作者丨王迪
出品丨焦點財經
地產連鎖反應進一步鏡像到了資本市場之上。相對於去年房企及物企上市的如火如荼，今年資本市場的“大戲”略顯冷清。
近日，據港交所披露，石榴投資集團有限公司提交招股書失效。此前，其於5月31日晚間提交招股書，成為今年第一家試吃資本市場“螃蟹”的房企。只是，這家縱橫土地市場、押注各地地王的明星房企，在通往資本市場的道路上有些不太逢時，五年坎坷上市路再遇招股書失效。
事實上，今年以來，很多房企及物企都有招股書失效狀態，中億基業、中南高科、東原仁知、中梁佰悦、明宇商服、富力物業、海悦生活、方直髮展、安居客、物美科技、綠茶餐廳、中南服務、新力服務等都在港交所上市路上遭遇“險途”，中南服務、融信服務等物企也是在二次遞表之後才通過港交所聆訊。
業內人士的觀點更多的是，港股招股書有效期為6個月，審計報告有效期屆滿等都有可能導致上市申請資料失效，並不代表上市失敗，也不能關聯為企業基本面存在問題，擬發行人仍可通過更新資料重新啓動上市程序。
“地產接連爆雷讓交易所謹慎，上市申請人業績也存在下滑可能，導致聯交所疑問。”一位業內人士對焦點財經表示。另一位熟知上市流程的資深人士則認為，現在行業很難，IPO遇阻一方面受地產大環境的影響，另一方面也有企業自身的問題，資本市場給予失效或估值較低也是常見現象。
失效通病
焦點財經梳理發現，在這一批招股書失效的企業中，其不同程度都存在毛利率走低、負債走高、融資迫切的情況。
以石榴集團為例，總部位於北京，成立於2008年，前身為K2地產。在2020年克而瑞中國房地產企業操盤TOP榜單上，石榴集團年度操盤金額450.3億，位列69名，操盤面積272.2萬平方米，位列67名，從其開發體量和銷售金額來看，屬於中小型房企。
2021年初，石榴開始進行資產騰挪，將石榴置業裝入新設立的境外平台石榴投資，並引進戰略投資者。目前石榴集團營運區域包括包括京津冀城市羣、長江三角洲地區、大灣區及成渝經濟圈。
近年來，由於環京政策高壓的影響，多家總部位於環京的房企面對資金鍊斷裂的境況，泰禾、華夏幸福、鴻坤、新華聯、山水文園、奧倫達部落等房企不勝枚舉。眾多房企折戟的原因在於重倉環京及北京區域，項目現金流回正遭遇寒冬。
以石榴集團來看，招股書顯示，石榴集團京津冀城市羣總土儲約410萬平方米，佔比達到44.6%，其中河北省以26.0%的土儲佔比成為石榴集團的大本營。
2018-2020年，石榴集團毛利率分別為34.1%、34.1%及22.9%，持續走低。據機構測算，2020年全國重點房企平均毛利率達到26.2%。對此，石榴集團在招股書中解釋，2020年毛利率錄得相對較低，主要由於土地收購成本增加，導致物業銷售毛利率減少。
此外，石榴集團早年間曾接連在北京、上海兩地拿下多宗“地王”，由於激進在加緊環京之外區域的佈局之後，石榴集團在2018-2020年的營收及歸屬股東淨利潤方面出現了不同程度的波動，亦催高了負債。
數據顯示，2018年-2020年，石榴集團分別錄得營收99.37億元、80.31億元，122.64億元；同期毛利分別為33.19億元、26.88億元及28.10億元；歸屬股東的淨利潤分別為15.88億元、6.95億元、11.35億元。
截至2020年底，石榴集團總資產約653億，總負債約524億，資產負債率達80.2%，剔除預收賬款後的資產負債率，69.56%，淨負債率110.07%，現金短債比0.9，觸及兩道紅線。
毫無疑問，高槓杆、佈局單一是這批招股書失效房企的通病。業績不穩、盈利能力不足、融資能力的債務指標在一定程度上會影響IPO的成功及估值。
近日來，招股書失效的中億基業、方直髮展也存在此類問題。
中億基業為寧夏房企，據招股書顯示，其近三年亦有資產負債率連年攀升、毛利率下滑、區域佈局單一土儲不足等問題。而方直髮展為大灣區房企，近3年融資成本超過11%。
不難看出，想要通過IPO聆訊，“打鐵還需自身硬”，提升盈利能力，減少負債、營造良好基本面才是不二法門。
“蚊型”企業闖關艱難
縱然房企上市的門檻越來越高，但是不少房企依舊擁有上市夢，因為在融資渠道收窄的背景下，融錢一直是房企的渴望。在這批失效的企業中，曾經資本市場的“寵兒”物企業也沒有擺脱遇阻的命運。
與去年物企上市潮的火熱相比，今年物業公司赴港IPO的步伐有所放緩，且規模偏小。海悦生活、富力物業、明宇商服、中梁百悦智佳、東原仁知服務等都遭遇失效挫折。其中，明宇商服、東原仁知服務、中梁百悦智佳已重新提交招股書。
以明宇商服為例，其為四川小型商管物企，業務高度依賴母企，明宇商服在管面積300萬平六成來自關聯方。此外，去年投標第三方物業中標率為零在管面積僅300萬平方米也遠低上市物企，諸如此類的“蚊型”物企IPO難度不斷加大。
即便是今年成功實現上市，不少物企業並沒有出現市值及股價大幅增長的現象。
7月16日，融信服務和康橋悦生活兩家物業服務企業在港交所上市，兩者均在IPO首日跌破發行價。上市首日，融信服務的收盤價為4.9港元/股，略高於4.88港元/股的發行價。康橋悦生活在上市首日的收盤價為3.64港元/股，較發行價3.68港元/股下跌1.09%。
截至11月1日，年內共10家物業企業於港股上市，且目前市值均低於百億港元。
除了“上市荒”，“賣身”取代上市也成為眾多物企的歸途。
以陽光智博為例，陽光城旗下陽光智博放棄獨立上市計劃，則委身萬物雲，以100%股權換取萬物雲4.8%的股份。富力物業服務的命運則十分相似。9月22日，碧桂園服務以不超過100億元收購富良環球100%股權，交易完成後富力物業服務將納入碧桂園物業麾下。
一方面，房企主體遭遇困境，基本面較好的物企業免不了走上“賣身救父”之路，更何況“蚊型”物企在弱肉強食之中生存狀態更為艱難。資本市場似乎正在宣告，這並不是“企業想來就能來”的地方，直接上市圈錢的日子已經一去不復返。
只是，有的房企徹底上市“躺平，亦有企業迎難而上，一個月前，奧園旗下中國文旅更名為“大灣區文旅”第四次衝向了港交所的大門。
不過，愈挫愈勇之下，那些接連失效的房企及物企，即便通過了嚴苛的審核，亦要面對上市估值的壓力。