A股物企實力分化懸殊，營收兩級差6倍

  文/樂居財經鄧鑫妮

  年報季之後，A股物企們的精彩故事還在陸續上演。

  招商積餘（001914.SZ）拿到小米、華為的IFM業務；原本左手華為、右手阿里的特發服務（300917.SZ）正式進入廣州政務市場；新大正（002968.SZ）的股東減持又質押股份；南都物業（603506.SH）拉來夥伴做城服……

  A股四家物企你追我趕，不過就當前格局而言，它們之間的實力分化依舊凸顯。從2014年第一家物企上市至今，在A股上市的物企只有4家，其中招商積餘目前總市值194.68億元，是A股中的巨無霸，另外3家物企市值在20億元-60億元不等。

  從規模和營收等角度來看，招商積餘也均排在A股物企前列。截至2021年末，招商積餘總收入105.9億元，在管面積2.81億方。期內，新大正、特發服務和南都物業的營收分別為20.88億元、16.91億元和15.92億元。

  A股物企的競爭有點短兵相接的意味，新大正和招商積餘在公建物業賽道狹路相逢，招商積餘在園區IFM和特發服務撞個正着。有意思的是，物企業務遍地開花，低淨利率的問題卻久驅不散。

  與港股物企相比，A股物企盈利能力普遍不高，平均淨利率水平約為7.5%，低於港股物企平均13.76%的淨利率水平。A股物企淨利率水平較高的是南都物業，約10.24%，其餘三家均在10%以下。

  在營收增速方面，新大正以58.4%的漲幅位列第一，其次是特發服務，漲幅約52.54%，招商積餘與南都物業營收增速較緩，分別為22.42%和12.7%。

  從業績潛力來看，截至去年末，手中合同負債與營收比最高的是南都物業，約11.62%；其次是招商積餘，業績潛力值為6.52%；特發服務和新大正分別為2.27%和1.58%。

  招商積餘IFM雷聲大雨點小

  招商積餘悶聲做大事，5月12日發文表示，近日中標華為安託山基地、小米未來中心園區、榮耀坪山二期實驗室及四川時代1-6期生活區四個項目，建築面積總計58.25萬平方米。

  其在文中表示，這是日前積餘設施戰略調整後，公司IFM（綜合設施管理）戰略規劃取得實效。

  過去一年，招商積餘在設施設備管理業務的斬獲並不少，中標寧德時代四大生產基地，目前積餘設施服務寧德時代項目面積已達368.14萬平方米。

  招商積餘的朋友圈不容小覷，據年報內容，招商積餘已經拓展南京華為、中興南京園區、京東總部4 號樓等項目，還與阿里巴巴、寧德時代、華為等企業建立了深度戰略合作，新籤年度合同額同比增長133%。

  這些合作中，有一部分指向設施管理服務，這是招商積餘物業管理板塊下的業務分支。截至2021年末，其設施管理服務營收約3.93億元，佔總收入的3.7%，期內毛利率約為10.86%。

  雖然發展勢頭看着迅猛，但招商積餘的設施管理服務一直是一項較為邊緣的業務，營收佔比長期處於4%以下，毛利率水平也不如其他專業化服務。2020年，該業務收入3.29億元，佔比3.8%，毛利率9.47%。

  新大正高管接連減持股份

  “王宣質押了新大正的股票。”

  5月11日，新大正發佈公告稱，公司控股股東、實際控制人王宣因個人消費向長江證券質押了77萬股，佔其所持股份的1.42%，佔公司總股本的0.47%。

  據公告內容，王宣直接持有公司股份4662.46萬股，佔公司總股本的28.65%；並通過重慶大正商務信息諮詢合夥企業（有限合夥）間接持有公司股份751.56萬股，佔公司總股本的4.62%；合計持有公司股份5414.02萬股，佔公司總股本的33.27%。

  值得注意的是，一個月前，原始股東羅渝陵也因個人資金問題減持了新大正股份。4月11日，新大正公告稱，羅渝陵計劃減持數量不超過90萬股，減持期自2022年2月23日至2022年5月24日。

  除了羅渝陵之外，過去一年，以同樣原因在新大正減持“出逃”的還有多位高管層。 

  去年2月，4名高管與1名特定股東因個人資金需要，2021年3月10日-2021年9月9日合計減持不超過70.80萬股。其中，4名高管王萍、柯賢陽、況川、何小梅分別擬減持公司股份20萬股、20萬股、9萬股、20萬股；特定股東陸榮強是何小梅的配偶，擬減持公司股份18萬股。

  股份歸屬雖然波動，但過去一年新大正整體業績保持了穩中有進的成績，只是淨利率依舊走低。

  2021年，新大正實現營業收入20.88億元，較上一年同期增長58.40%；歸屬於上市公司股東的淨利潤1.81億元，較上年同期增長38.10%，不過同期的淨利率僅有7.97%，同比下降了2.04個百分點。

  特發服務淨利潤“失速”

  有人毛利率“倒車”，有人淨利潤“失速”。

  作為第四家登上A股的物企，特發服務憑藉手中幾家優質的客户服務資源佔據了一席之地。不過上市後的第一年走得磕磕絆絆，二股東的股份至今還凍結着，年報盈利指標還有所下滑。

  數據顯示，其過去一年實現營收16.91億元，較上一年同期增長52.54%；錄得淨利潤1.17億元，較上一年同期增長8.21%；歸屬上市公司股東的淨利潤1.12億元，較上一年同期增長13.14%。

  儘管營收增速可觀，盈利指標表現卻有所下滑。一方面，淨利潤“失速”，2021年歸母淨利潤為1.12億元，增速由2020年的52.01%降至13.14%，波動較大。另一方面，整體毛利率下滑約4個百分點，跌至16.75%，遠低於行業均值。

  4月8日，特發服務表示已經成功中標廣州增城區政務服務大廳政務服務外包項目，標誌其正式進入廣州政務市場。

  特發服務有三項主要業務，分別為綜合物業管理服務、政務服務和增值服務。政務服務可以説是特發服務的特色業務，此前已經開拓武漢、山東、深圳、汕頭、河南、天津等地市場。

  雖然是特色業務，但政務服務營收漲幅緩慢，毛利率滑坡。截至2021年12月31日，其政府服務收入1.7億元，同比增長14.83%，營收佔比約10%，與20220年相比下降了3個百分點。期內，毛利率為13.41%，同比下降8.3個百分點。

  南都物業吞下“苦果”

  作為A股最早上市的物企，南都物業的營收業績卻沒有跑贏後來者，與其原始體量有關，也與第三方物企的身份有關。

  2021年，南都物業總營收15.93億元，淨利潤1.63億元；期內，總簽約項目651個，累計總簽約面積約7600萬平方米，年內新籤項目107個，新籤項目面積981萬平方米。

  南都物業的規模在A股中並不突出，放到所有上市物企中，也只能排到腰部位置。也曾花錢收併購來拓規模，但有時不得不吞下商譽減值的“苦果”。

  南都物業表示，2021年底競得浙江中大普惠物業80%股權及杭州中大物業100%股權，直接為公司增加約400萬平方米管理面積。

  過去一年，南都物業商譽減值增加了1640萬元，漲幅324.5%。期內，包含商譽的資產組或資產組組合可收回金額為2590萬元，賬面價值約4980萬元，本期應確認商譽減值損失2390萬元，其中歸屬於南都物業應確認的商譽減值損失2150萬元。

  商譽減值意味着物企收購的企業估值有所降低，當初的收購價格過高，存在一定的投資虧損。南都物業的商譽減值主要來自於上海採林物業，該公司由南都物業直接持股90%，早已經完成業績並表。

文章來源:樂居財經