觀點地產網上市僅兩個多月的星盛商業，向外界展示了首張年報成績單。作為港股第一家純商業管理公司，業績指標有其參考價值。
3月30日，星盛商業發佈2020年度業績公告，年內收入約4.42億元，同比增長約14.1%；實現毛利約為2.49億元，同比增長約23.9%；擁有人應占利潤約為1.27億元，同比增長約50%。
報告指出，收入增幅主要歸因於定位、建築諮詢及租户招攬服務的收入增加；以及籌備項目開業的收入增加。
為更深入瞭解星盛商業，觀點地產新媒體透過一名熟悉星盛商業的資本市場人士得知，於3月31日，星盛商業舉行了2020年投資者會，董事會主席黃德林、總裁陶慕明等一眾管理層出席了會議。
該資本人士轉述稱，陶慕明評價星盛商業2020年表現“業績漲幅大，拓展成果優”。他認為，在去年疫情嚴重的情況下，能取得這樣的成績來之不易。
而星盛商業也有更加明確的目標指引：營收復合增長率三年不低於40%，五年淨利潤實現5倍增長。對照過去4年，星盛商業營收年複合增長率為16.7%，淨利潤年複合增長率36.8%。
截至2020年12月31日，星盛商業訂立合約以向53個商用物業專案提供服務，覆蓋中國20個城市。按品牌劃分，城市型購物中心COCO Park共8個，區域型購物中心COCO City或iCO共21個，社區型購物中心COCO Garden共8個，高檔家居佈置購物中心第三空間目前僅1個。
其中，有22個已開業零售商業物業，2020年新開業項目包括深圳福田星河COCO Park、深圳沙井星河COCO Garden、深圳龍華星河COCO Garden、中山天奕星河COCO City等4個項目。
在拓展方面，星盛商業年內新增項目總面積達43.7萬平方米，新簽約15個項目，包括關聯項目6個、獨立第三方項目9個。
報告期內，星盛商業商業運營服務合約建築面積為328萬平方米，其中有61.6%由獨立第三方開發或擁有。於2020年12月31日，星盛商業商業運營服務的已開業建築面積為157萬平方米。
規模體量並不大，但第三方拓展表現較為突出，歸屬於母公司星河控股的項目僅佔比38%，沒有過度依賴母公司。上述資本人士獲悉，星河控股在全國擁有土地儲備超過4000萬平方米，其中商業面積400萬平方米，未來仍會不斷輸送予星盛商業。
至於拓展目標，該名人士稱在投資者會上介紹了三年發展規劃：圍繞“拓規模，強運營，壯組織”三個策略，每年拓展項目不少於10個，其中總合約面積不低於550萬平方米，開業面積不低於450萬平米，非關聯佔比不低於60%，平均出租率不低於95%。
同時，也會關注行業優秀的商管公司，尋求合適的併購標的，以此擴大公司規模。據透露，目前星盛商業已經開展收併購工作，大概有3-5家標的公司初步接洽中。
短期而言，於2021年，星盛商業預計全年開業項目不少於7個，總面積不少於68萬平方米。
此外，該公司也有着比較清晰的區域發展戰略，即深耕大灣區，發展長三角，拓展西南區域，擇機進入中部發達城市。其於2016年首次進入長三角地區，2020年還成立了南京公司，進入了嘉興和連雲港。
從收入結構看，期內星盛商業在大灣區的收入佔比82.7%，過於依賴大灣區。而按經營模式來分，委託管理收入佔比接近70%，品牌及管理輸出佔25.8%，整租模式佔比大概4.3%。
由於星盛商業以輕資產模式發展，毛利率也處於較高水平。期內，星盛商業綜合毛利率由2019年度的51.8%上升至2020年度的56.3%。
資本人士表示，星盛商業解釋了毛利率高的三個原因：其一是輕資產屬性確定了毛利率比較高。星盛商業80%以上的收入來源於大灣區，特別是深圳收入佔比76%，大部分項目都是處於核心商圈，項目盈利能力比較強。
其二是管理輸出收入的毛利率也是比較高的，基本上接近75%左右。據年報顯示，品牌及管理輸出服務的毛利率由截至2019年12月31日止年度的67.0%上升至截至2020年12月31日止年度的75.2%，主要由於定位、建築諮詢及租户招攬服務增加。
值得關注的是，去年整租業務毛利率由截至2019年12月31日止年度的44.4%下跌至截至2020年12月31日止年度的40.2%，乃主要由於COVID-19疫情期間向租户減免租金所致。
最後一個原因是推進信息化的建設，使運營成本能夠得到有效的管控和優化。會上透露，未來星盛商業毛利率水平基本會保持在50%-55%的區間。
據悉，星盛商業未來三年收入整體佔比，委託管理、管理輸出和整租的比例約50%、40%和10%。
參會的資本人士還提到，會上也討論了母公司星河控股是否會分拆其它業務上市的打算，管理層表示，對於星河控股來説，會全方位考慮不同可能，如何從一個方向做大公司的價值。
資料顯示，星河控股旗下具有六個業務板塊，涵蓋產業、地產、置業、資本、金融、物業等，業務涉及地產開發、城市更新、酒店管理、物業服務、金融投資、產業運營等多元領域，其中物管公司、產業運營管理公司，加上星盛商業都是輕資產管理公司。
