3月31日，萬科集團（下稱“萬科”）在線召開了2021年業績會。
過去一年房地產市場銷售驟然遇冷，融資端口幾近枯竭，資金鍊的緊張幾乎前所未有，違約不斷，暴雷也不再鮮見。
集團董事會主席鬱亮將其定性為“黑鐵時代”。他在年初的公司年會上強調行業困境和萬科處境的嚴峻性，指出2022年是破釜沉舟、背水一戰的一年。
伴隨着鉅變和陣痛，行業越過青銅時代，直接由“白銀”來到“黑鐵”。
為了應對這場生死之戰，萬科從戰略、組織、人員、機制、文化等多方面入手，取消了所有高管層級，全部下沉到一線，整個集團省吃儉用、營造節衣縮食的戰時氛圍。
即便鬱亮早有鋪墊，金融機構也打了預防針，但這張年報的揭曉依然超出市場此前預期。
數據的不樂觀，讓反思與檢討成了業績會的主基調，鬱亮坦言業績表現讓股東失望了，他在會上向52萬名萬科股東致歉。
近2個小時的會議萬科省去了業績介紹，管理層將更多的時間用於覆盤、自省和展望。
1 第三次淨利下滑
開場中鬱亮表示昨晚特別忐忑不安，他形容自己像個考試沒考好的學生，要拿成績單給父母看一樣，表示“完全能力理解股東的各種情緒，不滿也好，失望也好，困惑也好，關切也好，自己感同身受”。
2021年，萬科實現營業收入4528億元，同比增長8%，然而對應毛利由去年的1205.8億元降至956.9億元，降幅達到20.64%；淨利同比下滑35.8%至380.1億元，期間歸屬於上市公司股東的淨利潤225億元，同比下降45.7%。
從年報來看，萬科利潤下降主要源於開發業務毛利率下降、投資收益回落以及計提資產減值損失三方面。
2021年，萬科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點，其中佔比營收95%的房地產開發業務毛利率下降7.63個百分點，這是由於近年來結算項目地價佔售價比上升。
報告期內，萬科投資收益66.1億元，較2020年135.1億元的高位水平減少了69.0億元，主要是由於聯合營項目毛利率下降及投資其他業務的收益減少。
此外，2021年萬科還計提了35.3億元的資產減值，包括31.2億元的存貨減值和4.1億元的其他資產減值。
這是萬科繼1995年和2008年之後，在公司38年發展史上第三次出現淨利下滑。鬱亮説，“每次下滑背後都暴露出我們在過去發展中累計的短板問題，當外部環境出現挑戰時，短板問題就會以淨利潤下滑的方式給我們敲響警鐘。”
他在會上反思了淨利近乎腰斬的原因，一是出在管理方式上，“萬科過去一直是採用充分授權、分佈式的特點，這在行業快速增長時期有利於迅速抓住市場機會。但隨着競爭越來越激烈，單一公司、單一區域不具備贏得競爭所需要的全部能力，這時候會表現出參差不齊跟離散度大的問題，部分項目不及預期，拉低了整體表現。”
二是業務方面，多賽道同時探索的成本比預想更大，“過去開發業務增長速度快，承擔了有關成本，市場環境變化之後，這些學費對業績的影響就顯露出來了。”
2 止跌企穩
銷售方面，2021年萬科房地產開發業務銷售金額6277.8億元，對應銷售面積3807.8萬平方米，分別下降10.8%和18.4%。分區域來看，上海區域、南方區域、北京區域實現銷售2244.8億元、1450.3億元和920.2億元，排名前三，隨後依次為西南區域、華中區域、東北區域和西北區域。
這是一場先抑後揚的業績會，在覆盤反思後，鬱亮也主動提及市場最為關心的未來盈利能否止跌企穩。
他説“萬科今年的工作任務有八個字‘止跌企穩，穩中提升’，信心來自於外部基礎和內部基礎”。
根據鬱亮介紹，政策基礎和行業基礎構成了兩個外部基礎。
他認為，近期中央再次明確了房地產行業要良性循環和健康發展的方針，行業正在迴歸常態，正在迴歸理性；同時房地產市場依然是規模巨大的單一產品市場，圍繞存量不動產的機會也越來越多。
內部方面，目前萬科在建面積1億平方米，擬開發面積超過4500萬平方米，可支撐未來2-3年發展需要，截至去年底，萬科已售未結金額超過7100億元，是2021年結算收入的1.6倍。充足的彈藥和經營、服務類業務的持續向好，以及長期穩健經營和領先市場的信用構成了鬱亮眼中萬科止跌企穩的三個內部基礎。
總裁祝九勝也對毛利水平給出了指引“未來兩年開發業務毛利率維持在20%左右”，去年下半年以來投資機制發生了變化，新機制下投資質量提升將對未來毛利率形成保障。
3 新的利潤蓄水池
會上，鬱亮將不小的篇幅留給了經營、服務類業務。
2021年，萬科的商業、物業、物流、長租業務分別實現營收76.22億元、240.4億元、31.6億元和28.9億元。
鬱亮試圖透過一片數字矩陣説明經營、服務類業主的持續向好，“物業收入過去十年複合增速超過30%，物流近三年達到52%，公寓業務近三年達到40%，印力近五年為20%，2021年萬科整體經營服務業務收入超過400億。同時，上述業務NOI率都表現出了良好勢頭。”
此外，探索這些業務的學費，大部分已經交完，“今年非開發業務總體將開始形成正向貢獻”。
加上社會對具有穩定現金流的資產需求越來越大，符合投資收益標準的資產卻不多，形成了一定程度上的資產荒。以REITs為代表的不動產長期股權投資，也為經營、服務業務提供了很好的資產增值變現出路。鬱亮認為經營、服務類業務正逐步形成新的盈利蓄水池。
他不滿資本市場對於這些業務的估值，呼籲“機構投資者能夠用新的估值模型來看萬科的業務”。
“很多人説你分拆不就行了嗎？問題是我總有不斷孵化的，在這裏面的時候怎麼辦？”如何看待萬科的市場價值問題，是鬱亮特別感興趣的話題。
發佈年報的同時，萬科還公告了回購方案。根據方案，萬科將在未來三個月內擇機開展20億-25億元回購，回購價格不超過18.27元/股，截至3月30日收盤，萬科A的股價為18.98元/股，以此計算，回購價格相比最新收盤價每股折讓了0.71元/股。
董事會秘書朱旭對此給出瞭解釋，“這次的回購我們策劃了很久，其實去年的時候就考慮過要回購。今年3月份，萬科在9個交易日內股價就從19.5元跌到14.4元。”朱旭稱這一波動後屬於“非理性下跌”，當時公司就決定啓動回購來維護股價。
“可3月是年報窗口期，未通過聯交所批准，於是就把回購議案跟隨年報提交董事會審議，回購議案里約定股價是在董事會審議之日前30個交易日的均價。”朱旭如是説。
2021年，萬科在“三道紅線”方面依然維持了“綠檔”要求，淨負債率29.7%，有息負債總額2659.6億元，同比增長2.9%，其中長期負債佔比提高至78%。報告期末，公司在手貨幣資金1493.5億元，對於短期債務的覆蓋倍數為2.5倍，較2020年末提升約0.2倍。
4.11%的融資成本和較低的負債水平也讓市場關注萬科是否會藉機進一步擴大負債規模，加大投資，祝九勝表示，在保持“綠檔”的目標下，“只要業務還在往前發揮，我們的融資是會適當增加”。鬱亮也透露，在安全的情況下，會留意收併購相關機會。
記者 孫婉秋
編輯 左宇
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