撰稿|渾水調研 金禾
調研時間：2021年3月23日
調研對象：新城控股（601155）
公司概況新城控股集團股份有限公司於1993年成立於江蘇常州,業務涉及房產開發投資、商業管理等多個板塊。經過二十多年的發展,新城控股已經成為跨足住宅地產和商業地產的綜合性地產集團，並於2015年在A股上市。根據統計，2020年，新城全年實現銷售金額2509.6億元，同比下滑7.3%；實現銷售面積2348.9萬平方米，同比下滑3.4%。但自公司披露2020年業績經營簡報後，其股價不跌反而逆勢大漲。
渾水調研通過微信掃碼的方式進行了股東會登記，但並未收到對方回覆。開會前渾水調研曾打電話向對方確認參會資格。但電話接通後，對方卻説自己不是新城控股，渾水調研再次詢問後，對方才表示確認。
現場見聞新城控股的股東會召開地點在上海市普陀區中江路388弄6號新城控股大廈。會議室外有工作人員負責登記，在現場進行簡單的登記和身份核實後，工作人員發放了參會牌，辦公樓門口也專門放置了股東大會的指示牌。
新城控股本次股東大會主要是審議四個議案，其中包括修訂《關於延長公司非公開發行股票股東大會決議有效期的議案》《關於提請股東大會延長授權董事會全權辦理本次非公開發行股票具體事宜有效期的議案》、關於修訂《公司章程》的議案、關於向關聯方借款的議案。
經過現場以及網絡審議，上述議案均予以通過。
出席情況本次會議公司在任董事出席6人，董事長王曉松因公務未能出席會議，獨立董事曹建新、陳松蹊、陳文化以電話方式出席會議；公司在任監事出席2人，監事張國華因公務未能出席會議；董事會秘書陳鵬、財務總監管有冬和部分董事出席會議。
現場交流整個議案的審議過程進行較為順利。本次會議的投資者交流環節在安排在投票結束之後，主要由整個董事會與股東們進行現場交流。
問：最近新城的競爭對手有很多聚焦在重資產這一領域，公司是否有受到影響，或者遇到一些困難？中國的商業地產目前還算藍海行業，新城後續還會多拿地、加速發展嗎？輕資產的方面有一些具體的戰略方向或者相關指標制定嗎？
答：新城2012年開始就堅持雙核驅動發展，住宅跟商業都在同步往前推，在過去幾年也拿了比較多的項目，這兩年很多人看到了這樣一個商業模式，也隨之參與進來。所以客觀來講，市場的競爭未來還是會擴大的。
那對於企業來講，迎接市場的競爭，這是個必然的選擇。對於新城來説，未來的拿地還是要有參照指標的，公司每年可能會看300~400塊地，但最終獲取的也就10%不到，其他因為達不到我們的投資標準就放棄了。我們主要還是從整個商業的開發運營的效率，建築的品質以及商業價值的實現的角度來看。
關於輕資產的這一方面，近期也確實有很多企業開始發力，新城這幾年也一直在探索關於輕資產的發展的方向。去年，我們將輕資產的發展提到了一個比較重要的位置，未來會是新城商業板塊中比較重要的一個方向。
目前，新城已經擁有比較知名的品牌影響力，以及這種連鎖式大型商業項目運營的能力，已經基本上實現了全國化的佈局，無論是東北、西北、華北還是特別是長三角以及西南，吾悦廣場將近100個項目已經在這當中都有佈局。
在輕資產的項目運營商，我們也有堅守的原則，無論是在體量上，還是它的物業的建築結構上，以及這個項目的區域位置上，首先它都應該是一個標準型的購物中心。
第二個是輕資產項目既要保證數量又要保證質量，前不久新城剛參與了一個關於高鐵項目輕資產的招投標，在這一次招投標中有影響的頭部的品牌都有參與，但最終還是新城中標了，所以目前我們在市場還是有一定競爭力的。
問：新城控股今年年度銷售目標預計是多少？是2500億還是3000億，為何至今還未公佈，是有什麼困難嗎？
答：我們每年的目標是在年報公佈的時候確認，本週五晚上應該能看到我們的目標了，管理層已經早就討論確認過了。
問：新城關於住宅這一領域未來這兩三年是繼續保持現有的規模，還是會加速衝刺？
答：新城一直堅持雙核驅動發展，作為一家綜合性的房地產企業，在考慮公司的平穩發展的同時，我們也會結合市場的變化，政策的變化，制定清晰的發展目標。
住宅開發和商業開發作為雙核驅動當中的重要的一環，在整個公司的發展目標當中會有機的去結合，做好它的一個平衡。
我們在年初的時候做了一些組織架構的微調，這種組織架構的微調既涉及到我們住宅開發板塊，也涉及到我們的商業開發板塊。住宅開發板塊，我們把原有的19個區域公司整合成了14個大區，以便能夠更好的迎合國家發展的趨勢以及城市的發展的規劃。具體可以等年報公佈以後，會有一些詳細的解讀。
問：之前融創談到，未來的整個行業的規模要到20萬億。有三家企業超過萬級級別，那麼我想問，新城是如何看行業發展，以及未來公司的規模名次在什麼位置？您又怎麼看待未來地產行業的利潤率水平？
答：房地產經過這幾十年的發展，國家也不斷的在進行戰略調整，不管是三道紅線，還是幾道紅線，還是一些地方性調整，我覺得對行業的長期的穩定一定是有幫助的。所以年底或者年初的時候，大家預估下一年度行業規模，都認為已經達到了天花板，結果去年還是突破了17萬億。
目前國家都市圈以及中心城市的打造，都離不開基建投資，以及與它密切相關的房地產投資。所以如果説我們放到5~10年的中長期角度來看，我認為這個行業還會保持在13萬億到20萬億之間，從中長期角度來説，我們依然對這個行業保持充分的信心。
那麼，從整個住宅開發的毛利率水平看，確實是在下滑的，房地產企業要保持在規模增長的同時，也要保持質量的提升，所以這也是沒辦法的，提升毛利率只能靠每家企業內部精細化管理來提升。如何在保證規模的前提之下，提質增效。
問：蘇州高鐵附近吾悦廣場我去過，但發現並沒有像無印良品、優衣庫這樣的業態，具體是什麼原因？在選址上，未來會和龍湖一樣，考慮靠近地鐵嗎？
答：蘇州高鐵這個項目是去年10月初開業，算是一個重要的項目，但也是一個非常有挑戰的項目，因為它整個的招商期是在運行期間。
第二是周邊目前還在建設中，所以在招商上也存在一些壓力，因為周邊不成熟，你需要拉動範圍輻射半徑更長的、更遠的一些區域的客流。所以業態選擇上，要選擇有特色，接地氣的，所以這邊餐飲業開業後，經營情況也比較好。
關於無印良品和優衣庫，當時公司也談，但去年恰巧趕上他放慢了開業進度，他們至少在今年的下半年才能開，不能和我們同期開業，所以最後沒有合作，後續的話，或許還會繼續溝通。
第二個關於地鐵概念的問題，目前隨着地鐵網絡的佈局，越來越多的商業項目開始和地鐵相關。但是在一般來講，比較成熟的區域，或者特別是市中心的這種區域，那麼地鐵對客流的導入是非常有好處的。
但是對於一些非市中心的這種項目，往往有時候地鐵通了以後，那麼周邊的客羣可能反而會到市中心消費，在一定程度上就起到了客流的導出的作用，所以我們也在想，地鐵到底對商業項目是有幫助還是沒幫助？
所以我覺得對於新城來説這也不是一個絕對的。從商業項目來講，我們並不能期望每一個項目它都直接跟地鐵相連接，或者是緊挨着地鐵站。
新城的重點主要是從這幾個方面考慮，第一個是從項目定位，先從定位上來確認項目要輻射多少人，市場環境是什麼，目標客羣在哪等等。
第二個事情就是要凸顯每一個項目的業態特色。
第三個則是經營能力，包括一些營銷活動，特別是跟一些標杆品牌的這種合作上，我們下得功夫會更多一些，通過經營，我想也可以能夠改變很多。
問：對於綜合體的運營，有什麼策略和方法？
答：在管理上來講，就建立一系列標準，比如三個一體化，和大商業的定位在一體化，第二個是招商的資源的一體化，第三個營銷活動要一體化，所謂的三個一體化就是在定義上來講，我們把它吾悦廣場當成一整體商圈來考慮。
比如你要做一些親子相關的業態，不僅只聚焦兒童零售，還有引入一些教培方面的店鋪，這樣才能形成一個系統。
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