與萬科“同行”的西北房企 中億基業時隔一年再闖港交所

觀點網4月19日，中億基業控股有限公司再次向港交所遞交了上市招股書。

該公司於2021年5月11日首次在港交所遞表，而據港交所2021年11月12日發佈的信息顯示，這份首次提交的招股書已告失效。

資料顯示，中億基業是一家總部位於寧夏銀川的房企，企業歷史可追溯到1991年的中房銀川總公司，主要從事物業開發、物業管理以及提供養老及教育服務等。

問題依舊

中億基業的規模並不算大。

截至2022年1月31日，擁有39個物業開發項目，其中33個項目由附屬公司開發及6個項目由聯營公司開發。

截至2022年1月31日，中億基業應占總建築面積為718.41萬平方米，包括已竣工項目的可供出售建築面積、可出租建築面積55.29萬平方米；開發中物業的規劃建築面積590.63萬平方米，持作未來開發的物業估計建築面積72.49萬平方米。

與上一份招股書中截至2020年3月底的統計數據相比，中億基業在此期間新增了9個物業開發項目，應占總建築面積擴張了66.74萬平方米。

中億基業39個物業開發項目有24個位於寧夏，11個位於青海，2個位於陝西西安及咸陽，四川崇州和內蒙古包頭亦各有一個項目。

總體而言，該公司37個項目均位於西北地區。

業態分佈上，物業開發及銷售收入128.84億元，佔總收入99.5%，其中住宅板塊收入117億元，佔總收入90.3%；商業和停車場各貢獻了總收入的3.9%和5.3%，業務較為單一。

於2019年、2020年及2021年，中億基業收入分別為人民幣21.25億元、人民幣56.36億元及人民幣129.45億元，複合年增長率高達146.8%。

2021年，中億基業共交付了8個新項目，2020年則交付了5個大型項目，交付樓面增加支撐了較高的複合年增長率。

但2021年中億基業毛利為31.98億元，據此計算其2021年毛利率為24.7%，而2021年及2020年分別為31.83%及39.06%。

在上一份招股書中，中億基業已暴露了近年來出現毛利率下滑、區域佈局單一土儲不足等問題，而在目前補交的答卷中，這些問題仍未得到解決。

借力萬科

前後兩份招股書中，中億基業均特意提到和萬科之間的合作。

2017年9月28日，中億基業和萬科成立了中房萬科實業，初始註冊資本為1億元。具體而言，中房萬科實業分別由萬科（成都）企業有限公司、寧夏中房實業（中億基業控股附屬公司）及獨立第三方深圳花銀（於中房萬科實業的股權除外）分別擁有40%、40%及20%股權。

2021年，中房萬科實業毛利為15.79億元，較2020年的1.28億元同比增長高達1086.72%，中銀基業與萬科的合作關係在這一年裏有所加深。

於2019年、2020年及2021年，中房萬科實業貢獻的總收益分別為零、人民幣12.09億元及79.72億元，分別佔總收益的0%、21.5%及61.6%。由於中房萬科實業若干共同開發項目正進入交付階段，中房萬科實業業績權重將進一步增加。

從長遠角度，中億基業無疑希望地產龍頭萬科能繼續助力其業務發展；就當下而言，和萬科的關係或許也能為其IPO向港交所背書，但這似乎並非沒有代價。

2020年，中房萬科實業開發項目毛利率為10.6%，僅由中億基業開發的物業毛利率為35.9%；由中億基業及其他第三方開發的物業毛利率為44%。

2021年，中房萬科實業開發項目毛利率為19.8%，僅由中億基業開發的物業毛利率為32.1%；由中億基業及其他第三方開發的物業毛利率為32.3%。

對於不同開發模式下毛利率的差異，中銀基業解釋稱，該集團、萬科集團及其他第三方開發的物業的毛利率總體低於集團單獨開發的物業的毛利率，主要由於集團、萬科集團及其他第三方於往績記錄期間開發交付的物業根據市場定位交付室內精裝工程，增加了開發成本及降低了毛利率；

集團及其他第三方開發的物業的毛利率相比其他的物業項目有所波動，主要由於集團及其他第三方開發的所有物業均位於西寧，與大部分其他物業項目所在地銀川的物業市場的市場動態不同。

儘管毛利率不盡如人意，中銀基業仍相信與萬科的合作是互利關係，前者將得以進一步擴展到其他地區，而後者則藉以進入銀川及西寧市場。