“現在任何一家房企都不應該對自己的融資能力過於樂觀。”面對3月份房企的償債高峯，易居企業集團首席執行官丁祖昱如是説。
據克爾瑞機構統計，今年3-6月，170家房企共有約1809億元債券到期。其中，3月合計約589億元，占上半年總體到期債券的32.6%。也就是説，已經到來的3月份，房企將面臨今年第一個償債高峯期。
3月份，房企將面臨今年第一個償債高峯期，約589億元債券集中到期。資料圖片
恆大、富力、華夏幸福等房企償債壓力大
根據克而瑞監測數據，2022年100家典型房企的到期債券金額超過6000億元，雖較2021年降低了約20%，但在監管去槓桿的趨勢下，壓力仍然相對較大。而2022年房企的到期債券主要集中在上半年，3月、4月、6月的到期量均在600億元上下，超2022年月均到期水平。
尤其是今年上半年，房企的償債壓力較大。據克而瑞證券數據顯示，2022年3-6月，170家房企共有162.2億美元存量債到期，同時，3-6月共有781.9億元人民幣債到期，兩者合計約1809億元。
具體來看，3月是各公司債券集中到期的月份，合計約589億元，占上半年總體到期債券的32.6%。
在美元債存量債規模最大的前十名房企中，中國恆大的債券規模佔比較高，約32.9%，大幅領先於其他的房企，達34.8億美元，遠高於排名第二的佳兆業集團的17億美元。
而從人民幣債的到期情況來看，富力地產與華夏幸福到期規模不相上下，分別為65.5億元及63.8億元，排名前二。與美元債到期情況中恆大遙遙領先不同，2022年3-6月到期人民幣債前十房企的到期規模差距相對較小。
“需要注意的是，對於各大房企來説，要區分理解存量到期情況。”丁祖昱表示，“對於流動性風險較大房企來説，債券集中到期需要高度關注和防範，而對於那些整體經營風格穩健、財務情況良好的房企來説，合理的債務水平結構和債務來源結構對企業的成長影響顯著，不能一概而論。”
“除了到期規模最大的前十房企之外，中小房企本身在融資發債上有一定的劣勢，規模被迫較小，這並不能代表其財務穩定。”丁祖昱指出。
2022年3-6月170家房企存量到期的美元債及人民幣債情況
數據來源：克而瑞證券研究院 Bloomberg
房企發債規模同比持續顯著下降
過去，不少房企靠“發新債還舊債”，但自2021年以來，在融資面持續緊張的情況下，房企的發債規模同比出現下降。從CRIC證券監測的170家房企發債情況來看，2021年全年，房企美元債發行規模為367.3億美元，較2020年同期的557.6億美元顯著下降；人民幣債發行規模相比2020年基本持平。
那麼，隨着政策面持續傳來利好，進入2022年，房企的融資狀況是否有所改善？
克爾瑞機構數據顯示，據不完全統計，2022年1月100家典型房企發債475億元，環比上升50.3%，較2021年4季度的月均水平上漲90.2%。
值得注意的是，歷年來1月房企的發債量一般較高，2019-2021年的1月房企發債量均超過千億元，而今年1月房企的發債量則不足500億元，同比下降63.0%，降幅較大。截至2月18日，100家典型房企發債約為150億元左右，房企當前的發債情況仍顯“剋制”。
同時，根據中指研究院數據顯示，2月份，房企債券發行規模下滑，特別是海外債發行規模降幅較大。2月，房企信用債發行規模為250.2億元，同比下降7.92%；而內地房企海外債發行規模僅15.8億元，同比下降94.57%。
借新還舊模式“失效”加重債務壓力
當前，金融機構的“白名單”主要針對國資企業以及部分優秀的民營企業，從目前開展融資的房企名單來看，例如保利發展、華潤置地、碧桂園、萬科等，資金較為穩健。而另一面，中小房企的融資仍然舉步維艱，尤其是對於已經處於流動性緊張的房企，除了爭取必要的展期之外，很難再通過以往“借新還舊”的“滾雪球”模式進行持續。
例如，近期正榮地產和禹洲地產面臨較大的償債壓力。其中，正榮地產在2月發佈公告稱，預計以公司現有的內部資源可能不足以解決於2022年3月即將到期的債務（包括於2022年3月5日需贖回的永續債）。由於面臨到期美元債壓頂的難題，正榮地產也在投資者會上表示將“抓緊處置資產”。
而剛剛進入3月份，禹洲集團在3月1日的公告中稱，懇請所有債權人不要採取破壞公司穩定性的激進法律行動，公司期望與所有債權人保持對話，懇請所有債權人協助公司積極推進討論方案。
禹洲集團在公告中稱，集團也在積極做債券展期，最近，在2022年票據及2022年票據II持有人的大力支持下，完成了交換要約。
目前，禹洲集團也正在出售旗下的資產以緩解債務壓力，進入2022年以來，其已經以10.6億元向華潤萬象出售禹洲物業，並以3.05億元出售了香港一物業。
“現在任何一家房企都不應該對自己的融資能力過於樂觀。”丁祖昱指出：“正榮地產就是一個例子，因為其在年初對於自身的融資能力抱以較高的期望，制定了較為樂觀的資金鋪排計劃，結果年初兩個月惡化的銷售情況以及融資的頻繁落空使得其現金流迅速枯竭，不得不對2022年所有到期美元債進行展期。”
新京報記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 王心