漂亮的財報背後或有蹊蹺。
中國奧園再度回購票據。
6月10日，中國奧園發佈公告稱，奧園已於公開市場進一步購回總額為300萬美元尚未償還的票據，其中包括本金總額為200萬美元的2027年票據及本金總額為100萬美元的2026年票據。
奧園表示，公司將按照票據及契約之條款註銷已購回的票據。
這是近三個月來，奧園第三次回購美元票據。此前5月21日，奧園公告宣佈，已於公開市場進一步購回總額為300萬美元尚未償還的票據，其中包括本金總額為100萬美元的2025年票據；本金總額為100萬美元的2026年票據；及本金總額為100萬美元的2027年票據。
更早之前的4月9日，奧園同樣公佈於公開市場購回總額為300萬美元的票據，其中包括本金總額為100萬美元的2025年票據；本金總額為100萬美元的2026年票據；及本金總額為100萬美元的2027年票據。
奧園本次回購美元票據的背景是，它的債務狀況再度引發了資本市場的擔憂。6月7日，國際信貸評級機構惠譽確認中國奧園的「ＢＢ」評級，展望從“穩定”調整為“負面”。
在評級報告中，惠譽稱負面展望反映了該機構的觀點，即到2024年的預測期，中國奧園的按比例並表槓桿率可能保持在40%以上，觸及惠譽的負面評級因素(從2020年6月底的37.9%小幅上升至2020年底的41.8%)。
此外，惠譽也稱不確定奧園隱含現金收入的下降能否在2021年底前逆轉，以及是否能在2021年減少對合資企業和關聯企業的擔保。如果2021年中國奧園能夠在在上述方面有所改善，展望可能會迴歸穩定。
惠譽指出，儘管 2020 年的奧園的權益合同銷售額為人民幣 980 億元，但奧園的隱含現金收款卻從2019 年的人民幣 740 億元降至 2020 年的人民幣 470 億元，隱含現金收款僅佔年內權益銷售額的 48%。
惠譽認為，這表明奧園 2020 年的大部分應占合同銷售額來自合資企業和聯營公司，因為 2020 年奧園很大一部分土地是通過合資企業和聯營公司獲得的。表外項目的比例較高意味着奧園許多項目的財務狀況並反映在財務報表中。
在淨負債與擔保方面，中國奧園的淨負債+擔保/調整後存貨(並表後)從2019年的45.7%升至59.2%。這是由於提供給合營公司的擔保從2019年的80億元增加到2020年的240億元。惠譽認為，部分原因是一些子公司在2020年被改為合營公司。中國奧園參與的合作也從2019年的10個增加到2020年的90個。
中國奧園在資本市場是十分具有爭議的存在。這幾年地產股走勢趨弱，但奧園卻能有不少擁躉它的投資者，部分原因在於它的派息非常大方，而且它坐擁不少粵港澳大灣區的土地儲備，加之又有醫美、文旅等等子板塊的加持，具有一定的發展潛力。
但是，中國奧園也是做空機構狙擊的對象之一。
去年3月3日，有投資者匿名發佈一份“中國奧園做空報告”進行質疑，認為其通過“明股實債”的方式進行了表外融資，且隱瞞了支付給非控股股東的利息費用，導致淨負債率偏低以及淨利潤虛高。
正如惠譽對奧園的表外項目存在憂慮，事實上，持有這種觀點的並不在少數。根據國金證券此前統計，奧園少數股東權益佔比在50%以上，此外，將少數股東權益佔比與其實際盈利佔比（少數股東損益/淨利潤）進行比較，奧園的差額也超過30個百分點，存在明股實債的風險較高。
根據奧園的財報，2016年-2020年，奧園非控股股東權益佔比分別為39%、62.6%、61.4%、59.4%、65.8%，這幾年一直維持在較高的水平；但非控股股東權益所能貢獻的利潤佔比卻並不高 2016年-2020年分別為12.5%、16.0%、18.1%、19.6%、16%。
奧園多次對這一問題進行回應，在之前針對做空報告的解釋中，奧園表示“本公司在項目層面引入非控股股東，隨著過去幾個財政年度的物業交付和項目利潤的結轉，本公司的非控股權益正逐漸體現。隨著項目的結轉，非控股股東的分配利潤將按相關項目的交付時間表逐漸體現出來”。
但市場的擔憂還是時而有之，直至這一次，評級機構也對奧園的這一情況進行追問。如果從財報反映出來的狀況來看，奧園的財務槓桿控制還算得當。財報顯示，截至2020年底，奧園剔除預收款項後的資產負債率、淨負債率、現金短債比分別為78%、82.7%、1.3倍，僅剔除預收款項後的資產負債率未能達標，屬於“黃檔”房企。
2021年6月10日，中國奧園收於7.49港元/股，總市值為201.92億港元，市盈率為2.88。
（作者：吳抒穎 編輯：張偉賢）
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