2020年4月30日，中國證監會和國家發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》，標誌着中國版基礎設施公募REITs正式啓動。基礎設施公募REITs試點的推出，是市場發展的必然選擇，具有重要意義。
REITs試點前期探索過程
REITs起源於上世紀60年代，是全球金融市場中與股票、債券並列的大類配置資產。目前，包括美國、日本、新加坡、香港等超過40個國家或地區已制定REITs相關法規，全球上市REITs總市值已超過2萬億美元，其中，美國REITs市值超過1.2萬億美元，包括日本、新加坡、香港等在內的亞洲市場REITs市值已近3000億美元。
公募REITs的推出，需要結合各國法律體系和實際情況，探索適合自己的路徑。近十餘年來，國內在不斷嘗試和實踐REITs產品的基礎上，持續研究和探討推出公募REITs。
以深交所為例，作為國內最早引入REITs產品的交易所，深交所自2003年即着手研究，2006年以來積極參加證監會有關REITs產品的制度設計與項目論證工作，與相關市場主體共同探索產品創新，為REITs產品推出做了充分準備。2014年開始，深交所相繼推出國內首單依託資產證券化業務的私募REITs“中信啓航”、首單以公募基金為載體的REITs“鵬華前海萬科REITs”、首單物流倉儲私募REITs“中信華夏蘇寧雲享”等創新項目。
截至目前，深交所市場已累計發行50單私募REITs產品、發行規模為1,055.5億元。經過多年的探索，深交所在私募REITs領域積累了豐富的產品創新、評審和持續監管經驗，已形成境內規模最大、不動產類型覆蓋全、市場引領效應強和多元化投資者聚集的REITs市場。
同時，為開展基礎設施公募REITs試點和推動，國內市場前期做了大量實踐工作。
一是發行載體探索實踐。2014年，“中信啓航”私募REITs率先採用資產支持證券為載體、私募方式發行，拉開境內交易所場內REITs的序幕。截至目前，交易所場內私募REITs發行規模突破千億，成為境內REITs的重要實踐平台。2015年推出的“鵬華前海萬科REITs”率先採用封閉式基金為載體，為公募REITs試點積累了有益經驗。
二是不動產類型不斷豐富。目前，私募REITs市場已發行產品中，基礎資產類型涵蓋物流倉儲、租賃住房、工業廠房、高速公路等多種類型。其中，2016年推出的“中信華夏蘇寧雲享”私募REITs是國內物流倉儲基礎設施REITs的首單嘗試，標誌着基礎設施私募REITs正式啓動，隨後，“東久智能製造產業園”工業地產私募REITs、“四川高速隆納高速”高速公路基礎設施私募REITs等多類基礎設施REITs不斷出現。
三是產品交易結構持續創新。私募REITs和公募REITs在股債屬性、期限設計、增信機制等方面存在差異，交易所私募REITs不斷通過交易結構創新來逐步適應公募REITs的權益屬性。比如，市場推出的“不依賴主體信用”私募REITs、儲架發行機制、可擴募產品等，均為公募REITs試點積累了豐富的經驗。
四是專業參與主體逐步培育。私募REITs實踐中，已出現第三方專業機構，在REITs產品中擔任特殊資產服務商、專業夾層投資人等角色，在物流倉儲等REITs產品中負責專業運營、資產收購或處置等工作，從而提升REITs資產的運營管理水平，完善投資者保護機制，培育不動產交易市場。
開展公募REITs試點意義重大
開展公募REITs試點，對於促進基礎設施高質量發展、豐富資本市場投融資工具、提升資本市場服務實體經濟能力等具有重要意義。
第一，REITs有利於服務國家戰略，提升金融服務實體經濟能力，積極響應構建國內大循環主題、國內國際雙循環相互促進的重大發展目標。近年來，國家先後推出京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南自貿區、長江三角洲、深圳中國特色社會主義先行示範區等區域發展重大戰略，要求提升直接融資比例、推進金融供給側改革。REITs作為永續、權益型金融產品，可盤活存量資產，有效降低企業槓桿率，是實現基礎設施投融資機制創新的重要工具。
第二，REITs有利於提升基礎設施運營水平，完善投融資機制。REITs通過公開募集資金，實現基礎設施資產的“上市”，引入公眾監督，從而強化基礎設施項目的運營水平。通過資本市場的監管和信息披露等要求，可進一步提高項目管理水平，有利於基礎設施項目的全生命週期管理和營運。
第三，REITs作為股票、債券和基金等傳統金融工具之外的另一類創新型金融產品，有利於豐富資本市場投融資工具。REITs收益穩定，具有中等風險、中等收益的特徵，從而較好地滿足保險資金、養老金、社保基金、銀行理財等機構投資者的投資需求。REITs產品流動性好，公募發行認購門檻低，由專業機構管理，可引導部分民間資金配置於優質、現金流穩定的不動產資產。
第四，公募REITs的發行能夠實現多方互利共贏，增強市場各參與主體的活力。對於原始權益人來説，公募REITs可以有效優化企業資本結構、緩解資金壓力；對於投資者來説，公募REITs提供了新的投資渠道，享受基礎設施穩定的運營收入帶來的投資收益；對於政府機構來説，公募REITs將基礎設施資產或權益讓渡給社會資本，從而收回資金用於滾動建設，可提供增量投資的資金來源，改善地方政府負債水平，從而對穩增長、防風險和促改革具有重要積極意義。
深交所首批4單項目獲批
募集資金近140億
據瞭解，自公募REITs試點工作啓動以來，深交所按照中國證監會統一部署，在國家發展改革委等有關部委指導和支持下，穩步推進各項工作。
一是夯實制度基礎。發佈業務辦法、審核關注事項指引、發售業務指引等“1+2”規則體系，制定發售上市業務辦理指南等，規範業務全流程重要節點和關鍵環節。
二是強化技術保障。完成上市、交易等技術改造，上線公募REITs審核業務系統、信息公開網站和網下發售系統，開展多輪系統測試，實現審核全流程電子化、業務信息公開透明。
三是做好市場服務。組織實務討論會，舉辦大灣區基礎設施公募REITs發展論壇，發佈“公募REITs一點通”等系列投教產品，持續做好規則宣傳解讀。
四是加大項目儲備力度。加強與各級各地主管部門、市場買賣雙方和中介服務機構對接，在物流倉儲、交通、產業園區、污水垃圾處理、數據中心、能源發電等領域儲備一批優質項目。五是加強審核質量把關。堅持“開明、透明、廉明、嚴明”的工作理念，堅持以信息披露為核心，完善審核質量控制機制，提升項目審核質效，重點關注參與機構、項目質量和交易結構合規性，資產評估、現金流預測和基金運作管理安排合理性，以及信息披露和風險揭示全面性等，於5月14日審核通過首批4單基礎設施公募REITs項目。
2021年4月21日，“中航首鋼生物質封閉式基礎設施證券投資基金”、“博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金”兩個基礎設施公募REITs項目申請材料已通過深交所基礎設施公募REITs審核業務系統正式申報。上述項目也於同日向中國證監會申報。4月23日，深交所通過公募REITs審核業務系統，正式發出上述兩個項目申請的受理通知，基金招募説明書等相關文件已在深交所公募REITs信息平台網站披露。上述項目也於同日獲中國證監會受理。
4月28日，“平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎設施證券投資基金”、“紅土創新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金”兩個基礎設施公募REITs項目完成申報。上述項目也於同日向中國證監會申報。5月6日，深交所正式發出上述兩個項目申請的受理通知，上述項目也於同日獲中國證監會受理。
5月14日，深市首批4單基礎設施公募REITs項目已獲審議會議通過。
5月17日，中國證監會正式准予深交所4單基礎設施公募REITs註冊，標誌着市場首批基礎設施公募REITs產品試點工作又邁出重要一步，並將進入基金公開發售階段。
據測算，深交所首批4單基礎設施公募REITs項目預計募集規模合計近140億元。基礎設施項目分佈在北京、廣州及深圳，均位於京津冀和粵港澳兩大一體化發展重點區域，項目類型包括垃圾處理及生物質發電、產業園區、收費公路和倉儲物流四大類主流資產類型，原始權益人回收資金投向強增量補短板領域，是資本市場積極服務國家戰略和實體經濟發展的重要舉措。
基礎設施公募REITs未來展望
從成熟市場經驗看，公募REITs產品對提升基礎設施產業發展的質效、降低宏觀槓桿率、豐富資本市場品種等具有重要意義，有利於更好發揮資本市場的樞紐作用、提升服務實體經濟能力。根據國家最近發佈的十四五規劃對新型城鎮化的戰略部署，當前在我國實施公募REITs試點發展前景非常廣闊，產品空間可期。
深交所方面表示，下一步將按照黨中央國務院決策部署和證監會部署要求，立足新發展階段，貫徹新發展理念，服務新發展格局，緊緊圍繞資本市場全面深化改革和服務粵港澳大灣區、先行示範區建設相關要求，穩步推進基礎設施公募REITs各項工作，積極打造深市REITs特色板塊，強化資本市場支持基礎設施投融資機制創新實踐，充分發揮資本市場優化資源配置功能，推動構建與國際接軌的制度體系，提升資本市場服務實體經濟能力，更好服務國家經濟社會發展全局。
（文章來源：中國基金報）