直擊業績會 | 融信中國毛利率降至14.9%，預計明年逐步回暖

趕着8月最後一天，融信中國的半年報姍姍來遲。

報告期內，融信中國實現營業收入211億元，同比減少21%；溢利16.45億元，同比減少53%；毛利31.4億元，同比減少51%。

同時，融信原本就不高的毛利率在報告期內進一步下降至14.9%。同期，同一規模梯隊的多家房企毛利率雖亦出現下滑，但仍明顯高於融信，其中，綠城中國的毛利率約為25.88%、富力地產的約為29.6%。

在8月31日的投資者交流會上，融信中國管理層更是坦承，“今年的毛利率大概是和上半年差不多的狀況。”

受中報影響，融信中國股價午後大跳水，截至收盤，其股價下跌6.8%，收於6.3港元，總市值約為107.26億港元。

高地價集中結轉，利潤受影響

上半年，融信中國收益總額達210.66億元，同比減少20.85%；毛利31.4億元，同比減少50.63%；溢利和公司擁有人應占核心純利分別為16.46億元和11.11億元，同比分別減少53.12%、43.22%。

在銷售方面，截至6月底，融信中國合約銷售603.58億元，同比增長6.49%。以融信在2020年初的業績會上提出的“保證10%-12%的增長”，以及2019年1413億元的銷售金額計，其今年的銷售計劃約在1554億元。

“截至8月底，我們整個銷售的完成率應該是接近60%，目前整年的銷售目標還是按照年初制定的目標來推進。”據融信管理層披露，今年上半年，其實際推出887億元貨值，去化率為68%，實際回款率為81%，下半年預計推出1300億元貨值，預計去化率保持在70%以上，“對今年的整個銷售目標還是相對比較有信心的”。

在土地儲備方面，今年上半年，融信中國新增土地項目21個，新增建築面積約461萬平方米，其中長三角地區佔比達75%。截至目前，融信總土儲達約2803萬平方米。

值得一提的是，截至6月末，融信中國的負債比率從2019年底的0.7上升30%至今年上半年的0.91。

在以每年“翻番”的增速、用三年時間跨越千億門檻的融信中國，2019年初提出了“降速提質”的目標，放緩銷售規模增速，降低負債率。

截至2019年底，融信的淨負債率從2018年的105%降至70%，降負債效果頗為明顯。

這一良好的降負債走勢在今年上半年調轉了方向，但管理層在交流會上依然表達了全年將淨負債率控制在目標範圍內的決心，即70%-90%。

相較而言，投資者將更多關切投向了融信中國大幅下降的毛利率。

截至6月末，融信的毛利率僅為14.9%，較上年同期的23.9%大幅下降了9個百分點；淨利率約為7.8%，同比下降了5.4個百分點。

這一盈利水平遠低於同規模的其他房企，較行業“優等生”中海地產30.6%的毛利率、23.2%的淨利率更是相去甚遠。

在被問到毛利率大幅下滑的原因時，融信管理層表示，一則是由於高價地的集中結轉，“（當時）我們對政府的限價政策理解不完全透徹，最終政府批價低於我們的預期”，導致部分毛利率偏低；二則是由於部分收購項目，在收購節點銷售的部分毛利率相對較低。

而這一毛利率的低水平狀態或將持續。據融信管理層披露，其於2016年下半年、2017年逐步獲取的高價地開發週期大約均為3年左右，在今年達到結轉的水平，“今年的毛利率大概是和上半年差不多的狀況”。

融信中國董事局主席歐宗洪表示，預計明年以後毛利潤率會逐步回暖。

佈局堅守長三角，毛利率低但更安全

事實上，毛利率低至20%左右的情況並不是首次出現。

早在2016年時，融信的毛利率就經歷過一次大幅下降，從2015年末的36.6%大幅跌至20.2%，融信彼時在年報中也提到“2016年交付的部分項目毛利率較低”。

2016年，也正是融信因為大手筆拿地而名聲大噪的節點。彼時，融信經過逾400輪競價，以110.1億元的價格一舉拿下了上海市靜安區中興社區的一幅地塊，成為當時全國總價最高“地王”；樓面價為10.03萬元/平方米，可售部分實際樓板價則高達14.59萬元/平方米。

此後，融信引萬科入局，而該項目也一度傳出要賣到18元/平方米的單價。可惜，上海的調控政策在2016年下半年降臨，樓市遭遇“重拳出擊”。

2020年上半年，這一備受矚目的地王項目首批房源終於入市，單價為12.98萬元/平方米，儘管遠低於為市場傳言的價格，但仍是靜安區截至目前最高的取證單價。

融信管理層在交流會上坦言，項目“之前備案的售價不符合公司預期”，而今年上半年備案價出現轉機，在爭取到合適的價格之後，馬上推入到市場，加速現金迴流。後期，其將持續與有關部門，“看未推的項目在售價上會不會有一些提升”。

售價不達預期之外，該項目的銷售情況也不甚理想。網上房地產數據顯示，截至8月31日，中興路一號5月13日開盤推出的229套房源已售出42套，尚有187套房源待售，去化率僅為18.34%。

“項目預計是在2022年開始交付結轉。”融信管理層披露，其對該項目計提了4.8億元的減值準備。

除了上述項目之外，融信在2016年、2017年連下高價地。2016年9月，融信斥資約58億在江蘇南京斬獲仙林一宗地塊，溢價率79%；2017年3月，融信先後以總價16億元、36.5億元拿下福建漳州、浙江杭州的兩宗高溢價率地塊。

不過，在今天的交流會上，融信管理層表示，公司2018年起對政策的理解逐漸透徹，拿地過程中對未來的價格預期完全按照限價規則來，“這會造成我們明年毛利率應該會逐步改善”。

儘管如此表示，今年融信在上海的土地市場上表現依然搶眼。

8月17日，融信以48.71億元總價競得上海嘉定南翔宅地，溢價率35.53%，成交樓面價38763元/平方米，突破該區域最高紀錄。而該地塊周邊在售新房價格約為4.5萬元/平方米，僅高出融信新拿地塊約6000元/平方米。

而10天之前的8月6日，融信+旭輝聯合體則以45.23億元競得閔行區七寶鎮古美北社區一宗地塊，溢價率高達40.55%。

融信如今依然選擇在上海“搶地”的邏輯在於高能級城市安全性高。“在目前的環境下，不確定性因素比較大，所以我們公司這幾年還是拿一二線（城市的地）。”歐宗洪稱，“相對來説，毛利率會低一點，但是安全性會高”。

歐宗洪表示，今年土地溢價比較高的主要還是集中在經濟比較好的長三角地區，“這一帶的發展潛力、安全性特別高，所以溢價率也比較高，也就會導致這些城市投資的項目後面毛利率會比較低。”

對於未來的拓展布局，歐宗洪表示，不會因為短期的下跌而離開一二線，將持續深耕長三角地區，並通過內部運營來增強公司效益。