作者 |筱納
出品 | 焦點財經
“房地產是一個永續行業，有着極強的韌性。我們已經走過了漫漫長夜，來到了黎明前。”3月24日，旭輝控股（00884.HK）發佈2021年業績公告並舉辦了線上業績發佈會，旭輝控股董事局主席林中這樣表示。
行業波動時期，不少房企選擇了延後“交卷”，民營房企旭輝這一次準時提交了成績單，發佈會上還回應了不少此前受業界關注的熱點話題，尤其是關於瑞銀髮布的“看空”報告，旭輝披露了表外負債和合作夥伴風險，如同前不久回懟瑞銀的態度，依舊很直接。
2021年旭輝成為行業內的新三好學生，營業收入1078.35億元，同比增長50.2%，有3600億可售貨值，“三道紅線”全部歸綠，經營性現金流已連續兩年為正，還打通了境內外融資渠道。
面對前所未有的大變局，林中用“穿新鞋，走新路”形容，表示旭輝的發展模式已經做了徹底的改變。
林中的難
業績會上，林中一連説了5個難。“這大半年我聽到最多的一個字就是“難”，銷售難、融資難、回款難、應對做空難。”
而對於交出的這份成績單，林中的評價是“靠譜”。從數據來看，新三好生的成績單各方面確實靠譜。
報告期內，旭輝實現營收人民幣1078億元，同比上升50.2%；年內利潤至人民幣123億元，同比增長3.6%；毛利率及核心淨利潤率分別為19.3%及6.8%；核心平均股本回報率為18.7%；董事會建議末期股息每股人民幣5.7分。
銷售方面，2021年旭輝實現合約銷售2473億元，同比增長7%；實現銷售回款2403億元，同比增長20%，簽約回款率超95%，保持行業高位。
三道紅線方面，截至2021年末，旭輝剔除預收款後的資產負債率、淨負債率和現金短債比分別為69.7%、62.8%和2.6倍，完成了去年的承諾，進入“綠檔”。旭輝的經營性現金流已連續兩年為正，並表示2022年內僅剩一筆14.2億人民幣剛性到期債券，無集中到期的債務壓力。
而在融資方面，在房企融資普遍受阻情況下，旭輝打通了境內外融資渠道，成為目前為止行業裏唯一在2022年完成境內外再融資的民營房企。2022年首個交易日，旭輝於境外成功增發1.5億美元綠色債券；3月中旬，旭輝於境內成功發行票面利率4.75%的10億元人民幣中票。
再次回懟瑞銀“做空”
林中稱這份成績單讓他深信已經走過了黎明前最黑暗的時光，不過旭輝的隱憂仍在。
3月中旬，就在旭輝成功發行今年第一期中期票據10億元后，瑞銀突然發佈“做空”報告，引發市場信心波動，旭輝股價連續兩日受挫。
瑞銀稱，由於開發商的違約風險不斷上升，分析師擔心旭輝控股的合作伙伴在項目層面的風險。瑞銀對旭輝2021年半年報中披露的400多個項目進行了股權分析，發現旭輝約有35%-45%的項目沒有並表，推測表外債無約有600億至900億元人民幣。
3月16日，旭輝公開回懟了瑞銀報告，給出了風險點回應。3月24日業績會上，瑞銀報告中的一些問題仍是關注熱點，旭輝董事會也再次回應。
對於表外負債，旭輝控股CEO林峯表示，2021年末，旭輝控股表外負債壓降至203.9億元，較2021年中期下降了約50億元。2021年末經審計的對外擔保金額為157.88億元，無任何超額擔保。
對於合作伙伴風險，林峯稱有21個項目的合作伙伴出了風險，不過其中已經是尾盤、沒有融資需求的項目是14個，只有7個還在開發過程中。所有項目是封閉管理的，即使合作伙伴出了風險，運營層面還是基本正常的。
旭輝華北區域總裁董毅補充，華北區域涉及出險房企的有3個，其中有和花樣年合作的項目，已經及時退出，盤活了資金。
以後“穿新鞋，走新路”
地產行業正在進入深度調整期，林中表示，過去的大半年，經歷了從未有過的起伏跌蕩，這是中國房地產行業誕生30多年來從未有過的大變局。
對於民營房企、國企的未來發展，旭輝在業績報告中分析稱，預計國企地產開發商在整體房地產市場佔比達到70%，民企佔比約30%。
應對新的形勢，旭輝正在改變。林中説要“穿新鞋，走新路”，進入第三個五年戰略，未來不太會關注規模，而是追求發展質量，走低負債、輕土儲、高效率的經營模式。過去關注規模，以後要關注經營效益、核心利潤、關注RO，關注為股東創造的經濟增加值EVA。
債務壓力導致近幾年來房企“爆雷”事件不斷。林中表示，未來將繼續降低負債水平和融資成本，提高旭輝的信用評級，8到10年，旭輝要將淨負債率降到30%以內，對標港企。
一場發佈會，林中爆出不少金句，對於當前房地產行業冬天，林中則稱，只是冬天不是末日，冬天已經來了，春天還會遠嗎？他認為目前房企進入了良性循環，不管國企還是民企，三好生的企業會勝出，未來財務穩健、經營卓越、可持續發展的企業就會勝出。