2022-04-01西南證券股份有限公司沈猛對萬科A進行研究併發布了研究報告《利潤規模有所下滑，開發運營並行發展》，本報告對萬科A給出買入評級，當前股價為20.03元。
萬科A(000002)
投資要點
歸母利潤下滑，財務狀況健康。]2021年公司實現營收4528.0億元（+8.0%），實現歸母淨利潤225.2億元（-45.8%），整體毛利率21.8%（-7.4%）。利潤的下降主要開發業務毛利率下降、投資收益回落以及計提資產減值損失。面對市場波動，公司保持健康的財務狀況，2021年現金短債比為1.5，淨負債率29.7%，僅扣除預收後的資產負債率達68.4%，三道紅線指標達“綠檔”；公司有息負債2660億，短期債務僅586億，佔比22%；存量融資的融資成本降至4.11%。
開發業務：銷售金額有所下降，堅持理性投資。2021年公司實現銷售金額6278億元（-10.8%），所售產品中住宅佔86.4%。公司在全國商品房市場的份額約3.5%，在42個重點城市銷售額位居前三，銷售均價保持平穩。公司房地產開發業務實現結算收入4023億元（+6.6%）。2021年公司獲取新項目148個，總規劃計容建築面積2667萬平，新增項目平均地價為6942元/平。公司開發業務新開工計容面積約3265萬平（-17.6%），開發業務竣工計容面積約3571萬平（+5.6%），截至報告期末，在建項目總計容建築面積約10367萬平。公司堅持理性投資，在手資源滿足未來2-3年發展需要。
物業業務：三駕馬車協同驅動，打造全域空間服務。2021年萬物雲實現營業收入240億元（+32.1%），其中社區空間服務、商企和城市空間服務及AIoT及BPaaS解決方案服務營收分別佔比56%/36%/8%，實現了物業服務收入的快速增長。萬科物業實施市場化策略，在管第三方住宅項目佔比57%，新增住宅合約面積中外拓業務佔比超7成；萬物梁行發力城市地標，服務頭部客户，服務中國市值前十互聯網企業中的8家，服務市值前十金融企業的8個，商業外盤收入佔比達71%；萬物雲城科技賦能服務，在29個城市累積獲取43個項目。
多元業務：提升經營效率，順應時代發展。1）商業開發運營：2021年公司商業開發與運營實現營收76.2億元（+20.6%），累計開業211個商業項目，新開業項目34個，其中印力管理的商業項目營收52.3億元（+23.9%），管理規模、輕資產輸出等處於行業第一陣營；2）物流倉儲：2021年萬緯物流繼續完善倉網布局，持續擴大開業規模，實現營業收入31.6億元（+68.9%）。公司引入國際知名戰略投資者，推動業務進入新發展階段；3）租賃住宅：2021年底泊寓運營管理長租公寓20.9萬間，已開業項目的年均出租率95.3%，實現營業收入28.9億元（+13.9%），輕資產運營能力取得突破。
盈利預測與投資建議。預計公司2022-2024年歸母淨利潤複合增速為5.8%，考慮到公司深度挖掘行業管理紅利，非房業務行業領先，維持“買入”評級。
風險提示：竣工交付低於預期，銷售及回款不及預期，多元拓展不及預期。
證券之星數據中心根據近三年發佈的研報數據計算，廣發證券張春娥研究員團隊對該股研究較為深入，近三年預測準確度均值高達96.47%，其預測2022年度歸屬淨利潤為盈利472.08億，根據現價換算的預測PE為4.93。
最新盈利預測明細如下：
該股最近90天內共有20家機構給出評級，買入評級16家，增持評級4家；過去90天內機構目標均價為24.82。證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）好公司評級為3星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。(評級範圍：1 ~ 5星，最高5星)
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