文 | AI財經社 田晏林
編 | 董雨晴
8月19日，SOHO中國發布2021年未經審計的中期業績。數據顯示，2021年上半年，集團實現租金收入同比增長約3%，本期間沒有物業銷售收入;運營穩定的投資物業平均出租率恢復至約90%。此外，集團實現公司權益股東應占淨得利潤約人民幣3.4億元，同比增長約67%;淨資產負債率約43%，平均借貸成本約4.7%。
從具體項目看，目前SOHO中國自持的9個物業，除了北京的朝陽門SOHO和望京SOHO塔一、塔二的部分單位，其餘8個均為整售物業。
據貝殼研究院統計，截至2021年6月30日，上海的四個整售物業中，除了SOHO天山廣場出租率出現同比微降，其他三個物業出租率均出現不同程度的同比漲幅，其中外灘SOHO和古北SOHO的出租率均接近滿租。
而SOHO復興廣場出租率也同比上升5個百分點錄得87%。北京麗澤SOHO的出租率也因錨定租户華為的帶動，同比上升64個百分點至74%。望京SOHO(包括望京SOHO塔三整棟和塔一塔二部分單位)整體出租率同比上升22個百分點至95%，恢復情況較好;處於散售狀態的朝陽門SOHO出租率同比微降2個百分點至74%，市場表現較為穩定。
貝殼研究院商業地產分析師鄭中認為，和住宅物業的“重售輕租”不同，商業地產行業更重運營，無論是辦公還是零售物業，自身估值主要由租户貢獻的現金流決定，因此“重租輕售”。散售辦公樓由於產權分散，無法進行有效管理，租户品質層次不齊，本質上難以產生穩定的租金收入。
回顧SOHO中國的發展脈絡，從2012年開始由散售轉型自持。潘石屹曾公開表示，要告別散售，持有北京、上海有價值的物業。在商業地產的行業人士看來，SOHO中國旗下自持的8座整售項目均是較為稀缺且不可複製的優質物業，經過多年招商運營，在後疫情階段體現了較強的市場韌性，出租率重新恢復至高位。
但在鄭中看來，當前京滬寫字樓市場均整體承壓，雖然2021年上半年SOHO中國運營穩定的投資物業平均出租率增加至90%，且無個別項目出租率大幅下降的情況，但SOHO中國總租金收入同比僅增長3%，“以價換量”的現象較為明顯。
今年以來，SOHO中國一直處於風口浪尖。外界對其更多的關注點在於“賣身”計劃的執行。其實關於SOHO中國私有化的消息從去年就鬧的沸沸揚揚，潘石屹更是忙着發公告闢謠。直到今年6月中旬，一切似乎有了新的進展，黑石內部經過多輪商討後，終於向SOHO中國發出全面收購要約，以5港元/股、總價236.58億港元(約合195億人民幣)的價格收購SOHO中國。此項交易完成之後，潘石屹夫婦將繼續保留公司9%的股權，但實控人正式易主。
不過，對比2020年3月初，市場傳言的40億美元的交易價格，一年之後正式的收購價格“縮水”近10億美元。
就在外界以為潘石屹即將順利抽身時，8月6日，SOHO中國發布公告稱，國家市場監管總局已根據《中國反壟斷法》正式對公司提交的要約收購進行立案審查。目前概無任何先決條件已獲達成。
有業內人士指出，此番調查的時間可能並不會太短，但最長週期可能不會超過180天。無論審查結果如何，對於SOHO中國和潘石屹來説，眼下更大的問題是債務問題。
財報顯示，截至2021年6月30日，集團總借貸共計約185.23億元，其中有約11.82億元將於一年內到期，約16.02億元將於一年以上二年以內到期。
儘管潘石屹與妻子張欣通過家族信託斥資百億投資了紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓、曼哈頓公園大道廣場、美國通用汽車大廈等大量境外資產，但今年上半年在SOHO中國的賬上，現金及現金等價物只有14.92億元，勉強支撐一年內到期的借貸。
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