格力地產8連板的幕後故事： 屢收監管函、地產業務下滑

自從2020年5月25日復牌起，格力地產(600185.SH)連收8個漲停板，且連續7天都是開盤即漲停，令其他公司羨慕不已。

2020年6月4日，甚至有機構直接買入9.26億元。

當然，在連續8個漲停板之下，格力地產的股價也從停牌前的5.30元/股漲至6月3日收盤價11.69元/股，連帶着格力地產的市值也從109.23億元漲至240.94億元，直接翻番，格力地產一時風光無限。

格力地產命運的轉折始於2020年5月12日的一則公告——公告顯示，格力地產正在籌劃以發行股份及支付現金方式購買珠海市免税企業集團有限公司(下稱“珠海免税”)全體股東持有的免税集團100%的股權，同時，非公開發行股份募集配套資金。

一旦格力地產順利收購珠海免税並且將其成功注入格力地產上市公司當中，這必將抬升格力地產的市值，為其創造穩定的營收及利潤，當然，股價也就有了較大的想象空間。

事實上，這並非格力地產的第一次跨界——當其他同行費勁腦汁賣房子的適合，格力地產卻自在2020年以來屢傳跨界類消息，當然，與此同時，格力地產也屢收監管問詢函，而且回望格力地產近年來的發展也是不盡如意。

收購珠海免税迎股價高潮

因為一則公告，2020年5月25日復牌後，格力地產連收8個漲停板。

這則公告為何如此被市場看好呢？

珠海免税成立於1987年9月20日，珠海市國資委擁有珠海免税股份77%的股份，珠海城市建設集團有限公司擁有珠海免税23%的股份，珠海免税市佔率為國內免税行業第二，僅次於中國國旅(601888.SH)，目前，珠海免税的業務主要集中在煙酒品類。

GPLP犀牛財經查詢2018年、2019年，珠海免税營業收入分別為22.56億元和26.69億元，淨利潤分別為6.4億元和9.4億元，同期，格力地產營業收入分別為30.78億元和41.93億元，淨利潤分別為5.13億元和5.26億元，免税行業高利潤的特點，能給格力地產帶來不錯的淨利潤增幅。

當然，除了淨利潤之外，市場更加看好的是珠海免税其擁有的免税牌照，這也是一切業務得以順利進展的根本，由於相關政策限制，免税牌照在國內非常稀缺，目前，國內僅有中免、日上、海免、珠免、深免、中出服、中僑7張免税店牌照，而且，在這7張牌照當中，中國國旅就擁有中免、日上、海免三張牌照，牌照光環下，以6月3日102.18元/股的收盤價計算，中國國旅市值為1994.55億元，截至6月5日，中國國旅市值已破2000億元。

由此可見，這張免税牌照可以説是身價不菲。

用在格力地產身上，免税牌照也同樣讓格力地產身價倍增——在這份公告出來前，格力地產在二級市場的表現並不理想。

為啥此前大家都不看好格力地產呢？

客觀來講，如今的格力地產其與董明珠的格力電器(000651.SZ)沒有直接關係。

如果説有關聯，則是曾經二者同屬於珠海格力集團有限公司(下稱“格力集團”)，到了2015年，格力集團與珠海市人民政府國有資產監督管理委員會(下稱“珠海市國資委”)新設立的全資子公司珠海投資控股有限公司(下稱“海投公司”)簽署《國有產權無償劃轉協議書》，根據該協議，格力集團將其持有的格力地產3億股無限售流通A股無償劃轉至海投公司，佔格力地產總股本的51.94%，所以現在，格力地產與格力集團唯一共同點是最終控股人是珠海市國資委。

加上在地產圈當中，格力地產的業務並不突出，因此，格力地產並不被市場所看好。

以格力地產的可轉債來講。

2015年1月13日，格力地產9.8億元可轉換公司債券於上交所上市交易，證券簡稱“格力轉債”，2015年6月30日，“格力轉債”可轉化為格力地產股份，初始轉股價格為20.90元/股，只是此後，該價格創造了格力地產上市至今的巔峯——在2015年之後，格力地產的轉股價格連年下調，截至2019年10月8日，“格力轉債”調整後轉股價格為5.00元/股，即使如此，由於市場情緒對於格力地產股價並不看好，僅有1.19%的可轉債選擇轉股，其餘98.81%都選擇了贖回或回售，直到2020年5月12日該公告發出之後，格力地產的股價開始猶如火箭般的實現了8個漲停板。

2020年5月12日，格力地產發佈公告顯示，其正在籌劃以發行股份及支付現金方式購買珠海市免税企業集團有限公司(下稱“珠海免税”)全體股東持有的免税集團100%的股權，同時，擬向中國通用技術(集團)控股有限責任公司下屬公司通用投資非公開發行股份募集配套資金預計不超過8億元，預計發行股份數量不超過1.86億股，發行價格為4.30元/股，由於相關事項存在不確定性，格力地產自5月11日開市起停牌。

2020年5月25日復牌後，格力地產連收8個漲停板。

當時擁有可轉債的投資者，大概誰也沒想到格力地產還有八連板這樣的高光時刻，或許這些人多少有點後悔吧。

相比之下，格力地產自己則似乎早有準備，2019年，格力地產4次回購股份，採用集中競價方式實施的股份回購金額為9.86億元，佔2019年合併報表中歸屬於上市公司股東的淨利潤的比率為187.38%。

到2019年底，“格力地產股份有限公司回購專用賬户”持股2.01億元，持股比例為9.77%，已穩坐第二大股東席位。

監管“屢潑冷水”，定增方減持股價波動存風險

除了收購珠海免税外，格力地產2020年以來頻發“利好”消息，還包括生產口罩、收購科華股份等。

只是，監管似乎沒給格力地產面子——公開資料顯示，自從2020年以來，監管就一直對格力地產“屢潑冷水”，不僅連發問詢函問詢其一系列問題，而且單獨就收購珠海免税一事，上交所就發了2封問詢函。

資料顯示，監管層的第一封問詢函發出於5月23日。

上交所在該問詢函中表示，格力地產在2016年非公開發行時，控股股東海投公司曾與定增方簽署《附條件遠期購買協議書》暨兜底協議。同時2019年11月14日、2020年4月4日，格力地產公告稱，因與廣州金融控股集團有限公司、杭州濱創股權投資有限公司、華潤深國投信託有限公司、廣州市玄元投資管理有限公司等定增方(下稱“6家定增方”)的合同糾紛，控股股東海投公司所持41.11%公司股份全部被司法凍結。

上交所要求格力地產説明：股權凍結事項的進展情況、格力地產與向6家定增方核實其是否存在減持計劃，格力地產是否通過要約方式為定增方實現保底利益等。

2天后，格力地產公告回覆表示除法院要求外不存在其他解除控股股東被凍結股份的相關安排，不存在跟6家定增股東的利益安排或默契，不存在解除控股股東被凍結股份的相關安排，6家定增方中，僅有1家回覆無減持計劃，其他均不予回應。

2020年6月3日，上交所再發布《關於對格力地產股份有限公司發行股份及支付現金購買資產並募集配套資金暨關聯交易預案信息披露的問詢函》，這份問詢函中，上交所將焦點放在了交易本身，要求披露更多與珠海免税、交易方案及其他細節。截止發稿，格力地產尚未回覆。

格力地產自發風險提示公告，公告中自提6家定增方存在減持風險，並表示，5月25日至6月3日，已有2家定增方分別減持約2061.09萬股，據5月末股東名冊，有1家定增方已減持500萬股，這6家定增方共同的特點是，對於是否存在減持計劃均不予回應或未答覆。

連發問詢函，難道上交所對格力地產有啥意見？

其實，監管層也是為了市場穩定，當然，另外一方面，該價格變動這與格力地產的相關業務展開已經展開了實質影響：

格力地產控股股東海投公司下屬全資公司玖思投資正以要約方式收購格力地產股份，要約收購價為5元/股；

格力地產其擬向中國通用系非公開發行股份，發行價格為4.30元/股，二者均低於目前格力地產實際股價。

此外，格力地產公告當中擬收購珠海免税2020年第一季度業績也出現波動，公開資料顯示，珠海免税在2020年一季度的主營業務收入為4.04億元，同比下降50.61%，歸屬於母公司股東的淨利潤為7375萬元，同比下降67.85%。

一旦這些收購伴隨格力地產的股價發生本質變化的話，那麼，格力地產的這些收購或者交易還能夠正常進行嗎？

這是一個問題。

格力地產專注跨界很多年

與其他地產公司圍繞着地產業務而展開不同，在跨界探索上，格力地產一直十分激進。

曾經在2019年年報當中，格力地產如此介紹自己：“公司是一家集房地產業、口岸經濟產業、海洋經濟產業以及現代服務業、現代金融業於一體的集團戰略化企業。”

那麼，時至今日，除了股價上的變動，這些跨界業務給格力地產帶來了哪些真正業績上的增長了嗎？

公開資料顯示，在多樣化業務發展之下，格力地產營業成本上升明顯，佔營業收入的比重越來越高，2017年至2019年，營業成本佔營業收入的比重分別為57.08%、65.72%和69.93%。

然而，真正能為格力地產帶來營業收入的並不多。

格力地產財報顯示（如下圖，格力地產的營收表），如今的格力地產營收主要來自房地產業、受託開發項目收入和漁獲銷售，當然漁獲銷售收入基本只能作為點綴，僅佔總營業收入的7.97%，房地產業務為主，佔其營收的50%以上，而且，在這些營收當中，房地產行業的營收最高、毛利率也最高，可以達到40%。

格力地產財報顯示，自2017年至2019年，格力地產營業收入分別為31.30億元、30.78億元和41.93億元，同比增速分別為-1.65%和36.19%，歸屬於上市公司股東的淨利潤分別為6.24億元、5.13億元和5.26億元，同比增速分別為-17.89%和2.66%。

與此同時，格力地產經營活動產生的現金流量淨額在2016年至2019年連續三年為負，負值均在12億以上，2017年經營活動現金流出甚至超20億，直到2019年，經營性現金流才出現好轉，淨流入17.25億元。

不過，2019年，格力地產的房地產業務卻表現不佳，營收較上年減少1.77%，公開資料顯示，自2018年以來，在主營房地產業務當中，格力地產就鮮有拿地的消息，而且此後一直專注在跨界上面。

有營業收入且能夠給格力地產貢獻收入的我們暫且不提，格力地產沒有營業收入的跨界故事也更加精彩，GPLP犀牛財經以“現代金融業”為例。

在現代金融業的擴張當中，格力地產最近的大動作發生在2015年，格力地產成立了珠海海控金融服務有限公司(下稱“海控金融”)，只是誰也沒有想到，第二年，海控金融就被爆出涉嫌自融和自擔保，P2P後來的結局，大家也都有目共睹了。

然而，這絲毫不能阻擋格力地產跨界的決心，且在2020年跨界更猛了——2020年以來，除了收購珠海免税拓展免税板塊，格力地產還進軍醫療行業，2020年2月10日，格力地產公告設立醫療科技公司；

2020年5月10日，格力地產再公告協議方式購買科華生物(002022.HK)9586.30萬股(佔科華生物總股本的18.63%)，購買價格為17.26億元。

總體上看，在跨界的背景下，格力地產表現出了“增收不增利”的特點，且歸屬於上市公司股東的淨利潤增幅遠低於營收增幅，如今，格力地產的跨界規劃能否實現呢？

或許，這需要時間的考驗。