4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》(下稱《通知》)，並出台配套指引。根據《通知》，基礎設施REITs此次聚焦於新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、信息網絡、園區開發七大領域。
具體來看，涉及倉儲物流、收費公路等交通設施、水電氣熱等市政工程、城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理、信息網絡、戰略性新興產業集羣、高科技園區和產業園區等方面。
聚焦新基建等七大領域
先來看看什麼是REITs？
華泰證券表示，REITs是通過募集投資人資金，以能夠產生穩定現金流的不動產作為基礎資產的投資計劃、信託基金或上市證券，投資標的包括商業地產、基礎設施等。其中，主要投資於基礎設施的產品，被稱為基礎設施類REITs。
證監會有關負責人指出，基礎設施REITs此次聚焦於新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、信息網絡、園區開發，是貫徹落實黨中央國務院關於深化投融資體制改革、積極穩妥降低企業槓桿率、保持基礎設施補短板力度等決策部署的具體步驟，也是支持國家重大戰略實施、深化金融供給側結構性改革，提升資本市場服務實體經濟能力的舉措。
《通知》對基礎設施REITs試點項目提出如下要求：
華泰證券表示，由於基礎設施資金投入量大，回報週期長，對政府和企業而言，大量的存量資產無法及時變現，沉澱了大量資產。通過推行基礎設施公募REITs，可以盤活基建領域的存量資產。通過將缺乏流動性的基礎設施存量資產轉化成流動性強的金融產品，提高資金的利用效率，從而形成一個良性循環，基礎設施資產的流動性和盈利能力都可以得到較大提高。
疏通儲蓄轉化為投資的通道
招商證券表示，目前房地產狀況加大居民對第四類資產(REITs)的需求，急需引導不動產投資進入價值投資通道、提前建立對沖未來住宅市場需求下行帶來資產貶損風險的機制。
首先，股票和債券市場具備一定的流動性吸附能力，但顯然難滿足居民資產配置多樣化需求；
其次，REITs持有的不動產更多是經營性物業，具備創造現金流能力，有利於引導不動產投資進入價值投資的通道，對房地產行業長期穩定發展具備重要意義；
再者，推進REITs有利於倒逼開發商提升資產管理能力和往存量運營轉型，降低和提前對沖未來城鎮化進入成熟階段後住宅市場需求回落帶來的資產貶損風險。
REITs指數將成為重要的資產價格指數
REITs是資本市場最重要的工具之一，直接體現為鏈接最根本的實物資產(土地、固定資產)與資本市場的工具，為固定資產提供定價，為銀行最根本的抵押物(土地)提供價值錨定。REITs指數未來將成為中國最重要的資產價格指數。
與此同時，REITs具有被動投資屬性，不依賴於頻繁交易來獲取主動投資收益，而強制性高比例分紅也抑制了REITs利用留存資金進行擴張的衝動。
與投機型投資者“追漲殺跌”模式不同，REITs更具備長期價值發現能力，即當不動產因價格大幅下跌或上漲導致投資價值變化，在內部治理與投資驅動下，REITs的收購或處置不動產的行為會起到有效平衡不動產二級市場供需關係的作用，從而穩定不動產價格。
不會對房地產構成影響
證監會有關負責人指出，從基礎設施領域突破REITs是比較好的選擇，中國形成了大量優質的基礎設施項目；通過REITs進一步拉動投資；尤其在當下房地產調控的前提下，REITs不會對房地產構成影響。
中信證券資產證券化業務條線執行總經理俞強表示：“對於公募REITs和房價、房地產調控到底是什麼關係，我們必須要理清楚。”
首先，從底層資產來説，商業物業、基礎設施、租賃住房與居民住宅毫無關係；
其次，公募REITs專業的管理人一定是低買高賣的，能夠做到平抑市場波動；
第三，房地產體量非常大，早期的公募REITs體量相對有限，不會對房地產市場，特別是住宅市場構成實質的擾動；
最後，即使沒有公募REITs，一些有住宅開發業務的企業，也會拿商業物業銷售到市場，公募REITs恰恰為市場提供了途徑，為監管提供了量化、透明化、體系化管理的渠道，對於市場的規範和發展更有幫助。（昝秀麗）