萬科A創近三年新低，知名私募老總聲援基金經理：短期情緒影響遠大於實質影響

財聯社（北京，記者 陳俊嶺）訊，尚未從房產税試點的陰影中走出，又迎來了淨利潤下降的戴維斯雙擊。10月29日上午，價值投資人一度視若珍寶的“招保萬金”再遭重挫。

截止中午收盤，招商蛇口、保利發展、萬科A和金地集團分別下跌4.11%、4.25%、5.33%和5.33%，在上證指數、深成指數仍保持上漲的這一天，“房茅”萬科再創近三年新低。

“對於地產股來説，短期情緒上的影響也遠大於實質影響！”對此，北京一家重倉地產股的私募老總稱，相信隨着融資端的鬆動，地產銷售數據出現環比改善，會明顯緩和市場憂慮。

房產股的“多事之秋”

在連續下跌近9個月後，一份預料之中、又略顯失望的三季報，成為壓倒瀕臨新低的“房茅”萬科的“最後一根稻草”。

10月28日晚，萬科公佈三季度報告——2021年第三季度，公司實現營業收入1043.75億元，同比增長9.70％；歸母淨利潤56.42億元，同比下降23.30％。

在調整政策趨緊和樓市再次遇冷的這個深秋，儘管投資人早已對萬科的三季報不抱太大希望，畢竟市場早已對這些肉眼可見的利空因素充分解讀，並部分反映到了最近一週的盤面上。

不過，今天上午平均跌幅5%的“當頭一棒”，還是讓很多喜歡“左側交易”的價值投資人略顯失望。甚至，有知名公募基金經理發文：“堅守終將獲得回報”。

無獨有偶，一家重倉萬科A私募老總近期頻頻發聲，而他最新的觀點也再次聚焦多事之秋的房產股。

“上週末全國人大授權國務院在部分地區開展房地產税改革試點，啓動時間由國務院確定，授權的試點期限為五年，房地產税的推進速度超預期，整體房地產調控長效機制的重要一環開始落地。”他稱。

毋庸置疑，房地產税試點的推進為需求端的支持政策打開了空間，進一步降低了房產作為投資品的屬性，進一步擠出了投資性的需求，同時多套房所有者也可能開始賣出房產而進一步增加可售房源。

全民炒房從此一去不復返，尤其在房地產税試點再次提到日程後，房地產股也猶如驚弓之鳥，加上降準利好落空，在經歷短暫的弱反彈後，再次跌入探底之路。

情緒影響遠大於實質影響？

儘管當前房地產税的細則仍未明確，從大的方向上判斷，此輪試點肯定不同於十年前上海和重慶的試點，此次徵收範圍大概率會拓展到存量房產，但是初期税率可能不會定的太高。

尤其是當前房地產市場處於較冷的狀態，預計初期試點城市也不會超過十個，除了上次試點的上海和重慶，深圳、杭州、海南、成都等都有可能進入試點行列。

調控政策利劍高懸，市場極度恐慌也是觸底之時？上述私募老總甚至產生了這樣一個猜想——在房地產税逐漸完善落地之後，前期一些行政性的調控措施，比如限購限貸等等，都可以逐步退出歷史舞台。

在這位私募老總看來，從國際經驗來看，房地產税可能會對短期房價產生影響，但是一兩年之後房價依然會回到自身的趨勢上來，取決於當地的經濟發展水平和人口流入情況。

“對於地產股來説，短期情緒上的影響也遠大於實質影響，目前市場關注的核心依然是房地產企業的違約和信用問題，針對此問題，我們已經看到了一系列的政策變化。”他分析稱。

比如，除按揭和開發貸的逐步鬆動外，近期發改委也召集地產美元債大户開會，也會針對資金出海償還美元債開一些綠色通道。因此，房地產税產生的情緒影響，應該不及按揭貸款鬆動帶來的正面拉動強。

畢竟，在地產政策如此嚴厲的階段，投資性需求已經很少，按揭中90%以上都是首套，很多剛需改善需求都是被抑制的狀態。因此隨着融資端的鬆動，地產銷售數據出現環比改善，也會明顯緩和市場憂慮。

在降準預期落空後，如何審時度勢？他認為，面對經濟和盈利向下，貨幣寬鬆空間受限，選股也更需關注盈利的確定性和估值的匹配度，靜待通脹預期回落和貨幣寬鬆空間打開。