通過港交所聆訊 萬物雲上市將給物業股帶來什麼衝擊？

觀點網9月第一天，萬科旗下萬物雲通過港交所聆訊，並披露聆訊後資料集，聯席保薦人為中信證券、花旗、高盛。

聆訊後資料集顯示，根據弗若斯特沙利文的資料，按基礎物業管理服務收入計，萬物雲於2021年在中國物業管理服務市場中排名第一，佔有4.28%的市場份額。

當前，頭部物企基本已經完成上市，萬物雲通過聆訊無疑是2022年內物業管理行業最重磅的上市案例。

有意思的是，幾個“巧合”時間點顯示，萬科或許是有意在控制物業分拆上市的節奏。

此前於3月31日，萬科在線上召開2021年度業績推介會，稱萬物雲已經“成年”，需要通過引入國內外機構投資者，進一步提高綜合實力，奠定行業的領導地位。

4月1日，萬物雲正式遞表港交所。

8月31日，萬科在線上召開2022年中期業績推介會。隔天，萬科就宣佈萬物雲已於9月1日就萬物雲境外上市向聯交所遞交聆訊後資料集，意味着後者已經通關港交所聆訊。

資料顯示，依託於品牌優勢和服務質量，萬物雲業務範圍已拓展至物業管理以外的業務，併成為了增長模式由小區、商企和城市空間業務體系協同驅動的領先服務提供商，為住宅小區、工作場所和公共建築等多元化的物業以及覆蓋業主、企業及其他機構客户的廣泛客户羣提供服務。

同時，如公司名稱所示，萬物雲的科技概念明顯，憑藉研發投資，該公司已開發AIoT和BPaaS解決方案，旨在使工作流程數字化、調用資源並提升所服務空間的效率。

相比招股書，萬物雲聆訊後資料集裏的業績僅更新到2022年一季度。不過，聆訊通過前一天，萬科發佈的中期業績報告中也披露了萬物雲一些半年度業績情況。

據公告，2022年上半年，萬物雲實現營業收入143.5億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長38.2%。

分業務線看，社區空間居住消費服務收入80.8億元，佔比56.3%，同比增長34.8%；商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，佔比35.6%，同比增長39.7%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入11.6億元，佔比8.1%，同比增長59.0%。

可以得知，萬物雲在科技相關業務發展迅速，同比增長近六成。在去年，這一數據更加顯著，2021全年AIoT及BPaaS解決方案服務收入18.6億元，佔比7.8%，同比增長99.5%。

據悉，萬物雲持續挖掘物業服務線下業務場景，建設雲通行、雲客服、雲維保、雲調度、雲巡檢、雲保潔等智能產品，通過軟硬件結合提升現場作業和管理效率。

另外，社區空間居住消費服務方面，萬物雲佈局全國逾120多個大中城市（含香港），簽約管理的物業數目達到4096個，在管物業數目達到3035個。

商企和城市空間綜合服務方面，萬物雲聚焦互聯網、高端製造、金融、戰略性新興產業等行業，提供物業及設施管理服務，報告期內新拓展6個世界500強企業，部分新能源汽車頭部企業和獨角獸企業，以及4個超高層地標項目。

截至報告期末，萬物雲在物業及設施管理服務方面簽約管理的項目數量達到1929個，在管項目數目達到1706個。

在中期業績會上，關於萬物雲上市，萬科管理層指出，推進萬物雲分拆並不是以資本市場的市值的窗口為考慮因素。

董事會主席鬱亮亦補充道，萬科不是賣豬仔，用好的價錢把它買掉。而是希望通過上市能夠獲得更大的發展空間。所以，短期市場的估值不是最在意的，更在意的是通過資本市場能夠獲得怎麼樣獲得更多的力量，支持萬物雲進一步發展，這是萬科更關心的。

雖然萬科申明推進萬物雲上市是為了通過資本市場支持萬物雲發展，但這話多少還是有點凡爾賽。

據觀點新媒體統計，按2021年底最後一次股權變更計算，萬物雲最高估值逾1048億元；在短短五年間，該公司每股（每元註冊資本）的交易成本增長了逾20倍。而過去十年，萬物雲保持了30%複合增長率。

當前，萬物雲境外上市（包括架構及預期時間表）詳情尚未最終確定。

不過，早在8月17日，有市場消息便稱，萬科計劃最早於9月份對萬物雲進行香港IPO，擬籌資20億美元，摺合人民幣約135億元。

彼時萬物雲回應稱，公司目前處於靜默期，不便回覆，一切以公告為準。