。
換句直白的話説，就是通知一聲，8月25房貸利率都會轉換為LPR，如果你本來就想換，不用任何操作，銀行直接批量轉換；但如果你不想用LPR，元旦前去申請改回。
這和之前央行以及各大銀行的公告相比，最大的變化在哪兒？
五個字：化被動為主動。
之前一直遵循自願原則，存量房貸想換就換，不想換可不動。
比如2月29日，換錨工作啓動前夜，工商銀行在公告中是這樣説的——
請自主判斷是否轉換定價基準，我行充分尊重您的選擇權。
但這次，銀行選擇一刀切，先全部轉換，有異議可之後申請改回。
為什麼強制轉換？憑什麼批量轉換？
因為這項工作推動的進度太慢太慢。
眼看央行規定的截止日期8月31日馬上就要到了，但真正去轉換的人很少，要麼搞不懂兩者計價區別；要麼因為改動後利率變成浮動，月供可能變少也可能變多，內心忐忑；所以大量人陷入了糾結，選擇了一再拖延。
諮詢量太大，銀行解釋工作太繁重，打亂了很多工作計劃。
因此，不如一刀切，銀行批量轉換，簡化操作，減少了工作量，也減少了客户的糾結，效率更高、糾紛更少。
這也是能在8月底前快速完成這項工作最簡單粗暴的方式了。
二
房貸利率究竟要不要改成LPR定價方式？怎麼改划算？不同的利率情況之下，究竟該選什麼？
有人説，在看了8個專家、9個學者的10篇分析文章和近千條討論留言後，思考了5個月，結果越來越懵了。
這是一類很典型的情況。
但，這是一個決不能逃避的問題，必須要想清楚、做好決定。
否則，8月底銀行大批量轉換LPR之後，9月、10月、11月、12月依然會爆發海量的諮詢和糾紛。
按照五大行規定的12月31前可申請轉回，沒有明確決定的，還剩最後4個半月來考慮。
想要弄清楚，首先要搞清兩種定價方式：
原浮動利率=基準利率*（1+浮動%）
浮動可正可負，比如有9折、8折，也有上浮10%、20%；
基準利率其實也是上下浮動的，只不過不會輕易變動，2015年至今都是4.9%；
換錨後利率=LPR（變化）+基點（固定不變）
基點=原利率-4.8%（2019年5年期LPR值）；
LPR，即貸款市場報價利率，由18家銀行共同報價的平均值，每月20號發佈一次，節假日順延。
18家銀行包括：工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、中信銀行、浦發銀行、興業銀行、招商銀行、民生銀行、西安銀行、台州銀行、上海農商銀行、廣東順德農商行、渣打中國、花旗銀行、深圳前海微眾銀行、浙江網商銀行。
原來所有的浮動商業房貸利率（除公積金外），都可以按照以上兩種公式來計算，大家可以自行套入。
舉個例子，簡單明瞭：
比如，小A買的房，100萬商業房貸，原來合同規定利率基準9折，即4.9%*90%=4.41%；
1、如果不轉LPR，剩餘貸款期限內，將一直按照4.41%的利率執行下去。
2、換成LPR後，新利率=LPR+基點，基點=原利率4.41%-2019年LPR4.8%=-0.39%，即每年的利率=最新5年期LPR-0.39%，每12個月隨LPR變換一次。
換言之，以後所有的商業房貸利率，要麼按照固定計價，要麼按照LPR+基點定價，二者選其一，有且只有一次選擇機會。
三
很明顯，未來月供會減少還是增多，都取決於一個數值——LPR值。
LPR值上升，月供增多；LPR值下降，月供減少。
因此，究竟是固定利率划算？還是轉換為LPR划算？
實則是一場對於未來長時間裏，5年期LPR走勢的預判和對賭。
未來，國內LPR到底會降會升？沒有人能給出明確答案，我們只能依照經濟情況、信貸風向來做相關判斷。
近一年裏5年期LPR走勢圖
從2019年8月至2020年7月，近一年時間裏，直接關乎房貸利率的5年期以上LPR值，一共下降了四次，從4.85%下降至現在的4.65%。而且照目前形式看，今年還有下調趨勢。
有一點值得關注，和實經營性貸款密切相關的1年期LPR，降息幅度、頻次都要比房貸絕對佔比的5年期LPR更多。
這種強制性、政策性導致的割裂感，會持續存在，為下一步去房地產化精細調控鋪墊。
目前，和發達國家美國、日本等相比，我國的貸款利率仍然是處於高位的，所以從大經濟環境下來看，LPR利率走低是大概率事件。
但國內要想實現真正的貸款利率市場化、徹底的市場化，並不容易，還有很長的路要走。
有一點是非常明確的：
短期5年內，LPR大概率是要走低的，但你説10年以後呢，時間太遙遠，真不知道，不確定，太難給出準確判斷；
四
因此，綜合以上分析，我的建議如下：
1、如果原房貸利率低於4.8%，計劃10年內結清，那就建議轉換LPR；計劃10年後結清，也可以不轉；
2、如果原房貸利率在4.8%-5.2%的，計劃10年內結清的，建議優選LPR；計劃10年後結清的，這種對賭成分最大，換不換影響不大；
3、如果原房貸利率高於5.8%的，不論你計劃在10年內結清，還是10年後結清，建議選擇LPR都會更好，月供佔便宜的概率更高。