泰禾集團曾經斬獲千億銷售佳績，並擁有“亞洲十大超級豪宅”榮譽的老字號房企，必須要在2020年做出生死抉擇了。
情況是這樣的，7月7日，泰禾集團在回覆給深交所年報問詢函的文件中，暴露了自己驚人的債務規模——截至7月7日，公司已到期尚未還款金額270.65億元，年內到期債務達555.11億元，佔歸屬於母公司淨資產的137.38%。業界習慣把這等規模的債務違約稱為“債務爆雷”。
靠大規模借債、頭頂債務重負一路闖過來的泰禾集團，肯定不會想到，2020年的這場疫情會是壓垮駱駝的最後一根稻草，房地產行業持續低迷，泰禾集團的現金流斷了。牆倒眾人推，泰禾的信用被不斷降級，沒有金融機構願意再借錢給泰禾。為了避免一命嗚呼的悲慘結局，泰禾集團只好一邊推進債務重組，一邊積極尋找願意掏錢救自己的戰略投資方。
5月13日晚間，泰禾集團發佈公告稱，公司控股股東泰禾投資正在籌劃公司引入戰略投資者，相關交易可能導致公司控制權變更。這則公告發出後，市場上關於“這位慷慨的戰略投資方會是誰？”的猜想不絕於耳，畢竟一旦這筆買賣談成了，不僅能夠拉高泰禾集團的股票，還將見證一場足以載入史冊的“中國房地產市場最大宗併購案”。
但讓大家感到遺憾的是，這個猜想目前還只能是猜想。據市場傳言，泰禾已先後與廈門國貿、建發股份、中鐵建、保利等房企談過，但都沒有談妥。廈門國貿、建發股份還特別向外界發表了聲明“公司沒有接盤泰禾集團的計劃。”市場上最近流傳，萬科A正在與泰禾洽談接盤事宜。但是雙方至今沒有做出回應或是發佈聲明。
泰禾集團鉅額債務爆雷，萬科或是其他投資人究竟會不會在此時接盤泰禾？事實上，近期接受《企業觀察報》採訪的多數業界人士表示並不看好。
泰禾爆雷，千億房企緣何淪落至此
迅速圈地，是中國房企發展壯大的基礎和法寶，泰禾地產也不例外。應該説在這方面，泰禾集團董事長黃其森力度更甚。
2014年至2017年，可以説是泰禾集團的黃金時期。看一看泰禾集團的公開資料，2014-2016年這三年間，黃其森花了500多億元買地，這個數字已經超過了泰禾集團同期三年的總營收，不可不謂大手筆。泰禾也因此屢次問鼎地王寶座，就算是那些溢價率超高的地塊，黃其森也是不惜成本，堅決拿下。需要提醒的是，泰禾集團的拿地成本基本都是通過借債而來。
花了這麼多錢買地，自然是要賺回來的。一言以蔽之高價拿地，打造高端別墅豪宅，最後以上千萬的高價賣出去，泰禾集團就是這樣賺錢的。
2017年泰禾集團憑藉1010億元的銷售佳績，上榜中國地產15強，晉級“千億房企”軍團。泰禾地產院子系旗下項目屢獲“亞洲十大超級豪宅”殊榮。
隨着泰禾集團不斷髮展壯大，董事長黃其森準備搭建“護城河”，即用投入800億-1000億元、集團未來8年至10年不盈利的代價，把泰禾打造成一家集地產、商業、醫療健康、教育、文化院線等領域多元產業的大型企業集團。
然而沒有想到的是，志在多元化佈局的黃其森和泰禾集團，卻在2020年因債務違約而半路折戟，甚至走到破產邊緣。
“泰禾的問題，有今年疫情衝擊下房地產行業整體低迷的因素，但更主要的原因在於，房企決策者本身對於市場走勢和政策走勢判斷的失誤，並且不斷加大槓桿，藴藏的危機終於爆發，這是導致企業經營失誤的重要原因。”上海易居房地產研究院總監嚴躍進對《企業觀察報》説，“不難看到這幾年很多企業業績成長很快，但是如果忽視了後續的市場風險，就非常容易栽跟頭。更為關鍵的是，房地產政策持續收緊且沒有放鬆的跡象，這使得很多房企面臨非常大的經營壓力。”
“高端住宅資金週轉較慢，這就對開發商的現金流提出了較高的要求，這也是其中一項風險。一旦銷售遇阻且資金流動性差，企業資金鍊就會承壓，就會出現泰禾現在面臨的局面。”包括嚴躍進在內的多位房地產行業人士都這樣認為。
可以拿來佐證的一個例子是，2017年泰禾以108.6億元的總價，接盤了2015年83億元的北京豐台地王，就是後來的“泰禾北京金府大院”，價格2600萬元/套起。但是聽説這個項目開發了大約5年，到現在也沒有全部賣完。泰禾集團的另外一個項目——2019年的“句容鹿山院子”也因為收購股權糾紛問題而阻滯了正常開發的進度。
嚴躍進説，可以用一句話總結泰禾危機的原因，那就是在忽視市場風險的情況下盲目擴張。如果泰禾這次能夠起死回生，應該減少高端豪宅這類回款慢的項目，轉向剛需類住宅項目，從而提高資金週轉率，保證充足穩定的現金流。
複雜債務關係曝光，多次引戰未果
此次泰禾集團債務違約事件引發業界和資本市場震動，原因除了債務總額龐大外，還在於其極為複雜的債務關係。
看看泰禾集團是怎麼借錢的。泰禾集團最近給深交所《年報問詢函》的回覆顯示截至7月7日，泰禾集團已到期尚未還款金額270.65億元，年內到期債務將達555.11億元。其中，公司債年內到期80.58億元；信託公司貸款年內到期258.92億元；資產管理公司年內到期137.66億元。其他非銀行貸款年內到期9.39億元；銀行貸款年內到期68.56億元。
這麼看來，信託是泰禾集團最主要的借錢渠道，這其中包涵了泰禾集團質押其股權以及信託融資。而這次的債務違約事件，也令借錢給泰禾的20多家信託公司一起捲入泥潭。
一位不願具名的投行分析師告訴《企業觀察報》，“出現體量如此龐大的公開市場債券違約，泰禾想要在資本市場再融資肯定沒戲了。”
泰禾怎麼辦？7月7日，泰禾集團表示，針對目前債務的化解，公司將用開發地產項目的銷售回款、自持物業項目的變現等多種渠道籌集償債資金，同時與相關金融機構協商將到期負債展期，並聘請專業機構開展溝通工作。
另外，公司控股股東泰禾投資集團有限公司正在籌劃公司引入戰略投資者事宜。將有助於推動後續債務重組工作，幫助公司增強流動性，以緩解債務償還壓力，優化資本結構，幫助實現公司長遠價值。
可實際情況是，從今年5月泰禾集團發佈公告籌劃引入戰略投資者，到現在3個月過去了，泰禾依然沒有找到願意拯救自己的“白衣騎士”。泰禾還能不能指望引入戰略投資者？這成為房地產市場和資本市場同時關注的問題。
中聞律師事務所合夥人陳開洋在接受《企業觀察報》採訪時指出，資方承接債務的同時必須要考慮資產盤活、土地開發、現金迴流。因此，存量開發用地及可售房源資產將成為資方考量核心。否則，接盤就會演變成不良資產處置。基於泰禾債務規模龐大，這是需要資方高度重視的問題。
更為槽糕的問題同時還被研究機構挖出來了根據天風證券的研究，泰禾於2019年頻頻為控股及參股公司提供擔保，截至2019年末實際擔保餘額為812.62億元，佔年度經審計歸屬母公司所有者權益的412.49%。這其中，不排除房企進行表外融資並提供擔保，以致部分負債不體現於報表。
泰禾集團到底背了多少債？外界不得而知。不過查詢公司公告可以看到，截至2020年7月2日，泰禾投資及其一致行動人所持公司股份累計被凍結15.6億股，佔其所持股份比例100.00%，佔泰禾集團總股本比例62.69%，均因為關聯公司提供擔保而履行擔保義務所致。
對此多數市場人士認為，從上述情況看，泰禾集團想引入戰略投資者恐怕不是説的那麼容易。
萬科該不該入局
近期，《21世紀經濟報道》的一則消息擾動了資本市場——持續多日的泰禾集團引進戰略投資者工作即將進入尾聲，萬科有可能成為泰禾的新股東。泰禾集團股價隨之出現上漲。
據《21世紀經濟報道》稱，早在今年5月初，泰禾與萬科就已展開接觸，並表示出合作意願。此後，雖有其他公司介入泰禾“引戰”工作，但雙方始終保持着溝通。截至目前，雙方已在深圳、北京兩地有過多輪磋商，談判進展總體順利，對泰禾項目層面的盤點也已進行多輪。
然而針對此事，泰禾與萬科雙方均未向外界做出回應。萬科，這個中國房地產界的明星企業，會否接盤泰禾地產？
值得注意的是，儘管泰禾集團已是負債累累，但是依然有壓箱底的東西——土地。泰禾集團年報顯示，截至2019年底，泰禾的土儲達到3270.14萬平方米，可售貨值約4000億元。現在看來，這也是目前泰禾集團能夠吸戰略引投資者的最大籌碼了。
對此業內人士的看法是，對於追求規模的房企來説，這筆資產是一個不小的誘惑。但是考慮到泰禾巨大的債務黑洞，無論萬科或是其他投資方，能不能接下泰禾，還要看企業自身的實際情況。目前看來，有能力接下泰禾的企業並不多。
接受《企業觀察報》採訪的業界人士中多數表示並不看好萬科會接盤泰禾。中聞律師事務所合夥人陳開洋在接受《企業觀察報》採訪時指出，如果萬科入主泰禾，首先要解決的問題是在建、在售項目的處置應對，一旦形成爛尾樓盤，非融資性債務鏈條惡化，預售資金斷流，後期局面將更加惡化。考慮到目前泰禾的債務規模和複雜的債務關係看，這一點應該引起萬科的注意。
業內人士普遍認為，近幾年中國地產行業普遍低迷，行業性危機頻現，萬科此時接盤泰禾的可能性不大。
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泰禾集團總部在福建省福州市，由福建商人黃其森創立。黃其森今年55歲，他15歲上大學，31歲創辦泰禾地產，有着不平凡的經歷。
1996年，原本在建設銀行福建省分行工作的黃其森放棄了穩定的飯碗，毅然在福州創辦了泰禾地產。2002年初，黃其森率領泰禾團隊來到北京，決心在京城打出一片天地。沒過多久他和他的團隊就開發出了“運河岸上的院子”這樣的高端住宅項目，並且因此一炮走紅。
泰禾地產也從一個名不見經傳的地方房企，搖身一變，成了全中國聞名的高端豪宅品牌。“運河岸上的院子”更是價格不菲，全盤貨值從6億飆升到80億，這種價格上漲速度直到現在也堪稱傳奇。
“我們要打造中國第一豪宅別墅！”這是黃其森出道時喊出的響亮口號，而事實上，在黃其森的帶領下，那時的泰禾集團也的確佔據了中國高端房地產市場的C位。
2007年到2011年，這五年可謂是中國樓市最火爆的時期，各路資金紛紛湧入房地產市場。懷着閩系商人的野心，黃其森也要去資本市場玩一票。2010年9月30日，黃其森又成功了，泰禾集團借殼福建三農上市，成為當年中國國內唯一上市的地產股票。
上市之後還要繼續圈地，泰禾地產在黃其森的帶領下馬不停蹄。2014年到2016年這三年間，黃其森花了500多億元買地，這個數字已經超過了泰禾集團同期三年的總營收，可謂大手筆。高價拿地，打造高端別墅豪宅，最後以上千萬的高價賣出去，黃其森的這一套讓泰禾集團和他本人賺得盆滿缽滿。2017年泰禾集團憑藉1010億元的銷售佳績，上榜中國地產15強，晉級“千億房企”軍團。黃其森也榮耀登上“福布斯全球億萬富豪榜”。
然而，黃其森的野心還在膨脹。2018年，不滿足於只做地產的黃其森，開始拓展泰禾集團的業務邊界。他計劃從2018年開始，每年投入100億元，未來5年共投入800-1000億元到醫療領域，同時向醫療、教育、養老等多個領域進軍。黃其森要把泰禾集團變成集地產、商業、醫療健康、教育、文化院線等領域多元產業的大型企業集團，這也是泰禾集團的護城河。黃其森為此做好了公司8年至10年不盈利的準備。
思路或許正確，但這一次黃其森失敗了。靠不斷加大槓桿，擴大舉債規模一路闖過來的泰禾集團和黃其森，倒在了2020年的疫情陰霾下，泰禾集團的現金流斷了。從千億房企到百億債務違約，泰禾集團僅用了三年時間。此時的黃其森和泰禾集團也只好焦急地推進債務重組，同時積極尋找戰略投資者。這一次，黃其森能等來自己的“白衣騎士”嗎？