遞表物管企業還在排隊等待之時，完成上市的物管企業則掀起了收併購大潮。
2020年末，物業股一支接一支赴港上市；2021年初，物業公司的規模擴張計劃也加速推進，既有恆大物業、合景悠活的大手筆收併購，在管面積一口氣完成躍升，也有金科智慧服務、弘陽服務的小步快跑。
不完全統計顯示，截至1月末，各大上市物業公司披露了15起收併購動作。業內認為，2020年新上市物管企業達到16家之多，作為擴大規模的快捷方式，物管企業將在2021年積極推動收併購。
併購頻發
2月3日，眾安集團旗下的眾安智慧生活服務有限公司以1.05億元的代價，將中國新城市集團的商業物業管理業務收入囊中。
相較於眾安集團的“小動作”，恆大物業的收購動作可謂引人矚目。
立下每月新增拓展在管面積3000萬平方米的“軍令狀”不久，1月29日，恆大物業披露了首次收併購大動作，其以15億元總對價，收購寧波市雅太酒店物業服務有限公司100%股權。
據克而瑞物管統計，截至2020年底，彩生活以約3.84億平方米的在管面位列行業第四位，碧桂園服務則以4.09億平方米位列第三位。也就是説，收購完成後，恆大物業的在管面積將成為行業第四，距第三名也僅一步之遙。
同樣通過一筆收購實現規模躍升的還有合景悠活。1月18日，合景悠活宣佈擬以現金代價13.16億元收購雪松智聯科技集團有限公司的80%股權。
其中，截至2020年底，雪松智聯在管面積約8600萬平方米，是合景悠活同期在管面積的2倍。收購完成後，合景悠活的在管面積將突破1.2億平方米。據克而瑞物管發佈的數據，合景悠活的在管面積規模此前位列行業45位，收購完成之後，其在管面積將超過華潤萬象生活的1.1億平方米、低於藍光嘉寶服務的1.3億平方米，位列17或18位。
事實上，藍光嘉寶服務也是通過收購逐步完成了規模擴張。據嘉和家業統計，藍光嘉寶服務在2020年先後完成17次股權收併購，共斥資約10億元，帶來5100餘萬平方米的管理規模。
促使大部分物管企業進行收併購的是其對規模的渴求。
“當前正屬於物業行業跑馬圈地的重要階段，規模仍是物企企業發展的核心。” 藍光嘉寶服務董事長姚敏表示。
諸葛找房數據中心分析師陳霄向記者表示，對於物管公司來説，收併購是迅速實現規模擴張的最有效手段，尤其是在當前物管行業正處於迅速發展期，集中度尚不是很高的情況下，各大上市物管公司更是抓緊時機積極擴張，提高市場佔有率，迅速搶佔市場。
2021年，物管行業的收併購浪潮將更加猛烈。
“從上市企業收併購發起時間看，多聚集於物企上市後1-2年時間段，其中上市後1年內，是物企的黃金收購窗口期。” 嘉和家業物業服務研究院院長唐卓認為，“2020年新上市物企數量高達16家，這些企業的總融資淨額546億元，佔總融資規模的75%，在資金、企業擴張需求、利潤要求、戰略發展、規模效應的趨勢下，2021年將會成為物業行業收併購的大年。”
問題潛藏
收併購推動物管企業規模快速擴大的同時，還會帶來許多問題。毛利率走低是其中之一。
2019年底，碧桂園服務的物業管理服務業務的毛利率同比下降1.7個百分點至約30.2%。對此，碧桂園服務表示主要是由於其在2019年下半年收購多個物業管理公司並積極加大對外市場拓展第三方項目，新增的項目拉低了物業管理服務的毛利率。
雅生活的物業管理服務毛利率水平也在2019年下降2.1個百分點至25.3%，其表示原因之一便是收併購企業貢獻同比提升，而該些企業採取市場化發展策略，毛利水平相對較低。
同時，對於物管行業來説，規模擴大並不必然等於估值上漲。彩生活很早就踏上了收併購擴張之路。公開信息顯示，2014年上市之後，彩生活先後耗資近40億收購了百餘家企業，規模快速擴大。2017年，彩生活以20.13億元的價格吞下了萬達物業，合約管理總建築面積在當年突破了4億平方米。
不過，規模處於頭部的彩生活，卻一直陷在低估值中。就港股上市物企來看，其市盈率多在30-50倍，甚至在百倍以上，其中碧桂園服務、恆大物業的總市值已逼近2000億港元；而彩生活目前的市盈率約為9倍，總市值在50億港元左右。
陳霄也認為，在物管公司大舉收併購的同時，擴張速度過快，成本上升，若是盈利水平不能跟上，則對於企業運營來説將面臨挑戰，估值也會受到影響。
值得一提的是，在越來越多有名、有錢的大型物管企業湧入收併購行列時，實力稍弱的中小型物管企獲得理想標的的難度將加大。
1月31日，南都物業發佈公告稱，將與陝西國金實業發展有限公司、陝西秦嶺基金管理有限公司、陝西國金現代生活服務有限公司簽訂《增資擴股協議》，擬以自有資金135萬元向標的公司進行增資。本次增資完成後，南都物業將持有標的公司45%的股權，並納入公司合併報表範圍。
但上述標的公司的業績並不十分突出，其2021年1月營業收入為0，淨利潤-0.83萬元。
相較而言，合景悠活拿下的雪松智聯截至2020年11月底實現收益約11.93億元、税前淨利潤約1.63億元；而恆大物業則與出讓方訂下了業績承諾，後者要保證寧波雅太方面在2021年度營業總收入實現20億元、淨利潤實現1.2億元，2022年度營業總收入實現23億元、淨利潤實現1.4億元。
編輯 沈玉潔
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