樂居財經 範慧茹 發自廣州
擁有國企房地產背景的保利物業，和大多數存在母公司依賴症的物企不同，其第三方物業在管面積佔比倒掛，曾一度令保利物業引以為豪。
物企第三方物業的外拓情況，常被視為企業能動性、自主性、獨立性的表現。然而，近2年保利物業第三方物業的業績表現，卻頻頻打臉。
外拓能力強，並不代表隨之帶來的營收能力強。保利物業便是一例。
第三方物業收入乏力
2020年保利物業上半年業績中報發佈，截至2020年6月30日止，保利物業在管面積約為3.17億平方米，其中來自保利發展控股集團的項目在管面積約為1.37億平方米，佔比43.2%；來自第三方的項目在管面積約為1.79億平方米，佔比56.8%。
反觀兩者營收情況，來自第三方的物業管理服務收入約為人民幣5.52億元，僅佔比24.1%；而來自保利發展控股集團的物業管理服務收入約為人民幣17.34億元，佔比75.9%。
換言之，保利物業來自關聯方的營收與在管面積“剪刀差”高達32.7%。而2019年的剪刀差更高，為39.7%。
有着良好第三方物業資源的保利物業，從2020年開始，不得不緊急調轉車頭，意圖挽回第三方物業的營收頹勢。
2020年，保利提高了第三方物業管理費。相比2019年上半年，無論是住宅社區還是商業及寫字樓，第三方物業的物業管理費單價均有大幅度提升。
同時，來自第三方的物業管理服務收入約為人民幣5.52億元，較2019年同期大幅增長約75.7%，佔物業管理服務總收入約24.1%，同比提高近7個百分點。
此外，在第三方物業在管面積和合約面積佔比上，保利物業也有所調整。第三方物業在管面積佔比下降0.1個百分點；合約管理面積佔比下降3.5個百分點。
至此，保利物業第三方物業營收調整初見成效。
三類服務毛利率均下滑
在中國房地產TOP10研究組發佈的2020中國上市物業服務企業綜合實力TOP10榜單中，保利物業綜合實力高居第三，與碧桂園、雅生活服務等物企佔據着行業龍頭地位。
財報顯示，2020年上半年，保利物業營收約為36億元，同比增長約27.6%；毛利約7.34億元，同比增長約10.1%。不過，毛利率出現滑坡。毛利率從2019年同期約23.6%降至約20.4%，下降3.2個百分點，仍低於2019年29.4%的毛利率行業均值。
從業務類型看，物業管理服務的毛利率約為17.0%（截至2019年6月30日止六個月：約18.1%）；非業主增值服務的毛利率約為20.7%（截至2019年6月30日止六個月：約21.3%）；社區增值服務的毛利率約為30.2%（截至2019年6月30日止六個月：約44.1%），較2019年同期下降約13.9個百分點。
三大類服務的毛利率均出現不同程度下降，其中社區增值服務毛利率下滑最為明顯。
截止8月31日，已公佈2020年上半年業績報告的各家物企，毛利率的增減各有不同，解釋理由卻不約而同地一致，大部分都提及受到疫情影響，但是結果的導向卻千差萬別。
對於毛利率提升的物業企業，其解釋稱，在疫情期間，採取了有效的應對措施強化成本管控，供方管理，和國家減免部分員工社保成本等。
保利物業則與之相反，將社區增值服務毛利率下降的原因歸結為，受疫情影響，部分入户式增值服務、社區媒體等高毛利業務開展受限；疫情期間為保障業主生活需求，積極開展生鮮蔬果等民生保障類社區零售業務；美居等尚處於成長期的垂直業務高速增長，收入佔比提升。
疫情期間，對於成本和利潤創收的平衡，各家物企應對和結果都不盡相同。撇開疫情影響，下半年物企營收將見真章。