2021年伊始，各大房企上演發債熱潮，其中境外債成為重頭戲。據新京報記者統計，截至1月14日，今年已有超過20家房企披露各階段境外債融資進展，包括碧桂園、世茂集團、正榮地產、旭輝控股、中梁控股等企業，融資額在100億美元左右。
中原地產首席分析師張大偉認為，當下房企融資井噴、境外融資爆發的主要原因是房企未雨綢繆、加大融資，以避免可能出現的風險。
上週境外債金額同比大增481%，佔整體發債規模72.5%
貝殼研究院統計數據顯示，今年1月4日-1月10日，開年首周房企發債積極，房企境內外債券共發行30筆，融資（含計劃）金額約550.1億元，融資金額同比增長133.0%。其中，境外發行（含計劃發行）金額約61.6億美元，同比大幅增長481%，佔比整體發債規模72.5%。
據新京報記者統計，上週，16家左右的房企披露各階段境外債融資進展，包括時代中國、建業地產、明發集團、合生創展、弘陽地產、龍光集團、德信中國、華南城、碧桂園、中梁控股、世茂集團、當代置業等企業。
1月5日，正榮地產發佈公告稱，成功發行4億美元5年期6.63%綠色優先票據。1月7日，新城發展發佈公告稱，1月6日，該公司及子公司擔保人就發行金額為3億美元的4.45%優先票據與初始買方簽訂購買協議。1月7日，弘陽地產發佈公告稱，擬發行一筆金額3.5億美元的優先票據，利率7.30%；合生創展發佈公告稱，擬發行一筆4億美元優先票據，利率5.8%。1月8日，建業地產發佈公告稱，擬發行2025年到期2.6億美元票據，票面利率7.5%。
本週，又有包括越秀地產、寶龍地產、大發地產、旭輝控股、藍光發展、首創置業在內的房企披露各階段境外債融資進展。
其中，寶龍地產披露，2025年到期的1億美元、票面利率5.95%的優先票據已完成發行。大發地產發佈公告稱，擬發行本金總額為1.8億美元2022年到期的美元票據，年利率為9.95釐。
首創置業稱，擬發行4億美元債券，年利率4.65釐。旭輝控股發佈公告表示，公司一筆規模為4.19億美元的優先票據已發行上市，該筆債券將於2027年到期，年利率為4.375%。
貝殼研究院高級分析師潘浩分析稱，歷年首月均為房企債券融資的高峯，2019-2020年兩年首月發債規模分別為1626億元與1721億元，其中2020年首月發債規模為全年峯值，因此2021年首月債市火熱符合傳統預期。同時，2021年房企融資新規與銀行金融機構的集中度管理均處於過渡期中，金融監管更趨嚴格，房企對國內金融環境預期緊張，故而將會加快新年發債節奏，搶跑債市。
為何境外債成追捧對象？同策研究院資深分析師肖雲祥表示，這或與美元匯率持續走低有關。從所發的美元債情況來看，碧桂園、世茂、旭輝等大中型房企在融資規模、融資期限、融資成本上都佔有優勢。
2021年以來各大房企境外融資一覽
備註：根據房企公告以及公開資料整理，截止日期2021年1月14日。
融資成本分化，利率低至2.7%
的確如此，此前境外發債，超過10%的融資成本也很常見，而此輪境外債，部分房企利率較低，其中碧桂園的5年期5億美元美票融資成本低至2.7%。
1月6日，碧桂園發佈公告稱，擬發行兩種美元優先票據，分別為將於2026年到期的5億美元票據，利率為2.7%；將於2031年到期的7億美元票據，利率為3.3%。碧桂園表示，公司擬將票據發行所得款項淨額用於一年內到期的現有中長期境外債務的再融資。
而在前一天，世茂集團發佈公告稱，已成功發行於2031年到期的8.72億美元優先票據，票據利息將按年利率3.45%計算，這創下世茂在境外發債利率最低的紀錄。
此外，時代中國6年期3.5億美元債，票面年利率僅5.75％，創下時代中國境外債發行年期最長、利率最低雙紀錄。而龍光集團3億美元2028年到期年息4.5%的優先票據，創下龍光集團境外債年期最長及利率新低紀錄。
肖雲祥指出，房企境外融資成本分化嚴重，大型房企融資優勢非常明顯，而部分中小房企融資成本仍較高。
其中，當代置業2023年到期的2.5億美元綠色優先票據，利率為9.8%；中梁控股2億美元票據，票面利率9.5%；華南城2023年到期的1.2億美元優先票據，票面利率為10.75%；德信中國2022年到期的1.5億美元額外票據，票面利率為9.95%；明發集團8900萬美元債券，利率15%。
不過，從整體來看，1月份境外債期限都有所拉長，融資成本降低，房企通過低息發債進行債務置換，融資成本有望進一步下降。
植信投資高級研究員馬泓認為，美元債發行利率的下降與美元3個月國債收益率和LIBOR利率下降是對應的關係，表明離岸美元債市場資金相對充裕。考慮到國內外利差處於歷史高位，海外融資成本相對較低，且國內融資環境逐步趨緊，會有越來越多的房企尤其是民營房企加入境外債券融資的隊伍中。
融資監管不斷，房企積極發債未雨綢繆
除了發債窗口、成本較低等原因令境外債井噴，接連出台的監管政策也令房企預期融資緊張，積極發債防患於未然。張大偉表示，不論是“三條紅線”還是其他政策，目前還未落地，各大房企未雨綢繆，抓緊窗口期，加大融資，加快資金儲備，以較低的利率置換過去的高額融資，以應對未來可能的市場變化。
據統計，包括旭輝控股、大發地產、時代中國、龍光集團、德信中國、中梁控股等在內的房企均表示，所得款項淨額用於其若干現有債務的再融資；包括碧桂園、建業地產、寶龍地產、越秀地產等房企均表示，所得款項淨額將用於一年內到期現有中長期境外債務再融資。
潘浩預計，2021年首月發債規模大概率仍將保持高位，境外債佔比將大幅提升。不過，馬泓指出，未來境外短期債券融資成本也可能存在上行風險，同時考慮到監管層對整體房企資本流動的監管壓力可能上升，因此在發行節奏上企業可能會選擇上半年發行為主。
事實上，在行業增速持續放緩趨勢下，疊加房企有息負債增長、“三道紅線”以及銀行機構涉房貸款“兩道紅線”，各大房企積極尋找高效融資方式，緩解資金面壓力。近期，除了積極發債外，不少房企對外擔保動作不斷，在行業帶起新一波“擔保熱”。克而瑞統計數據顯示，近兩個月以來，22家房企提供擔保事件累計達到185次，總計金額超過1000億元，高於去年同期。
“為子公司貸款提供擔保屬於上市公司的‘信用貸’，一般借款利率較低，程序相對簡單，這也是‘擔保熱’的重要原因之一。”但是，克而瑞研究報告也指出，儘管融資擔保具備一定的優勢，利好於子公司的發展，但是當前整體資金面收緊，高擔保無疑會加劇房企潛在債務風險，背後存在了一系列隱憂。
新京報記者 段文平
編輯 武新 校對 王心