華融“地雷” | 起底AMC①

       編者按：地產觸底 ，緩慢恢復，AMC跑步進場。樂居財經特別推出《起底地產AMC》系列，追蹤、洞悉AMC紓困地產的模式與前景。本期推出系列①：華融“地雷”。

  文/樂居財經 曾樹佳

  剛從泥潭裏走出來的中國華融（HK:02799），還是受到了地產的拖累。8月16日深夜，華融發佈公告稱，預計上半年歸母淨虧損約為188.78億元，同比由盈轉虧。

  這是其自上市以來首度半年報虧損，華融也交代了導致虧損的兩大因素：一是金融資產公允價值錄虧，二是房地產確認信用減值損失增加、收購重組類不良債權資產收入同比減少。

  2021年下半年以來，已有超過25家知名房企陷入流動性危機，甚至過去排名前十的地產巨頭已有數家“暴雷”，而這些房企基本上都是華融的重要客户。他們未能如期還貸，資金無法收回，必然導致壞賬。

  雖然虧損超188億，但這家AMC機構仍對地產不離不棄。在幾天前，它剛宣佈多家分公司參與房地產行業風險處置，落實保交樓政策，化解風險、盤活資產，推動多地項目重啓。

  據樂居財經瞭解到，華融與新華聯定下債務重組協議，馳援中南建設和陽光城母公司，動作頻頻。但AMC畢竟也是市場化機構，在既定的市場原則之下，華融攬下部分地產項目之後，同樣也面臨盈利壓力。

  現時的華融，既要獨善其身，又要“兼濟”地產，確是面臨着不小的挑戰。

  華融“救場”

  完成引戰增資後的第一年，華融緩過神來，調整了業務方向，即圍繞破產重整、國企改革、上市公司紓困、不良資產處置等領域，加速業務儲備。

  眼下，地產行業的深度整合，似乎正給華融提供此前少有的機遇。它開始陸續展開“援房”行動，盤活“爛資產”的身影頻繁出現。

  5月，中國華融與中南建設簽訂戰略合作協議，擬提供最多50億元，以有限合夥、基金等形式設立合作主體，支持中南控股在建工程復工復產、優質項目併購、社會與資本合作項目盤活等業務。

  年中，華融大筆一揮，與新華聯簽署了《和解協議》，確認將後者8.94億、3.8億兩筆債務的還款期限，分別延長至今年的11月28日、12月10日。相當於給新華聯又爭取了小半年的償債時間。

  近日，華融又宣佈已與陽光城母公司陽光集團，簽署了《紓困重組框架協議》。雖然從簽訂框架協議，到項目落地，可能需要更長的時間，但總算給陽光城實控人、質押了身家的林騰蛟，吃下了一顆定心丸。

  此外，中國華融與南通市政府簽署協議，運用“債券收購+債權重組+財產信託”模式，順利化解上市公司禹洲集團的債券兑付風險，保障了200多位社會投資人利益。

  在這幾番大動作之前，華融還曾參與雨潤集團重整、與花樣年就債務重整計劃商討合作等。它在地產領域的業務進軍軌跡，讓人有點難以相信，這是一家剛從泥潭走出來不久的AMC機構。

  華融入局紓困地產的底氣，來源於政策環境。

  1998年金融危機之後，國務院成立不良資產專業處置機構，存續期10年，四大AMC由此成立。那時候，四大AMC對應解決大銀行的不良貸款，比如華融便領到了化解工商銀行4007億不良貸款的任務。

  20多年後，AMC再次出馬，只是紓困的對象換成了房企而已。今年4月下旬，就有消息稱，金融監管部門向四大AMC和18家金融機構，提供了12家出險房企清單，針對其資產收併購等工作提出6項政策指導。

  不久之後，銀保監會又發文，對AMC機構在化解金融風險方面，提出更高期望，大幅放寬了金融AMC的資產收購範圍，並給予一些政策支持。

  據樂居財經獲悉，早在去年，華融就獲批發行700億元金融債，募集資金主要用於不良資產收購及處置、債轉股等主營業務。今年年中，銀保監會再次批覆華融發行200億元永續債。

  有了現金流做週轉，華融呈現出了較為清晰的經營路徑，它陸續運用“債權+股權”“金融+產業”等工具箱，開展問題資產的併購重組。

  在實際化險工作中，它運用財產權信託隔離、重整投資、債務清理、共益債投資、代工代建、託管服務等手段，盤活項目；此外，其還與地方政府，簽署支持建築也轉型升級的協議，加強與頭部建築施工企業的合作。

  盈虧權衡

  四大AMC跑步進場，華融是唯二的上市平台之一，一時間備受關注。

  很多AMC機構都鍾情於地產領域，華融也不例外。截至去年年末，華融收購重組類的不良資產總額為3108.86億元，其中就有1440.89億元為房地產業，佔比46.3%；2020年該項數據還曾達到51.7%，超過了一半。

  華融在地產領域中的參與方式多種多樣，它並不是只停留在財務投資層面，而是同時介入到了地產開發，只不過它有時也必須接受收入沉浮的現狀。

  去年，受房地產項目開發週期性影響，華融實業部分房地產項目處於尾房銷售階段，一些新項目也處於開發建設階段，可交付量減少，因此房地產開發業務收入由2020年的23.97億，減少至2021年的8.71億。

  儘管有政策支持，但AMC也是市場化機構，在既定的市場原則之下，華融在收購部分項目之後，同樣也面臨盈利壓力。

  今年上半年，華融再次由盈轉虧，預計淨虧損約188.78億。一方面是金融資產公允價值錄得較大浮虧；另一方面，房地產確認信用減值損失，同比明顯增加，收購重組類不良債權資產收入，也同比減少。

  近日穆迪發佈報告稱，目前這些AMC的資本充足率雖滿足最低9%的監管要求，但並沒有非常充裕的資本緩衝，特別是核心一級資本。資本限制和商業考量，將制約AMC參與房地產紓困規模。

  據穆迪預計，現時AMC對房地產紓困項目投資，在未來12-18個月，可能不會取得良好回報，中長期內對其盈利能力影響存不確定性，具體取決於房地產是否實質性復甦。

  由此可見，華融在紓困房企的過程中，仍面臨着一些挑戰。況且，這家公司一年前還身陷泥潭之中，目前剛脱困不久。

  此前，華融對內要處理原董事長賴小民任職期間，激進經營、無序擴張造成的風險資產；對外要承受新冠疫情造成的市場衝擊，部分客户履約能力下降，華融當期部分資產質量加速劣變，危機顯現。

  以至於華融2020年預虧1029億元，如此鉅額虧損，令外界震驚。要知道，2012年到2017年，華融年收入複合增長40%。2019年，其淨利潤還曾達到14.24億元。

  後來，遠洋資本、中信集團、中保投資、中國人壽資管、中國信達等五家公司，擬通過認購新發行股份的方式，對華融進行戰略投資。

  此外，華融的“瘦身計劃”也繼續開展。除了轉讓華融交易中心、華融消費金融股權之外，它還計劃重組華融信託股權，積極迴歸不良資產主業。

  去年年末，華融資本充足率恢復到12.95%，漸漸恢復了元氣，但其內部仍在調整。

  有報道稱，近期監管部門對華融提出明確要求，迴歸不良資產處置的主業，在年內儘快處置旗下持牌機構、境內子公司，以填補壞賬窟窿，減少對母公司淨資本的消耗。

  難捨地產

  在華融內部，曾將公司陷入泥潭的經歷，歸咎於不加斟酌的地產投資。

  按照華融國際原總經理白天輝的描述，為追求個人政績，華融原董事長賴小民執掌華融期間，過分看重短期利潤，上有所好，下有所投，為此華融下面的人不得不去投一些高風險、來錢快的項目，比如房地產。

  在中國華融龐大的組織架構中，承擔地產業務的主要載體，為華融實業投資管理有限公司（簡稱“華融實業”），也即原來的華融置業有限公司。

  華融置業的創立時間甚至早於1999年成立的中國華融。在1994年，前者便已成立，那時它還是一家名為“珠海橫琴信東房產實業”的開發公司。

  起初，華融是從工商銀行的不良資產包中拿到橫琴島的大量土地。經過老華融人多年清理，地塊權屬基本被梳理清楚。

  華融置業早期的地產作品是“銀鑫花園”，這也是珠海橫琴第一個商業樓盤。不過，它真正開始加碼地產開發，則是在2009年賴小民進入華融後。經過多年發展，華融置業與華融信託協同，相繼在全國各地佈局地產項目。

  但截至目前，華融地產佈局的後遺症，仍在顯現。

  樂居財經查閲獲悉，現時華融實業陸續增加的開庭公告中，依然有很多與地產公司有關。例如，8月9日，華融實業與貴州紅華房地產有限公司（簡稱“貴州紅華”）的合同糾紛，也發佈了開庭公告。

  貴州紅華曾與華融合資成立貴陽融華置業有限責任公司，開發貴陽的城市綜合體“華融金融中心”，該項目涉及雲巖區棚改。

  此外，貴州紅華的法人楊踐，還曾透過旗下公司觀山湖建設，與融創合作開發貴陽觀山湖九樾府項目。但截至目前，貴州紅華已13次成為被執行人，60項合同違約，常常成為被人討債的對象。

  在近兩年地產經營不確定性迅速提升的背景下，上述例子側面體現出了華融地產佈局殘留的風險。

  當年賴小民對同鄉王永紅的輸血，造成的地產“踩雷”重創，還歷歷在目。2018年，華融賴小民落馬後，王永紅的中弘股份隨即爆雷，繼而退市。彼時債務逾期公告顯示，包括華融信託在內的12家信託公司被迫“維權”，債務餘額合計68.41億元。

  儘管如此，當眼下地產紓困成為主題之一時，華融還是迅速搶得一杯羹。地產，是華融難捨的一個“主題”。

文章來源:樂居財經