今年7月，房企再次迎來年內第二波償債高峯期。
據中指研究院統計，今年7月、8月為年內第二波償債高峯，單月到期餘額分別超過千億元。償債潮仍在持續。
對於已經到來的償債高峯，房企有何應對之策？
7月房企再迎千億償債高峯
在熬過今年初第一波償債高峯後，時值年中，房企又面臨第二波償債高峯的考驗。
據克而瑞統計數據顯示，今年6-7月，200家核心房企境內外債券合計到期規模約1755億元，其中，民企到期債務壓力巨大，約有1178億元債券到期，佔比67%。而在7月，將有51筆債券到期，剔除已經提前贖回部分之後，約為740億元，環比增加15.8%。
而據中指研究院的數據，今年下半年房企尚在存續期的債券餘額為4920.7億元，其中信用債佔比64.6%，海外債佔比35.4%；截至6月30日，一年內到期債券餘額為9723.7億元，其中信用債佔比62.3%，海外債佔比37.7%，境內債務償債壓力較大。
中指研究院方面表示，7月、8月為年內第二波償債高峯，單月到期餘額分別超過千億元。此外，2021年上半年信託發行仍處於高位，規模為3408.6億元，平均發行期限在1.6年左右，按此到期時間推算，今年下半年房企同樣面臨較大的償還壓力。
説明：按債券回售日計算，按2022年6月30日匯率換算為人民幣。數據來源：中指數據CREIS
從目前情況來看，一方面，房企面臨償債高峯，另外一方面，房企融資規模仍然處於持續下降之中。
據中國指數研究院統計數據顯示，今年1-6月，房地產行業共實現非銀類融資4825.5億元，同比下降56.5%，與2021年下半年相比下降26.4%。
值得注意的是，今年上半年，在海外債和信託融資明顯下降的同時，信用債成為融資主力。但是，信用債的發行主體以央企、地方國企為主，占上半年發行額的89.0%。而民營房企受到出險企業增多的影響，債券發行規模大幅下降。
天風證券地產分析師韓笑表示，預計下半年融資政策寬鬆仍有望延續，國企、央企及優質民企的融資優勢將繼續拉大，行業分化加速。
“不差錢”企業如期償債
面對已經到來的償債高峯，民營房企的應對呈現兩級分化的態勢：“不差錢”的優質民營房企如期償還到期債務，而資金鍊緊張的民營房企選擇債務展期和交換要約，更有部分已經“爆雷”的房企只能接受債務違約的現實。
據億翰智庫數據，7月以來，在優質房企中，龍湖、旭輝、美的等房企均有到期債務，而三者都選擇了債券贖回或者債券回售的方式來應對。
以龍湖為例，7月13日，龍湖發佈公告稱，悉數贖回2022年到期的4.5億美元優先票據，利率3.875%。在行業頻繁發生債務違約、退出評級的背景下，這次龍湖還債的舉措也獲得了業內關注。
細究而言，龍湖如期還債的背後是其融資渠道的暢通。據記者不完全統計，今年以來，龍湖累計新發行公司債、綠色債合計約50億元，融資成本維持在4%左右的水平。據龍湖集團管理層透露，公司尚未使用的公司債、中期票據、境內綜合授信額度合計2112億元，還有美元債或銀團貸款約4.73億美元額度待使用。
此外，因龍湖銷售業績逆勢增長也補充了足夠的自有資金。7月11日，龍湖發佈今年6月銷售業績。根據公告，6月，龍湖實現權益簽約面積101.5萬平方米、權益銷售額160.2億元，分別環比增長81.6%、76.8%。
值得一提的是，龍湖、旭輝、美的正是此前被監管機構選定的發債“示範房企”，首批試水房企採用了信用保護工具發行信用債。也就是説，償債能力佳的優質房企也往往具備更強的融資能力，呈現出“強者恆強”的局面。
資金承壓企業選擇債務展期、交換要約
然而，多數資金承壓的民營房企在償債壓力下只能選擇債券展期或者交換要約。在融資渠道難以打開和銷售額下降的雙重壓力下，還債步履維艱，強者恆強，弱者更弱，還債的“馬太效應”凸顯。
比如，7月12日，富力發佈公告稱，公司已經支付10筆美元債豁免違約及展期同意費，共計1929.4萬美元，10筆票據在7月11日後已經被替換為新票據。這意味着富力10筆美元債展期已經完成，富力僅支付0.5%的同意費。
7月17日，寶龍發佈公告稱，其旗下美元債交換要約及同意徵求已經完成，涉及兩筆債券，共計4.42億美元，寶龍將於7月15日支付同意費，並計劃發行兩筆新票據，其中一筆為2023年7月到期的1.7億美元票據，另一筆為2024年1月到期2.63億美元票據。
在目前情況下，房企首次債務展期和交換要約獲得債權人通過的可能性還是比較大的，但是對於二度延期的房企就更難。中指研究院指出，由於海外債發行量極低，房企只能繼續動用自有資金償還到期債務；同時，在存量債務中，很多已經發起過交換要約，再度延期可能性不高，部分房企將面臨較高的償債風險。
而已經“爆雷”的房企中，世茂、融信、陽光城等房企依然積極需求展期，以時間換空間。這無疑是一場展期時間和自救速度的比拼。
新京報記者 徐倩
編輯 武新 製圖 寇德娜 校對 柳寶慶