年報點評6丨招商蛇口：2021年目標3300億元，盈利水平有待加強

2020年招商蛇口全年累計實現簽約銷售金額2776.1億元，同比上升25.9%，累計實現簽約銷售面積1243.53萬平方米，同比上升6.34%。超額11%完成2020年2500億的業績目標，目標完成率處於行業領先水平，銷售全口徑及權益口徑業績規模躋身行業前十。2021年招商蛇口總可售貨值超5300億元，合同銷售目標約為3300億元，去化率達到62%即可完成。相對於2020年實際完成的合同銷售業績，目標增長率較高達18.9%，較去年13.4%的目標增長預期有所提升。

從銷售結構來看，招商蛇口2020年城市深耕成效顯著。年內，招商蛇口7家城市公司突破百億銷售，分別是杭州、蘇南、上海、深圳、南京、廣州、寧波；華東、深圳、西南、華南、江南5個區域銷售金額增速超過20%；超過30%的城市銷售規模實現當地TOP10。

招商蛇口2020年持續加大投資力度，重點佈局明星城市，投資戰略以“一城一模板”為主。全年累計獲取土地98宗，新增土地投資建築面積1624.83萬平方米，同比增長14.2%；新增土地投資權益面積1044.82萬平方米，整體權益比同比上升9個百分點至64%；新增土地價格約1514億元，拿地銷售比54.5%，同比上升10.2個百分點。自2016年以來，招商蛇口土地投資持續放緩，2020年迎來5年內投資增速首次提升。在綜合發展模式下，港城聯動、產城聯動等方式已成為招商蛇口獲取優質資源的重要途徑，2020年新獲取的南通濱江、成都天府新區項目等大型項目的落地為企業提供充足的中長期貨值儲備。

從區域分佈來看，招商蛇口堅持聚集都市圈、一二線深耕策略，投資佈局均衡發展。長三角作為招商蛇口長期深耕區域，2020年新增土儲面積佔比達33%；中西部佔比較同期下降10個百分點至28%；珠三角與環渤海地區佔比分別為23%與16%，較同期分別上升8個百分點與6個百分點。從城市能級來看，招商蛇口關注重點仍是一二線城市，佔比保持相對穩定，分別佔新增土儲面積的6%與59%，三四線城市佔比較同期上升2個百分點至35%。

截止2020年末，招商蛇口擁有的土地儲備總建築面積超4300萬平方米，華東地區佔比27%，華南地區佔比34%，其中粵港澳大灣區資源佔比25%。2021年招商蛇口着眼於資源聚集，整體機會大於挑戰，將維持較高的投資強度。

2020年，受益於房地產銷售業務結轉規模以及物業管理業務規模擴大，招商蛇口實現營業收入同比增長32.7%至1296.2億元，營收規模大幅上升。從收入結構來看，社區開發與運營、園區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務板塊佔營業收入比重分別為78.1%，21.8%以及0.1%，其中，郵輪產業建設與運營板塊受疫情影響全部停航，收入同比下降79.2%，遊輪業務恢復尚需時間，收入結構仍需平衡。

從區域分佈來看，深圳區域、華東區域與華北區域收入佔比較高，分別為21.6%、20.9%以及13.2%，其中，由於北京雍和府、大連公園 1872、南京雍寧府、武漢一江璟城等大額項目的結轉，招商蛇口2020年華北區域、江南區域、華中區域收入規模同比增幅較大，同比分別增加138.2%、37.6%以及32.5%。

從結轉利潤和盈利水平來看，2020年招商蛇口實現歸屬於上市企業股東的淨利潤122.5億元，較2019年的160.3億元同比下降23.58%；實現毛利率28.7%，較2019年的34.6%降低5.9個百分點；淨利率也從19.3%下滑至13.0%，利潤增速下滑明顯。

一方面，2020年招商蛇口轉讓子公司產生的投資收益較2019年減少31.2億元；另一方面，受2016、2017年獲取的一些高價地的影響，2020年針對存在減值跡象的存貨計提了31億元的減值準備。但更主要的是，招商蛇口社區開發及運營板塊的毛利率自2018年以來逐漸明顯降低，從29.9%降至2020年的18.06%，已明顯低於行業平均水平。雖然有行業利潤率整體下滑趨勢的原因，但與招商住宅開發結轉的產品結構變化以及項目土地成本的提升也有直接的關聯。未來，如何在規模持續增長的同時，合理投資、保障自身的利潤率及歸母淨利潤水平值得關注。

截止2020年末，招商蛇口持有現金893.1億元，較2019年同期上升18.6%；現金短債比較2019年上升17.03%至1.61，長短期債務也從1.59上升至1.81，淨負債率由2019年的29.3%下降至26.3%，仍處於行業較低水平。整體來看，擁有“央企”背景的招商蛇口現金流相對充足，年末“三道紅線”監測指標全部綠檔，財務、債務結構維持穩健。

此外，在融資方面招商蛇口多渠道控制融資成本，積極開展融資工作，先後發行金額合計206.5億元，包括超短期融資券、中期票據等產品，均為同期市場較優利率。2020年招商蛇口平均借貸成本僅為4.70%，同比下降22個基點，繼續維持行業低位。

2020年是招商蛇口“十三五”戰略規劃收官之年，也是招商蛇口整合上市的第5個完整年度。“十四五”開局，為實現“百億的經營收入，百個大型集中商業”的雙百目標，招商蛇口明確戰略定位，多元化統籌發展。

持有業務實現突破，四大業態加速經營恢復。未來五年，行業由“增量開發”轉入“存量建設經營”，存量競爭逐漸成為主戰場，大資管時代全面到來。招商蛇口成立資產管理中心，協同招商積餘重塑組織管理體系。2020年全面盤點集中商業、寫字樓、酒店、公寓等四大業態的持有型物業，包含成都招商花園城、上海森蘭花園城等5個購物中心落地；建立“伊敦酒店”及“伊敦睿選酒店”自有酒店品牌；長租公寓佈局全國17城，約2.8萬間。

明晰“12347”發展戰略，以“國內領先的物業資產管理營運商”為戰略定位。招商積餘作為招商蛇口旗下輕資產運營服務平台，以“大物業+大資管”為核心主業。截至2020年末，招商積餘物業在管項目達到 1438 個，覆蓋全國逾100個城市，管理面積達到19090萬平方米，同比增長25%。

園區業務成果豐碩，產融結合推動高質量發展。招商蛇口目前擁有13個大型產業新城項目，佔地300平方公里，主要遍佈於國內海南自由貿易港、粵港澳大灣區、長三角等戰略區域以及海外“一帶一路”重要節點；同時擁有網谷、意庫和智慧城三個產品線下27個特色產業園區，規劃建築面積 403 萬平方米；招商創庫遍佈3城，5個運營期項目，建築面積達1.46萬平方米。