本文轉自【中國證券報】；
2020年可稱之為國內公募REITs元年，發改委和證監會今年相繼出台《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》等監管文件，其他監管機構按照通知規劃各司其職，共同完善試點項目遴選相關配套措施，加強基礎設施REITs的業務過程監管，並結合實踐情況，適時完善法律制度保障。截至9月末，我國REITs試點的頂層設計及核心配套文件已基本成型，試點工作有條不紊進行中。
REITs產品在海外具有較悠久的歷史，起源於1960年美國國會頒佈《美國1960年美國税法典》，確立REITs的法律地位。根據Nareit數據，截至2020年10月，FTSE REITs美國指數淨市值已達約1.4萬億美元。
從投資形式來看，REITs可以分為權益型、質押型和混合型。權益型REITs指直接投資房地產，通過租金和買賣收入賺取利潤；質押型REITs指通過購買或發起抵押貸款或抵押貸款證券為房地產提供融資，並從中獲利；混合型REITs兼有權益型和質押型的特點，綜合以上兩種業務，除收取不動產的租金外，也從事放款業務。截至2019年末，全美共有219只REITs，合計規模1.33萬億美元；其中，權益型REITs有179只，規模1.25萬億美元，占主導地位。
從REITs指數與股票指數走勢對比來看，REITs長期回報可觀，1972年至今，REITs年化收益為9.12%，略低於納斯達克指數的9.78%，高於標普500指數的7.35%。近幾年，REITs表現較為一般，近三年REITs、標普500和納斯達克指數年化收益率分別為1.68%、8.29%和17.49%。尤其是今年以來REITs受到疫情衝擊較大，表現大幅弱於同期標普和納斯達克指數，2020年REITs、標普500和納斯達克指數收益率分別為-16.51%、1.21%和21.61%。
在此次《指引》推出公募基礎設施領域REITs之前，已有基金公司此前推出過國內首隻公募REITs，即2015年7月6日成立的鵬華前海萬科REITs，該產品以深圳前海地區商業地產為基礎資產，面向公眾募集並在深交所掛牌交易。據招募説明書顯示，鵬華前海萬科REITs封閉期為10年，期滿後轉為上市開放式基金。基金的投資組合比例為：投資於確定的、單一的目標公司股權（萬科前海企業公館）的比例不超過基金資產的50%，基金通過增資方式持有目標公司股權至2023年7月24日，獲取自2015年1月1日起至2023年7月24日期間，前海企業公館項目100%的實際或應當取得的除物業管理費收入之外的營業收入。除了獲得萬科前海企業公館項目收益，股權方面則是逐步退出。基金應分別在2015年12月31日前、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳萬科或深圳萬科指定的關聯方轉讓14%、18%、17.5%和0.5%的公司股權，直至全部股權退出。業績方面，鵬華前海萬科REITs從2015年7月成立至2020年11月13日，復權單位淨值為1.3674元，年化收益率為6.01%。除了投資於境內的REITs，公募基金在QDII產品中，也有佈局海外REITs的產品，目前嘉實、廣發、上投摩根、南方等6家基金公司發行了該類產品，截至三季度末合計規模6.25億元。
隨着試點工作的持續推進，相關政策對試點項目資質作出明確要求，包括資產所處區域、行業，並且重點關注底層資產的現金流來源和經營狀況，涉及資產權屬、運營時間和狀況、現金流來源、派息能力、合規性等多方面。同時，對公募REITs產品要素也做出明確規定，明確採取“公募+ABS”的交易結構，並且在投資範圍、運作模式、管理人條件、盡調評估流程、發行方式、戰略配售等方面均提出了細緻要求。首批公募REITs產品的推出指日可待。
公募REITs有利於穩投資、補短板，有利於降槓桿、高效利用存量資產，並且提供一種居民儲蓄的投資轉化，為中等風險中等收益的新型產品，極大地豐富了投資人資產配置組合的可選標的。從海外經驗來看，挑選優質的REITs產品需要從以下幾個方面入手：
一是基礎資產分析。優選核心地段的物業，關注物業的建造標準和設施的完善性，選擇出租率較高、且租金產生的現金流充裕的項目；二是原始權益人分析。選擇頭部企業，股東實力強大，且外部評級較高的開發商/運營商，檢查其財務狀況，關注盈利能力、償債能力、營運能力，並着重和同行業的競爭對手做對比；三是增信措施分析。REITs產品通常具備的增信措施主要有：優先和次級的分層，保證擔保/差額補足義務、回售條款及流動性支持等。
通過上述風險分析框架，能夠幫助投資人快速切入REITs產品分析，選出優質的資產，把握投資機會。