作者｜周超臣
頭圖｜虎嗅，拍攝於2022年6月30日傍晚
這是一個剩者為王的時代，“活下去”成為一種奢侈品。
今年上半年的房地產和去年下半年的房地產有個共同的特點：魔幻。去年的魔幻是著名和非著名房企的連環爆雷主導的；今年上半年的魔幻體現在奧密克戎疫情下的，各種政策刺激下，大蒜、小麥、西瓜、水蜜桃抵首付的魔幻促銷，讓人笑中帶淚。
即使是再不關心房地產的人也感受到了房地產的舉步維艱，行業信心的急劇失速與房企們的銷售額成正比，幾乎所有房企無一例外都在悶聲自救，或在沉默中延緩爆雷的到來。
如果有例外，這個例外就是萬科。
6月28日下午，萬科2021年度股東大會上，有個股東問了萬科董事會主席鬱亮大家都想問的幾個問題：怎麼樣看待現在的市場形勢，尤其是對下半年的形勢發展有什麼樣的預判？現在的市場情況會變得更差嗎？還是接下來會出現明顯的反彈和恢復？現在大家對房地產的預期比較悲觀，房企要走出困境最關鍵的是要靠什麼？
鬱亮回答得乾脆：“從短期來看市場已經觸底，但是恢復是一個緩慢和温和的過程，這是我表達的對市場的主要觀點。”
這成了今年以來，來自房地產行業最大的信心。萬科也是過去一年唯一還在持續公開發聲的頭部房企，在企業家們普遍“躺平”的當下，尤為難能可貴。
鬱亮解釋了他對房地產觸底的判斷依據：“今年1、2月份商品房銷售儘管有下降，但目前來看還是上半年表現稍好的月份，一二線城市商品住宅銷售同比下降了36%。到了4月份情況變得更加嚴峻，同比下滑了59%，因為疫情等因素，環比也下降23%。5月份儘管同比下降50%多，還是很多，但是環比開始出現了7%的上升。6月份，從目前的情況來看，我覺得環比可能會有比較明顯的提升。二手房市場從6月份開始也出現了一些起色，比如一二線城市二手房掛牌價格有的漲有的跌，但漲的城市個數已經達到50%。從這些情況來看大概可以判斷市場已經觸底。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進評論道：“此次鬱亮的觀點，對於行業具有積極的指導意義。一，今年3月份以來，全國房地產政策持續寬鬆，市場的走向和表現如何，一直是行業和投資者等比較關心的。此次鬱亮的觀點對於明晰市場走向有積極的作用。二，標杆企業對於房地產市場的清晰認識和信心，充分説明房企經營的路線依然是清晰的，基於市場和政策的變化積極謀劃策略，也是房地產業穩定的重要體現。三，相關地產企業要更好地把握市場走勢，盲目看空和看多顯然不能概況出當前市場走勢，市場走勢把握正確，才能真正做好下半年的銷售和投資工作。”
2021年，萬科實現營業收入4528.0億元，同比增長8.0%；權益淨利潤225.2億元，同比下降45.7%；2021年公司開發業務實現合同銷售金額6277.8億元，同比下降10.8%；物業服務實現全口徑收入240.4億元，同比增長32.1%；物流倉儲、租賃住宅、商業地產等業務的收入增速分別達到68.9%、13.9%和20.6%。
3個月前，3月31日的的萬科2021年業績溝通會上，鬱亮檢討的聲音還未遠去：“2021年我們的業績表現不好，讓股東失望了，在這裏，我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意。”
作為檢討的一部分，鬱亮自願放棄了2021年的全部獎金。
鬱亮在6月28日的萬科2021年度股東大會上，圖片：萬科官網
當時的背景是，在3月31日前，恆大、融創、世茂等出險房企均無法發佈經審計的年度報告，而萬科如期發佈了這份“不好看”的財報。
如今回想起來，鬱亮仍然認為那是他從業以來壓力最大的一段時間，他説：“3·31的業績發佈會，那個時候市場壓力是非常大的，現在至少比那時好一點點。”
自4月以來，從中央到地方政府，為了房地產行業健康發展採取的一系列刺激政策，鬱亮認為這些政策或長或短、或大或小會對行業帶來積極影響。
鬱亮説，過去這段時間他跑去了惠州、江門等城市看了看，讓他看到了信心：“行業很艱難，但如果放在社會中去，我們行業一定不是最艱難的一個，所以沒有任何理由躺平。”
“我們行業有兩大優點，第一大優點是10萬億級的市場，雖然行業進入新的發展階段之後，規模可能有所回落，但是仍然是一個10萬億級別的市場。第二個是我們行業有千年的歷史，常做常新、常做常有。面向未來，這10萬億的市場裏面，我們一定可以找到能夠做的事情，靠出色的產品和服務還是能夠找到新的市場機會。”鬱亮樂觀地説道，“我相信我們的行業經過這次洗禮，一定能夠為我們國家經濟的健康發展作出應有的貢獻。”
去年，中國房地產市場達到了創紀錄的18萬億規模，考慮到房地產市場已然進入到存量時代，以及老齡化的到來，這可能也是可預見的未來最高的紀錄了，接下來房地產的發展可能需要從產品和服務裏尋找新的機會。
克而瑞分析認為，目前市場整體需求及購買力透支、行業信心不足，短期內行業仍面臨較大下行壓力，“展望下半年，隨着地方救市政策持續加碼，房地產市場有望逐漸回穩，成交整體好於上半年。但各區域、各城市市場復甦進度不一，那些市場需求及購買力明顯透支的三四線城市，市場真正企穩仍需時間。”
但好的跡象已經顯現。根據克而瑞6月30日發佈的最新統計數據：2022年6月，TOP100房企實現銷售操盤金額7329.7億元，單月業績規模環比大幅增長61.2%；百強房企6月單月業績規模的跌幅雖然略有收窄，但仍保持在43%的較高水平；累計業績來看，上半年百強房企累計銷售操盤金額的同比降幅也達到50.3%，與前兩月基本持平。具體到萬科，1~5月份的銷售下降了41%左右。
中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員、城市與更新研究中心主任、住房和城鄉建設部政策研究中心原主任秦虹日前在“網易研究局”撰文稱：“我個人的判斷，如果不出現新的意外，比如出現新的疫情的暴發，或者不可預計的任何負面的大的因素影響，（房地產市場）大概四月份就是底部了。”
這個觀點支持了鬱亮房地產市場已經觸底的説法，同時，秦虹也認為這很難説房地產將很快恢復，“主要原因有三點，第一點是目前市場需求的預期仍然不穩。我們可以看到市場只要房地產企業出現違約，市場就產生恐慌，大家都害怕買到爛尾的樓盤，所以大家都在觀望。”
鬱亮説，萬科的定力來自於不貪婪、不恐懼。這幾乎可以當作整個房地產市場的金科玉律，縱觀爆雷的企業，無一不是栽在了“貪婪”上，或瘋狂加槓桿，或迷信高週轉，或迷戀規模第一……
對於正在煎熬中的房企老闆們，不妨讀一讀鬱亮這段話：“不貪婪是在市場好的時候我們知道要留一份清醒在，不要去賺最後一個銅板，所以我們老是扮演不合時宜的説‘狼來了’的孩子。我們也不恐懼，這個行業未來有機會嗎？10萬億級別的行業怎麼會沒有機會呢？只是需要自己去找到這個機會，有千年歷史的行業不可能説沒有就沒有，一定是常做常有，常做常新。本質上來説不貪婪不恐懼使得我們能夠在好的時候留一份清醒，在壞的時候有一份信心。”
“今天行業需要信心，需要熬着往前走。這時候但凡有一絲微光就當是光明所在，往前走，這時候要更多挖掘它好的一面。”鬱亮説。
無疑，萬科就是那絲微光。當下，房地產行業亟需這道微光。
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